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一座高压线塔，足以毁掉一个楼盘。

来自丰台区的中建和颂九里，就深感困惑，尽管它非常努力地规划产品，包括对四叶草户型，进行创造性的玄关设计。

但努力之后，并没有得到很好的回报。

它今年6月份开盘，领证572套住宅，截至10月31日，仅网签9套，成交均价为67379元/平米——预售参考价8.3万元/平米，成交总金额6800万元。

量价皆上不去。中建和颂九里这份惨淡的成绩单，足以垫底北京2024年楼市成交排行榜。

造成这个结果的原因是多元的，除了大瓦窑区域内卷，还有一个关键因素，就是楼盘西南方向那座高压线塔。

但凡清楚有这座塔的购房人，一定会提问，何时可以移走？中建和颂九里不敢给出肯定的答复，只能含糊其辞。

移动高压线塔，不仅仅只有花钱那么简单。

现在，这个问题又抛给了一个即将登场的地块：海淀功德寺HD-GDS-001地块、002地块。这是北京岁末最瞩目的土拍之一，还有那个朝阳区153亿元的"三件套"。

功德寺地块的高压线难题

再过4天，11月5日下午三点，功德寺两块地的买家就要诞生了。这最后的几天里，拿地决策者的内心，一定是翻江倒海的。

截至目前，功德寺地块吸引了近10家房企参拍，包括海开+建工联合体、中铁置业、中铁建地产、大华集团、越秀地产、国贸地产、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国等报名参拍。

从区域看，功德寺双子星无疑是一个相对完美的地块：1、位于海淀区西北旺，离西北五环3公里左右；2、西北2公里左右，有腾讯、网易、百度等互联网大厂；3、地块是纯居住用地，周边公园绿化多。

但它和中建和颂九里一样，高压线近在咫尺。

打开功德寺地块规划图，会发现在它的西南1公里处，有一座西北旺变电站。从这座站里，牵引出3条高压线，其中两条往东走，一条是35KV，一条是220KV。

这两条高压线往东越过东北旺中路，来到万德嘉园小区的西边围墙外，然后拐弯往北走，又越过树村北一街，就到了这次功德寺两地块的西边地界了。

功德寺的001地块、002地块，一西一东，直接受高压线影响的是西边的001地块。001地块西边规划了1.5万平米的绿地，那两条高压线恰好完整地穿越了这片未来的绿地，还在靠北、临近001地块15米地方有座高压线塔。

高压线穿过绿地之后，又建了两座高压塔，一大一小，然后又往东奔去。

换句话说，有两条高压线把功德寺地块半包围了——西面最近处15米、220KV，北面最近处40米。按照相关规定，高压线35-110KV距离为8米，154-220KV距离为10米。

这仅仅是物理距离，但人们的心理距离远不止于此，最好是能移走，最次是移远一点。但要做到这些，谈何容易。

今年6月中旬，功德寺安置房万德嘉园西区有居民在人民网留言：墙外高压线是否有入地规划？是给北京市海淀区区长李俊杰的。几天后，海淀区城管委回复：该点位暂时未收到架空线入地规划。

有地产商测算过，把这两条高压线入地，至少需要2亿元。这2个亿谁来出？从地价里减？这都是一个十分扯皮的事情。

对拿地者而言，最好是两块地一起拿下——001地块和002地块起拍价，分别为45亿元和55.5亿元，否则，没人敢去碰001地块，很容易重蹈中建和颂九里的覆辙。

在无形中，功德寺两块地的门槛就提高了。

时间在一分一秒地过去，功德寺地块，留给想拿地房企的时间不多了。

被绿色包围的"完美"地块

功德寺原名大承天护圣寺，建在翁山泊北岸——昆明湖，始建于元朝天历二年(1329年)。如今，它只剩下地名和两只石兽了。

先看看功德寺两块地的参数：

1、HD-GDS-001地块：用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，地块起始价格为45亿元，参考楼面价约61791.88元/㎡，上限价格51.75亿元，如果达到上限价格，参考楼面价为71060.66元/㎡。

2、HD-GDS-002地块：用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，地块起始价格55.5亿元，参考楼面价为62238.41元/㎡，上限价格63.825亿元，如果达到上限价格，参考楼面价为71574.17元/㎡。

