这几天，陪几个长辈在三亚旅居，对于海南的房产，我想谈几点感受。

冬天到三亚，才深刻体会到，这是一个给老年人续命的地方。三亚冬季气温，在20~25℃之间，非常舒服。北方冬季寒冷，青壮年没什么问题，但是老人呼吸系统的适应能力下降，每次寒潮来袭，很多老人都容易肺部感染，降温还会导致老人的心脑血管问题。所以，到了海南，温暖的气候，让老人减少了这种压力。

空气温暖纯净，带来另外一个好处是心情愉悦，相当于一种心理按摩，心情好了，身体自然就好了。根据这几天小区住户的反映，老人来海南过冬，呼吸系统的毛病少了，普遍身体变好了。

别说老年人，像我这样的中年人，都感觉获得新生一样。今年冬天的宁波，最低气温零度左右。按理说，温度不低，但体感温度非常低，总感觉有一股冷风往衣服里钻，那是一种刺骨的寒气。在这种环境里，人很抑郁，没病都会被憋出病来。

我穿着羽绒服从宁波飞抵三亚，刚下飞机，一阵热浪就扑面而来，马上去洗手间换衣服，出了机场，开着车，沿途阳光明媚，一派热带风光，蓝天白云、绿树红花，轻抚脸庞的暖风，就像初恋情人的双手，瞬间神清气爽。

我的驻地是一个位于海棠湾的央企楼盘。小区的停车场，可以看到全国各地的车牌，我在小区遇到一个山西人，他在三亚买房，目的就是给退休的母亲养老，因为她身体不是很好，患有慢性支气管炎，特别是在季节交替或者冬季时，非常容易发作，夜里咳嗽难以入睡，并伴有奇怪的喘气音，非常痛苦。

山西的冬天寒冷漫长，多数地区空气污染严重。在海南有一套房，不仅是健康养老的好去处，更是身份的象征，这种攀比之风在北方很多高收入的圈子里非常普遍。

如果家里不差钱，比如现金资产过千万，来海南买房，其实不亏，是延长生命的一种方式。但如果家境只是小康，来海南买房还需要按揭，那就未必是一个好主意了，一定要三思而后行。

最近和很多小区里的业主聊天，他们给我一个非常深刻的印象就是，很多人把常住和买房挂钩，其实，这也是一种惯性思维。这种思维，可能也是中国人独有的，我们对房产有一种与生俱来的执念。

其实，换个思路，要来海南常住，未必要购房。在三亚海棠湾，普通地段，两室一厅的房子，一年的租金也就五六万。地段稍微差一点，包吃住的二室一厅，旺季也就每月7千人民币，淡季只要5千，而且还配备各种娱乐设施，和基础的医疗服务。更重要的是，有一群老人陪伴，不孤单。从养老的角度来说，康养公寓远比自己买房更加合适。

就拿我所住的这个小区来说吧，体验过才知道，海南的房产有很多不为人知的痛点。

选择太少

海南岛虽然不大，但岛内气候差异不小，岛中间横着五指山、尖峰岭、黎母山等一系列山脉，把整个岛分成南北两个不同气候，北部气候和广东相差不大，冬季也是阴冷潮湿，最低温度也能低到10度左右。南部三亚、陵水、保亭、乐东四个市县是真正的热带气候，而且干爽宜人，夏季漫长，冬季非常舒适。

而在这四个县市中，乐东、保亭、陵水的配套设施比较差。其实，能选的也就是三亚。即便在三亚，生活的方便程度也远不如大陆的二三线城市。

产权太短

我住的央企楼盘，产权只有40年，这和海棠湾的定位有关系，主打的就是高消费旅游区，规划五星酒店要搞到32个，目前已经有25个。最典型的豪华酒店就是，亚特兰蒂斯，保利瑰丽、海棠湾红树林……计划投资6000亿，到现在已经投了2000亿。可以把三亚的海棠湾理解为一个微缩的没有沙漠的迪拜。

物业坑爹

小区的公共环境，的确不错，树叶绿得发黑，空气中弥漫着一股原始森林的气息，让人心旷神怡。但物业费奇高，每平米要9块多，也就是说80平米的房子，一年的物业要将近1万，如果能管得好，贵也就算了，偏偏管得很一般。细节方面的维护水平，还不如宁波3块钱的物业好。

维护困难我自驾走遍了海南很多地方，住了很多海边的房子。发现海边建筑有一个通病，那就是“爬硝”。墙体“爬硝”的主要原因是，混凝土的砂料中含有比较多的盐碱，当处于潮湿的环境中，盐碱与水泥发生化学反应，从而在墙面上形成了一种白色的物质，后期渗出后就形成了硝。硝就是盐碱，墙壁大面积“爬硝”时，不处理将会导致墙面起壳、脱落。而处理“爬硝”也是一个没完没了，成本极高的工作。总而言之，热带地区的房子，一旦没有人住，就很容易腐朽，相对应的，维护成本也高。

回报率低某央企海棠湾的二手房，属于海棠湾比较好的楼盘，均价大约5万，80平米的房子，总价大约400万。如果委托给民宿管理，每年的收入只有4~5万，投资回报率不到1.5%，远不如理财产品。一旦委托出去，房子就会加速折旧，没多久，就惨不忍睹，如同嫁出去的女儿，泼出去的水，再也收不回来了。这个2014年的楼盘，一晃10年过去了，产权只剩下30年。如今，该央企新开盘的洋房，均价6万，号称挑高6米，买一层送一层，总价至少600万。如果有你6000万，随便玩，无所谓。如果你只有600万，有生之年，可以住遍全世界的五星度假酒店，要这劳什子干嘛呢？纯粹添堵！如果不是为了养老，纯粹为了投资购房，海南也未必是个好的选择，未来房市的前景谁也说不准。流动性差前几天打车，我遇到一个黎族中年男子，是当地农民，农闲的时候，他开网约车补贴家用。据他说，当地农民，平均每户有土地10~20亩，主要种植经济作物。他家里有15亩地，种植芒果，收入漂浮不定，行情好的时候，每亩能赚2万，行情差的时候，每亩只能赚2千，平均下来，一户人家每年的收入大约8~10万，人均2~3万，只能说刚刚够用。至于征地，赔偿金额也不大，一亩地也就几万块，再加上人均30平米的补偿住宅。没地的农民，要么开车，要么去酒店打工，最常见的就是园丁，对农民来说，几乎就是本行，但收入也不高。在海棠湾，高大上的酒店，每晚的价格动辄三五千，但园丁的收入也就2~3千而已。还不够在他们工作的酒店住一夜。海南的房子，本地人几乎没有能力接盘，至于外地人，各种限购层出不穷。对投资来说，最怕的就是政策的不稳定性。目前海南的房市流动性比大陆城市还差，基本上就是有价无市，成交量很低。写在最后三亚是一个养老旅居的好地方，但对于普通中产来说，来三亚购房，一定要三思而后行。如果你有三五百万的资金，来海南有很多选择，比如，民宿短租、养老公寓，酒店长租，等等，没有必要把资金吊死在一棵树上。再说了，以后签证方便，交通发达，再多飞2个小时，就是天大地大的东南亚，和老一辈的情况不同，如今三四十岁的中产，具备一定的外语水平，国际流动能力强，泰国、马来西亚、越南，都是不错的选择。500万，足够一家人周游世界20年了。真的没必要让一个房子把自己拴死。