尽管楼市正处于下行周期，然而近一年来，房企开盘成绩却是频频报喜，“开盘当天基本售罄”的消息屡见不鲜，“去化八九成”则更加普遍。
然而，开发商真的卖得那么好吗？小凤凰在上海网上房地产网上查询多个楼盘近期的销售成绩时发现，确实有部分楼盘开盘不久后可售房源即已所剩不多。
但与此同时，同样是号称开盘热销的一些楼盘，如映翠府、象屿远香湖岸等，其真实销售成绩却颇不乐观。
（*以上去化数据统计时间为2024年4月11日）
Part.1
被“拔高”的销售数据
如果只看开发商主动发布的开盘成绩，大部分楼盘都在热销。但事实上，海报宣传的销售数据跟真实的市场情况出入较大。“一些开发商为了完成集团下达的指标，粉饰认筹数据，还有一些为了制造热销的假象，玩起营销套路，烘托房子好卖的氛围，促使客户下定。”一位业内人士分析其中原因。
自去年下半年至今，上海部分项目开盘实际去化数据与开发商对外宣传的数据相差较大，有的甚至相差达一倍之多。
以位于宝山区大场板块的中环金茂府为例。该项目于今年3月中上旬获批预售，首开共推出266套建面约100平方米房源，均价63650元/平方米。
其官微显示，项目在认购期间共收到330组有效意向认购，认购率约124%，不过，当时外界有质疑称，该项目认购数据掺假。
当月下旬该项目首度开盘，在一片质疑中，开发商海报宣传称“昨日爆火出圈，今日火爆售罄”。
面对着扑朔迷离的销售数据，近日，小凤凰查阅了上海网上房地产，据该平台显示，截至4月11日下午16时，距离项目首开已过去二十天时间。
中环金茂府的可售住宅套数仍有72套，266套房源，网签去化率刚刚超过70%，这与开发商所宣称的售罄情况相去甚远。
还有更早开盘的新长宁水韵名邸项目，去年8月，青浦区重固镇新盘新长宁水韵名邸正式开盘，推出364套房源，备案均价34591元/平方米，套均总价342万左右。
据其官方微信发布的信息显示，购房现场氛围热烈，众多客户争先抢购，最终实现了约3.75亿元的销售业绩。
按照项目所称，劲销3.75亿，理论上意味着项目开盘当日要卖出约110套房产，但据上海网上房地产的数据显示，该项目在开盘后的两个月内仅网签了70套房源。
至今，经过8个月的时间，该项目实际网签数量也仅为149套。这与项目在今年1月份所宣称的“首开劲销8亿+”相比，实际业绩仅达到宣传目标的60%，差距显著。
Part.2
虚假销售成风
事实上，像中环金茂府、新长宁水韵名邸这类例子不胜枚举。
去年10月盘，奉贤区奉发云境PRO项目开盘，共推出672套建面约73-141平方米住宅房源，均价38800元/平方米。
开盘次日，该项目认证的奉发云境PRO公众号发布消息称，“逆势突围，劲销5亿+，红盘实力一城瞩目……开盘现场座无虚席，气氛热烈”。
然而，小凤凰查询上海网上房地产平台获悉，整个10月份，该项目网签房源套数共计66套。
而奉发云境PRO项目宣称的5亿元销售额，若以10月份网签套数计算，每套房源的平均总价约为760万元。
然而，根据项目的一房一价表显示，实际的套均总价仅为403万元，最高总价也不超过577万元。这意味着开发商公布的营销数据与实际成交情况存在较大的出入。
去年12月，位于嘉定区的映翠府首开，推出344套房源，其官微发文称，“开盘当天，现场熙熙攘攘，热闹非凡。从早上八点开始，已经是一派门庭若市的盛景……选房区现场迅速火爆升温，成交客户不断增加，捷报连连”。
然而，事实上，该项目的认购人数较少，导致摇号环节被取消，直接开盘选房。
据相关资料显示，如果楼盘认购率低于10%，开发商有权申请取消摇号。换言之，映翠府开盘当天实际到场的选房客户大约仅有35组。
此外，根据上海网上房地产提供的数据，映翠府自去年12月28日开盘至今，344套房源，已售住宅套数仅为65套，还不到2成，其中开盘两个月间仅网签了38套。尽管官方宣传呈现出繁荣的景象，但实际销售情况并未达到预期。
今年3月28日，象屿远香湖岸首开，推出290套房源，据官方消息，“开盘锣鼓声敲响，房源立即全线飘红，成交套数不断刷新，销售额节节攀高，当日创下了15亿+的辉煌成绩，再次用实力上演了顶流红盘IP的影响力”。
然而，根据最新数据，截至4月11日，该项目实际仅完成了144套房源的网签工作。若以项目套均总价584万元为基准计算，144套房源的总价值约为8.4亿元。这一数据与最初宣称的15亿元以上销售额相比，存在显著差距。
据了解，现阶段上海新房销售基本步骤是：首先购房者进行意向报名登记，核验资格成功后，根据房源与意向登记人数多少确定是否摇号及选房顺序。选房后签订认购书，购房者按照认购书在约定时间内找开发商签订正式的预售买卖合同后，由开发商去政府备案。
从交易流程来看，由于各环节之间存在一定的沟通时间差，可能会出现选房、认购与备案信息更新之间存在时间差的情况。
但是一般一周左右可以更新到最新状态，像关注度高的“网红盘”项目，基本能做到开盘2-3天内更新。对于已经开盘超过一个月甚至更长时间的项目，如果信息一直未更新，那么可能的原因就是这些房源尚未售出。
像3月28日开盘的中海顺昌玖里，该项目开盘当日售出505套，截至4月11日上午11时，该项目已网签467套。
还有嘉定网红盘理想之地，该项目于3月28日开盘当日售罄，截至4月11日上午11时，短短14天时间，该项目所有房源已全部网签完成。
Part.3
多家房企虚构楼盘热销被罚，最高罚款200万元
事实上，开发商通过虚报数据、强调热销的这种营销行为是违背行业管理规定的。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，根据《房地产广告发布规定》第三条明文规定:“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，因此开发商在销售广告中运用虚假销售数据欺骗公众，误导市场和消费者，显然就是属于违规行为。
据不完全统计，在全国范围内，曾有多个楼盘因虚报数据、制造楼盘热销假象被处罚。
2017年，深圳“前海东岸楼盘”因虚假宣传楼盘销售盛况，被深圳市市场稽查局作出行政处罚，责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款合计200万元。
2020年，南京金茂逸墅楼盘在没有销售完的情况下，谎称“售罄”，营造项目楼盘销售得很紧俏的氛围，被南京市高淳区市场监督管理局作出行政处罚，罚款22万元；
2021年，在楼盘房源未售出的情况下，南宁一房地产开发商向消费者发布含有现房稀缺、误导内容的虚假宣传，制造楼盘热销的假象，最终被市场监管部门罚款20万元。
2021年，海口罗牛山·璞域楼盘因对楼盘的销售情况进行虚假宣传，尚未销售就说“没剩几套了”，被市场监管部门罚款50万元……诸如此类，不胜枚举。
