奉贤新城，作为上海五大新城之一，曾在五大新城中热度仅次于青浦新城，且自积分制实施以来，多次出现备受瞩目的高分楼盘。
然而，近年来奉贤新城的新房市场却呈现出明显的降温趋势。据数据显示，2021年奉贤新城新房平均认购率高达94%，但到了2022年，这一数字已跌至80%，而至2023年更是进一步下滑至67%。
近日，凤凰网房产在对奉贤新城板块进行实地走访时观察到，板块新房市场在大量供应的情况下，内卷相当严重，导致众多楼盘面临销售困境。即便是此前备受追捧的“网红盘”，自去年下半年以来销售也明显遇冷，开盘7个月仅售出两成房源，甚至有个别楼盘在认购期间竟无人问津。
然而，在面临市场严峻形势之际，部分楼盘正在积极调整策略，卷产品卷价格；同时，也有一些楼盘选择保持现状，选择躺平，能卖出去就卖，卖不出去就慢慢卖。
Part.1
有楼盘开盘7个月，网签刚过2成
在楼市进入萧条期以前，奉贤新城被赋予了太多的期许，南上海城市中心、宜居宝地、长三角活力新城。
但楼市下行以来，奉贤新城也率先感受到了市场的寒意，土地出让成交低迷，新房销售遭遇困境。
据凤凰网房产上海站统计，目前奉贤新城范围内共有12个新房项目在售，然而，除了2022年以及2023年上半年入市的几个项目网签率在90%以上，其余项目的销售情况并不乐观，甚至有5个楼盘的网签率尚不足3成。
（数据来源：上海网上房地产 统计时间：2024年5月26日）
而这其中最具典型代表的莫过于奉发云境PRO、奉发右岸晶邸。近日，小凤凰也曾实地探访过两个项目，发现售楼处几乎都是门可罗雀，其中奉发云境PRO除了销售人员之外，看房者仅有小凤凰一人；奉发右岸晶邸则有1组客户在看房。
奉发云境PRO作为奉发云境的二期项目，其销售情况与一期形成了鲜明对比。一期项目在开盘时曾创下了热销的记录，而二期项目在推出时却遭遇了认购率低下的困境。
2023年10月，二期推出672套房源，认购期间仅收到126组意向认购，认购率18%，而开盘当日去化率也仅有13%。
上海网上房地产显示，截至5月30日，奉发云境PRO672套房源，已售住宅套数为152套，7个月时间，网签去化刚过2成。
奉发右岸晶邸的情况亦不容乐观。
今年4月份，奉发右岸晶邸加推83套房源，然而在开盘前项目发布公告，称由于项目认购期间无意向认购客户登记认购，取消摇号排序活动，成为奉贤新城首个在认购期间零认购的楼盘。
截至目前，近一个月时间，奉发右岸晶邸83套房源，依旧是零网签。
公开资料显示，奉发右岸晶邸项目于2023年12月首开，270套房源认购率约32%。截至5月30日，项目352套房源，已网签87套，5个月时间，网签去化率24.6%。
Part.2
卖不动的楼盘都藏着痛点
楼盘销售不畅，其核心原因在于其存在诸多痛点。
以奉发右岸晶邸项目为例，其最为显著的痛点是性价比的缺失。
当前，该项目的售价为4.3万/平方米，然而，与其相距仅3公里的象屿江湾悦府的售价却仅为3.6万/平方米，两者之间的价差高达近7000元/平方米。
尽管右岸晶邸项目地理位置靠近新城核心区，然而其对于多数新上海人而言，这一优势并不具备足够的吸引力，特别是在15单元和16单元置业的群体中。
相比之下，江湾悦府的周边配套设施更为完善，紧邻龙湖金汇天街，且对口学校为九年一贯制的上大附校，为居民提供了更为便捷的生活环境和教育资源。
反观右岸晶邸，除了金海小学外，商业配套几乎空白，居民购物休闲需远行至3公里外的龙湖金汇天街或新城核心区，这无疑增加了生活的不便。
此外，在得房率和装修标准方面，奉发右岸晶邸也逊于象屿江湾悦府，进一步削弱了其市场竞争力。
据上海网上房地产数据显示，象屿江湾悦府的得房率高达78.8%，而奉发右岸晶邸仅为76.2%。在装修标准上，象屿江湾悦府以2000元/平方米的集采价提供了中央空调、地暖、新风系统以及厨房洗碗机和凉霸等高端配置，而右岸晶邸则仅配备了中央空调，明显在装修品质和舒适度上有所欠缺。
另一项目奉发云境，尽管一期曾取得过不错的销售业绩，但在购房者日趋理性的市场环境下，其痛点也逐渐凸显出来。
该项目位于奉贤新城21单元，虽然邻近地铁5号线，但周边生活配套设施严重不足，停工烂尾的万达广场，其开业时间仍遥遥无期。
此外，项目周边聚集了大量的产业园区，导致整体居住环境一般，且在未来一段时间内难以得到显著改善，这将在很大程度上限制其在二手房市场上的溢价空间。
