这两天重庆楼市最重磅的消息，便是礼嘉滨水商圈将要调规了，很多群都在议论。

我看了下调规的内容，原来规划的约37万方商业，其中20.96万方改成了住宅，同时还要修建一个社区综合服务中心和六班幼儿园。

地块现状图

调规之后整体建设规模不变，同时还将剩余的约17万方的商业体量。

在我印象中，这几块调规的土地，应该是龙湖在2012年以42亿的总价打包拿下的，经过多年开发之后剩下的几块商业地，其开发进度一直都是备受关注。

这次调规是好事还是坏事呢，今天我们就来讨论一下。

01.为何出现商业过剩

提升逼格增加收入

早些年，每个去过香港、纽约等一线城市的游客，都对那边高大上的商务区和鳞次栉比的写字楼所迷倒，这也影响了很多城市的规划理念：

想提升城市的逼格，就一定要修建大量的CBD和商业

跟卖土地修住宅这种一锤子买卖不同，写字楼和商业运营起来后，可以给当地贡献大量的就业和税收，细水长流绵绵不绝。

既能提升城市形象、又能拉动经济增长，何乐而不为？

因此我们可以看到，不管是北上广深还是各个地方的二线城市，每个新区都修建了大量的商业，很多地方的城建水平已经不输国外大城市。

不过俗话说得好，步子迈的太大了，容易扯到淡。

除了北上广深等一线城市外，绝大部分城市其实并没有那么多人口集聚力，也没有那么多公司可以入驻，大量的商业楼宇要么陷入空置，要么改为公寓一卖了之。

比较典型的就是天津的滨海新区，一口气规划了于家堡金融区、响螺湾商务区、泰达MSD等多个商务区，其中仅于家堡金融区商办规划体量便达到950万方，还号称：

“全球最大规模的金融商务区”

不过整个天津的人口也才1300多万，这么庞大的商业体量最终无法消化，贪大求洋的后果很快显现。

潮水褪去之后，这个区域留下了大片的停工楼盘和闲置地块、修好的商业楼宇也是空空荡荡，周边居民没得到任何好处，还遭成了大量的浪费。

02.重庆商业空置率

今年已超过20%

而咱们重庆的商业有没有过剩呢，其实也不遑多让。

近两年，重庆因为建设国际消费中心城市，各种购物中心和商业街层出不穷，每个区域都塞满了大大小小的商业，仅2023年便有约20个商业项目亮相。

据赢商网统计，仅2022年重庆存量商业便已达到1650万㎡，仅次于上海的2666万㎡，位列全国第二，加上2023年新开的100多万方商业，整体商业存量已达到约1900万方。

比如咱们重庆北区，就规划了江北嘴CBD、观音桥商圈、照母山光电园、礼嘉商圈、汽博-宜奥商圈、中央公园商圈、蔡家自贸中心等大大小小十来个商圈。

单单一个中央公园便规划了360万方的商业体量，熬了三年的公园天街、吾悦广场、大悦城三家才刚刚缓过一口气，马上公园光环和鲁能商业又要加入战团……

根据第一太平戴维斯发布的报告显示，2024年第一季度重庆零售市场整体空置率已上涨至20.1%，在全国处于高位。

折算下来，就是约400万方的商业处于空置状态，是不是有点头皮发麻？

了解了当下重庆商业的基本情况后，我们再看看礼嘉。

03.礼嘉规划商务区

人口密度是硬伤

从规划上来讲，礼嘉一开始的规划格局是很高的：

首先，礼嘉商圈定位为国际商务旅游区、是未来重庆十大开发片区和五大新兴商圈之一，是北部新区"二次创业"的重要载体。

在这块小小的半岛上，总共规划了10平方公里的礼嘉智慧城、60万方的滨水商圈、8万方体育演艺中心、约1.5万方音乐艺术中心……

总共规划的商务商业体量为340万方，相当于再造3个观音桥商圈！

不过理想很丰满，现实很骨感。

从地图上我们可以看到，礼嘉半岛几乎是被各种各样大大小小的商圈所包围，各个方向都会面临人口分流的问题，只有一个蔡家板块或许还能虹吸一下。

不过在中央公园商圈崛起之后，这点有限的人流也被分流了大半，甚至流向更远的照母山和汽博。

而在礼嘉天街附近，除了昱湖壹号、悠山郡、御景湖山等寥寥几个楼盘之外，大量的土地还被规划成了公园，以及众多的产业园区。

这样的规划环境当然很好，但也跟其他板块形成了割裂，更难聚拢人气。

一个比较直观的案例，就是礼嘉天街的地铁出入通道。

礼嘉天街开业时，这个通道曾开了一些商铺，但这几年已经全部撤场了，主要原因就是来往礼嘉的人流量不够，商家运营不下去。

既然虹吸不了多少外区人口，那仅仅依靠本区域人口，能否撑起一个300多万方的商务商业体量呢？

小树去拍了几张礼嘉的航拍图，从中可以看到整个礼嘉基本都以低密度住宅为主，能集聚人口的高层都没得几栋，哪来那么多消费人口？

深入这里的街道，你就会发现这边的路面上行人寥寥，空间非常的开敞，其实这也是低密住宅区比较正常的现象。

但人口密度低了之后，自然也不利于这边商业的人气。

比如这边交付已久的某知名大盘，仅有的几个社区门面到现在都招不起商，哪来的底气超越观音桥？

如果在这个位置再修近40万方的商业，整个礼嘉的商业体量将逼近60万方，跟时代天街的体量都差不多了。

但是时代天街三公里半径内常住人口是70万，而礼嘉只有10来万人，根本不可能支撑如果大的商业体量。

因此，合理修改区域土地规划，取消部分不切实际的商业规划，这才是礼嘉多次修改规划的核心原因，也是一种尊重客观现实的纠偏。

从网友们的评论来看，大家对此也是比较认可的。

最后，透过这份调规文件，我还看到了一个不一样的彩蛋。

04.彩蛋

如前所述，本次调规之后仍将剩余约17万方商业，它将作何用途呢？

据小树多方打听，这些商业地块将与调规后的住宅同步建设，打造一条滨水低密度商业街，礼嘉滨水商圈终于要正式兑现了。

据相关人士透露，龙湖内部已经将礼嘉商业作为一号工程在推动，未来礼嘉的商业将会依托龙塘湖水系和智慧公园、打造一个与自然共生的低密商业，实现城园共融。

同时，连接照母山与礼嘉的星光大道北延伸段也将在九月底正式通车，从新牌坊到礼嘉最快只要10分便可抵达，礼嘉板块的交通也进一步升级。

这个中秋节礼嘉天街人气还是很不错的，未来的礼嘉商圈仍然有惊喜。