仅仅过去三天，杭州地王又被刷新了！

2月26日，上海地王楼面价16.1万。

3月18日，北京地王楼面价10.2万。3月25日，杭州地王楼面价7.7万。3月27日，成都地王楼面价4.1万。仅仅16天成都再次刷新楼面价记录，住宅楼面价首次突破4万元。

从3月25日滨江水电新村项目的77409元/㎡，一下子跃升到（3月28日）建发蒋村项目的88029元/㎡。

杭州地价超8.8万元/㎡，名义地价超越深圳，仅次于上海、北京。

这一现象的背后，一方面是政策不断放松、市场信心逐渐恢复带来的影响；另一方面，“弹药充足”的央国企更是开启了“买买买”模式，纷纷出高价抢拍优质地块。

地王频出与二手房成交量回升形成共振，释放市场触底信号。土拍市场“地王”频出，将进一步重塑城市价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。

回顾近 20 年中国房地产历史，共出现过 4 次地王潮，分别在 2005 年、2009 年、2013 年和 2016 年。每次地王潮之后，往往紧跟着一轮楼市牛市。而本轮 “地王潮” 的出现，有着诸多深层次的原因。

从政策层面来看，自去年三季度各地推出的一揽子楼市优化政策，对市场产生了明显的刺激效应。这些政策旨在稳定房地产市场，促进住房消费，一线和强二线城市楼市开始摆脱低迷态势，土地市场的信心也开始逐步修复。同时，自去年以来各地土拍市场发生了一些变化，特别是土拍规则迎来大调整，包括取消竞拍限价、恢复 “价高者得” 的竞拍规则等。这种规则的改变，使得土地市场的竞争更加激烈，也为 “地王” 的诞生创造了条件。随着土拍规则的调整，叠加新房市场信心回归，各大房企参拍积极性得到极大提振。

在市场层面，对于头部房企而言，在核心城市获取优质住宅用地，是当前低风险资产配置的首选。在经济环境存在诸多不确定性的情况下，核心城市的土地资源显得尤为珍贵。这些城市人口持续流入、经济发展强劲、基础设施完善，对住房的需求始终保持在较高水平。房企通过获取这些优质地块，可以提升自身的市场竞争力和品牌影响力，为未来的发展奠定坚实基础。此外，当前宽松的信贷环境也为房企拿地提供了资金支持。低利率、高信贷额度等政策，使得房企能够更容易地获取资金，从而有足够的实力参与到土地竞拍中来。

在过往的房地产市场认知中，“地王” 的出现往往被认为会推动房价上涨。地价作为房价的重要组成部分，地价的上涨必然会增加开发商的成本。当开发商以高价拍下土地后，为了保证自身的利润空间，通常会将这部分增加的成本转嫁到房价上。在过去的地王潮中，例如 2009 年北京广渠门 15 号地成为天价地王后，北京楼市迅速进入单价 3 万元时代。此后，随着土地价格的不断攀升，房价也一路水涨船高。在一些城市，地王项目周边的房价也会受到带动，出现明显的上涨。因为购房者往往会根据土地价格来预期未来房价的走势，当地王诞生时，会引发市场对房价上涨的恐慌，从而促使购房者提前入市，进一步推动房价上涨。

然而，今时不同往日，当前房地产市场的供需关系已经发生了深刻变化。在过去，房地产市场长期处于供不应求的状态，需求旺盛，房价上涨动力强劲。但如今，部分城市尤其是三四线城市，住房库存积压严重，供大于求的局面较为突出。即使出现 “地王”，这些城市的房价也很难因为地价的上涨而出现大幅上涨。此外，国家对房地产市场的调控政策更加精准和严格，“房住不炒” 的定位始终坚定不移。政府通过限购、限贷、限售等一系列政策，抑制投资投机性购房需求，稳定房价。而且，近年来保障性住房的大力建设和供应，也在一定程度上平抑了房价。所以，虽然 “地王” 频出，但在当前市场环境下，房价是否会如以往一样随之大幅上涨，还存在很大的不确定性。

在本轮 “地王潮” 中，一个明显的特征是房地产市场的分化进一步加剧。从城市层面来看，一线和强二线城市土地市场热度高涨，“地王” 频出，而绝大多数城市尤其是低能级的三四线城市，土地市场表现仍旧低迷。以武汉为例，与同量级的成都、杭州等地相比，武汉的地王纪录已多年未被刷新。5 年前，华润拿下武汉二七滨江地王，楼面价 3.06 万元 / 平方米，至今仍是武汉楼面单价最贵的地王。而成都、杭州等地的地王纪录却在不断被改写，此次成都地价更是从 3 万元直接跳涨到 4 万元。

从房价倒推地价来看，目前武汉二七滨江顶豪价格在 6 万至 8 万元 / 平方米，理论上足以支撑 4 万 + 的地价。但遗憾的是，二七滨江核心区已无土地可供开发，4 万 + 的地王在内环区域也难以在短时间内通过拆迁等方式腾挪出来。武昌滨江、沙湖等地，也难以支撑 4 万 + 的地价。武汉此前核心区土地出让速度过快、价格过低，导致如今难以找到 4 万 + 单价地王的合适地块。

政策刺激与土拍规则调整：自去年三季度以来，各地出台的楼市优化政策刺激了市场，一线和强二线城市楼市逐渐摆脱低迷，土地市场信心得以修复。同时，土拍规则的调整，如取消竞拍限价、恢复 “价高者得” 规则，加剧了土地市场竞争，为 “地王” 诞生创造了条件，也提升了房企参拍积极性，这在一定程度上会推动房价上涨。

房企对核心城市优质地块的需求：核心城市人口持续流入、经济发展强劲、基础设施完善，住房需求旺盛。对于头部房企而言，获取核心城市优质住宅用地是低风险资产配置的首选，有助于提升企业市场竞争力和品牌影响力，为未来发展奠定基础。这种对优质地块的竞争会推高地价，进而传导至房价。

宽松信贷环境的支持：当前宽松的信贷环境为房企拿地提供了资金支持，低利率、高信贷额度等政策使房企更容易获取资金参与土地竞拍，增加了土地市场的竞争热度，间接对房价上涨产生推动作用。

购房者心理预期的影响：在过往认知中，“地王” 出现往往会推动房价上涨。购房者通常会根据土地价格来预期未来房价走势，“地王” 诞生会引发市场对房价上涨的恐慌，促使购房者提前入市，从而进一步推动房价上升。

在广大的三四线城市，由于土地市场低迷、住房库存积压，房价上涨动力不足，有房者的房产价值很难出现明显的增值。相反，一些城市为了去库存，房价甚至可能会出现一定程度的下跌。此外，持有房产还需要承担一系列的成本，如物业费、维修基金、房产税（部分试点城市）等。如果房产不能实现增值，或者增值幅度不足以覆盖持有成本，那么有房者实际上并没有从房产中获得实质性的收益。

全国一大波 “地王” 的出现，虽然在一定程度上反映了房地产市场信心的修复和市场预期的重塑，但这并不意味着全国有房子的人就都能从中获益。房地产市场的复杂性和不确定性，使得房价的走势难以简单地由 “地王” 现象来决定。在当前的市场环境下，无论是购房者还是投资者，都需要保持理性和冷静，充分考虑市场的各种因素，做出合理的决策。而对于政府来说，如何在促进房地产市场健康发展的同时，保障民生，实现 “房住不炒” 的目标，仍然是一项艰巨而长期的任务。