除楼盘自身存在的问题外，错误的销售策略和营销手段也可能导致房屋销售困难。
在当前楼市下行的大环境下，众多房企率先启动中介带客，纷纷采取促销优惠措施，在不扰乱市场秩序的前提下，进行一定程度的降价促销。
然而，奉发右岸晶邸、奉发云境却一直按兵不动，并没有降价促销的计划，亦未有明显让利于购房者的举措。前几年房地产市场好，躺平也能赢，但当前市场环境已发生深刻变化，若继续沿用旧有营销策略，显然难以适应市场需求。
据悉，奉发右岸晶邸与奉发云境虽由奉发集团开发，但其在销售策略上仍沿用国企传统的营销方式，并未组建自有销售团队，而是将销售工作外包给代理公司。这也导致了项目本身成本较高，因此在资金安排上并无额外空间用于促销活动的投入。
奉发集团2023年年报显示，2023年，奉发集团房地产业务营收约15.55亿元，而其成本就有18.08亿元。
Part.3
出清周期长，库存压力大
中指研究院统计数据显示，2023年，奉贤新城的新房成交面积相较于去年同期呈现明显下滑趋势，降幅达到24.3%。同时，该区域的房产市场出清周期也相应延长，目前约为7.4个月。
对于奉贤新城当前的房地产市场状况，业内资深人士指出，目前该区域的新房供应量较为充裕，因此导致了去化周期相对较长的情况。
据凤凰网房产上海站统计，2022年时，奉贤新城新房共供应了3321套房源，合计19.64万方。然而，去年以来，奉贤新城新房供应量显著增加，去年全年，奉贤新城累计供应4165套房源，合计45.25万方。
面对着成交疲软、库存持续高企、出清周期长的情况，奉贤新城也不得不做出了相应调整。今年1至6批次，该区域仅推出了5个楼盘，累计供应房源1585套。值得注意的是，自今年3批次以来，奉贤新城已连续三个批次供应挂0。
此外，土地拍卖市场也受到了当前房地产市场形势的影响。相较于2022年和去年同期的土地推出数量，今年奉贤新城在土地供应方面明显放缓，仅推出了1幅地块。
Part.4
“掉队”的奉贤新城
上海的五个新城，最掉队的那个，莫过于奉贤新城。
当2018年12月30日，闭塞已久的奉贤新城，终于等到了5号线南延伸段的通车。
而彼时，通向松江新城的地铁9号线已经运行了11年，通向嘉定新城的地铁11号线运行了9年，通向临港新城的地铁16号线运行了5年，就连通向青浦新城的地铁17号线也都已运行了1年。
至关重要的交通跟不上，奉贤新城的发展速度也就慢了下来，逐步与五个新城拉开了差距。
在商业布局方面，尽管奉贤新城拥有两个龙湖天街以及百联、宝龙、苏宁等商业体，但其中体量最大的龙湖天街仅占地14万方，相较于松江新城的40.5万方万达印象城、青浦新城的24.7万方青浦万达茂以及嘉定新城的34万方南翔印象城而言，显然存在显著差距。
在产业发展方面，其他新城均已形成鲜明的产业特色，如嘉定新城的汽车产业、青浦新城的大虹桥和华为、松江新城的G60科创走廊以及临港的国家级大规划等。相比之下，奉贤新城尚未形成明确的产业标签。
尽管奉贤新城已成功打造东方美谷这一特色产业，并在业界享有一定知名度，但与汽车城、硬核科创等产业相比，其影响力仍显有限。至于目标在10年内建成的“头号工程”数字江海，目前仍处于建设阶段，其未来发展前景尚待观察。
或是因为发展掉队的原因，奉贤新城的房价水平一直较为低迷，其吸金能力相较于嘉定、松江、青浦、临港四个新城而言，存在显著差距。
根据上海中原地产的统计数据，2014年奉贤新城的新房均价为21762元/㎡，这一价格相较于同期的松江新城（20788元/㎡）、嘉定新城（18018元/㎡）、青浦新城（19086元/㎡）和临港新城（14475元/㎡）均处于相对较高水平。
经过十年的市场演变，各新城房价均呈现出不同程度的增长态势。
至2023年，松江新城新房均价已飙升至51605元/㎡，房地联动价更是高达6.3万/㎡；嘉定新城新房均价也攀升至47511元/㎡，房地联动价达到50400元/㎡；青浦新城新房均价涨至47026元/㎡，临港新城新房均价涨至32669元/㎡。
尽管奉贤新城新房均价也有所增长，达到43482元/㎡，但相较于其他新城，其涨幅相对较小。
从十年间的房价涨幅来看，松江新城上涨了148%，嘉定新城上涨了164%，青浦新城上涨了146%，临港新城上涨了126%，而奉贤新城仅上涨了99.8%。
