我们经常说： 买房子只要不踩坑，大概率不会亏了。 如何能够做到避坑？ 其实很简单，就是要找准东莞的发展逻辑。 最简单的一个逻辑就是：看准三个区域，松山湖、城区、滨海湾。 这三个区域，还在重点建设中，价值在继续提升。其核心板块，房价短期会波动，但中长期，还是涨字当头，肯定能逃过踩坑。 譬如真松湖核心区，不是什么松湖概念区板块。主城区的西平、CBD、黄旗南、龙湾、运河东等板块。滨海湾真正的核心区，不过目前无新房，二手房也几乎没有。 其次，围绕三大核心区外溢买房，一线环城区、一线环松湖区、长安虎门也是准没错的。 有了这个大概率的思维，再挑选优质项目，买房基本上就错不了。 不过，残酷的是，除了松山湖、城区、滨海湾，东莞其他区域的短板较多，买房更难选择，踩坑就特容易。 这些垃圾板块，不仅在前面几年拖垮涨幅，在以后，也不太可能会翻身。 笔者认为，这五大垃圾地段，是买房路上一定要避开的坑...... 1 东部临惠区：谢岗桥头 惠州生来，就是打压深圳，东莞楼市。 首先看深圳，现在内部分化已经特别明显，西强东弱，西部房价高，东部房价低，同样是郊区，沙井光明房价超过坪山。 究其原因，坪山除了产业人口弱于沙井光明之外，还有个很重要的原因是坪山挨着惠州，这座房地产大城。 从坪山过去，惠阳大亚湾是一望无际的房子，单价只有1万多，这严重制约着坪山楼市，也是坪山房价很难大幅崛起的因素之一。 而东莞靠近惠州楼市的区域，首当其冲的就是东部临惠区域，以桥头、谢岗为代表。 这里不是东莞重点发展的板块，没有特别重大的规划，产业人口薄弱，自身就很差，靠自己撑起房价的可能性太差了。 不过有人说，谢岗规划的粤海银瓶合作创新区，要打造东莞东部智能制造产业带，还是很有前景。 但我只想说，规划很宏伟，现实很骨感。深圳坪山规划也很重磅，更有比亚迪这种新能源企业，但和南山科技园相差甚远，最根本的原因在于深圳众多500强企业还在南山前海聚集。 而东莞目前产业重心在松山湖以及滨海湾新区，谢岗在政府的规划中，投入还是很慢的，根本就不可能快速崛起。 总的来说，谢岗和桥头，本地的购买力很差，短期也难逆势崛起，诞生大量购买力，房子自身没什么支撑。而自身的购买力，很多会稀释到更便宜的惠州，房价上涨艰难。 这里买房只能自己住住，投资就算了。 2 莞北临惠区：石龙、石排、企石 说完了东部临惠。 下面要劝大家别碰的垃圾板块，就是莞北临惠区域，石龙、石排、企石。 这里和东莞任何重点的城市规划都沾不上边。上面说的谢岗桥头，起码还是东莞东部要重点打造的区域。只是东莞这座城市的资源有限，现在很难扶持起来。 而莞北临惠区域，没产业、没人口，没任何的重大规划，自身的购买力太差了。 这就导致了，只能靠外溢购买力。 但石龙、石排、企石三镇，和东莞核心区有点远。松山湖辐射，太远。主城区辐射，太远。能享受到的外溢购买力太少了。 这里和茶山、高埗、石碣不能比。高埗石碣起码算是主城区刚需外溢重点镇街，茶山有地铁规划，有茶山新城规划，能外溢部分主城区客户，价值还是有的。 除了这些，这几个镇街，城市建面很也差，没什么大型的商业中心，居住的环境也是很一般。 当然很重要的，这三个镇街，还紧靠惠州。你房价到2万，对面的惠州园洲、石湾房价才1万，严重分流中低端购买力。高端购买力又没有，房价很难有起色。 莞北这几个带石的镇街，石龙、石排、企石，没任何的价值。 3 东南临深区：清溪、樟木头 第四个劝大家别碰的是，东南临深区域清溪、樟木头。 上面也说了，东莞靠自身实力的，房价才有戏。靠别人的，始终要被别人狠狠压制着。东莞的临深板块，就是被深圳狠狠压制着，毕竟临深镇街，靠的不是自己，而是深圳。 这里面，东南临深区域是比较明显的。 这里不如长安和虎门，自身经济人口都是东莞重镇，也是有足够多的购买力，加上深圳人的助攻，房价在行情看涨的时候，涨幅算不错。 但东南临深区域，靠近的本来就是深圳东部，深圳的弱势板块，房价本来就低，现在严重压制着。 最明显的就是凤岗，不少开发商抱着凤岗破4的想法，高价拿地。没想到调控下，深圳东部新盘就卖4万。让凤岗这个外溢区的房价一直降，很多新盘跌了几千元一平，到3万出头。 但凤岗比临深的樟木头、清溪这些地方要强很多了。 凤岗的位置实在是太特殊了，和深圳紧密相连，以后的交通产业联系肯定会越来越紧密，深圳的地铁肯定会通过凤岗。这里未来的价值，肯定还是有的。 而东南临深的清溪和樟木头，和深圳的距离更远，享受到的辐射更差，交通产业的联系度没有，还有部分挨着惠州，更是严重的打击。 尤其是樟木头，在东莞发展的时间比较早，现在反而成为劣势，整个的建面老破旧，加上规划差，房价已经没什么戏了。 总之，凤岗这种镇街，虽然也别碰，但碰了之后，放长远一点，有可能解套。但樟木头和清溪，基本就没戏了。 4 临广区：麻涌、中堂、望牛墩、洪梅 第三个劝大家别碰的是，水乡临广区域：麻涌、中堂、望牛墩、洪梅。 先说水乡重镇麻涌，是新房最集中供应的板块，各种规划很牛逼轰轰的，但其实不少是开发商炒作出来的。 麻涌靠近的是广州弱板块黄埔边缘和增城，现在房价2万多，麻涌房价也2万多，根本就没有任何的性价比，没有任何的性价比，广州刚需根本不会外溢到麻涌了。 而且麻涌自身的规划很一般。之前就说了，东莞现在重点规划的是松山湖、南城，滨海湾，没有那么多资源去支撑其他的区域。 现在水乡新城的建设，很多的还只是停留在纸面上，真正很重磅的规划，几乎没有。没有重磅的产业规划，没有中高端的产业，就很难诞生中高端的购买力，自身很难支撑起高企的房价。 主城区和滨海湾片区外溢的客户，对于麻涌的房价，接受度也在下降。 譬如对主城区置业人群说，麻涌缺乏地铁的支持，地铁1号线一期只到望牛墩，而且实际的距离太远，真正居住上班会比较难，加上麻涌房价也到2万多，性价比不高了。 除了麻涌，其他的望牛墩、洪梅、中堂也不用说了，城市面貌很差，而且更没有什么产业，经济人口比麻涌还要差，自身的购买力更差，基本上都是靠着城区外溢。 但这里靠外溢，但距离主城区的距离太远了，辐射力更差，不能很好的做好睡城。 之所以没有把道滘放进去，就是因为道滘距离主城区更近，还是能充当个睡城，加上两个地铁站点，道滘站和道滘东站，会有一点价值。