虽然容积率一样，但002地块比001地块的楼面地价贵了446.53元/平米，原因有三点：A、001地块面积比002地块小了7785平米，做产品规划的腾挪空间会弱些；B、001地块西边有两条高压线；C、001地块北面150米处有4万多平米的停车场，西北方向还有两个公交站。

但001地块也有小优势，西边是一个1.5万平米的公园绿地。

这两块地的北面，规划有一条街坊路，宽15米，占有了它们的用地面积——001地块约2250平米，002地块约2700平米。这直接导致地块的实际容积率变大了，分别约为2.25和2.24。

它们的南面是2022年建成的万德嘉园社区，分一区和二区，10层楼，里面还有一个幼儿园。

从规划图上看，功德寺两地块，除了南面的万德嘉园，西面、北面和东面，都被绿地或公园包围，是一个难得的生态景观地块。

这一点，或许也是各路房企竞相追逐的关键因素之一，天生是做豪宅的料。

强排前瞻：纯粹的10层洋房，层高3.1米

功德寺地块，刨去街坊路所占的面积，容积率在2.24左右。

因为地块限高30米，所以它的产品大概为10层洋房、大平层。它可以通过坡屋顶设计，利用飘檐偷一些层高，可以将单层层高做到3.1米。

在海淀四季青，印香山就是这么做的。楼高12米，共计4层，但每层层高做到了3.1米，秘密就在坡屋顶那里。

花姐给功德寺001地块和002地块整体做了一个强排方案，仅供参考。

001地块和002地块都是标准的长方形，设计师在楼栋排列组合上，难度已经降到了最低。

花姐预计，两块地都会规划8栋楼，分成4排，非常整齐，没有角煞，栋距离在50米左右。001地块和002地块的大门在树村西一路对着开，旁边都设有地下车库进出口，它们在树村北一街的中间位置也会各设一个车库出入口。

由于地块的原因，整体楼栋朝向有点东偏南10度，而印香山、中海中旅西山观复、保利建工嘉华天珺，它们仨的楼都是东偏南30度，典型的“不正”。

在楼栋朝向上，功德寺两地块占了绝对优势。

此外，功德寺两个棚改项目的地上建面约16万平米，实际容积率高于西山观复和嘉华天珺——前者1.8、后者为2.0和1.7，与海开永丰南相当——2.2。

西山观复为10-11层洋房；海开永丰南北区做了一栋15层和一栋14层的小高层，而南区都是13-15层小高层；嘉华天珺有3栋14-15层小高层，其余为7-11层洋房。

从产品上，功德寺纯30米高、10层洋房的定位，就和海开永丰南、嘉华天珺做出了差异。

超过6.5万元/平米，拿地者压力山大

功德寺地块的楼面地价，在6.2万元-7.1万元/平米之间。花姐预计它的价格在10万-10.5万元/平方米。

它往西，距离2.5公里的西山壹号院，目前二手房价在11.5万元左右，但实际成交价会低于11万元/平米。

今年，海淀区迎来供应高峰，至少中海中旅西山观复已经开盘，海开永丰南项目和嘉华天珺在年底也会开卖。再加上去年年底开盘的印香山和香山樾，海淀的新豪宅一下子涌上来了。

虽说是海淀，有中关村科技园，有腾讯、网易、百度等互联网大厂，以及云集的著名高校，但从翠湖区域的西山观复表现来看，市场不容乐观。

截至目前，今年6月开盘的西山观复供应了256套住宅，3个多月网签了12套，成交均价7.88万元/平方米，户型面积为140-167平米，总建筑面积4.55万平米。

去年12月开盘的印香山，供应了99套，网签了19套，成交均价11.87万元/平米；去年11月开盘的香山樾，供应了440套，网签了156套，成交均价12.25万元/平米。

从数字上，它们都不是很理想。尤其是对于中海地产和中旅投资而言，西山观复犹如一个"天坑”，卖一套，亏一套，它的容积率仅为1.8。

相比较而言，嘉华天珺的成交楼面均价比西山观复低，约5.96万元/平方米，但销售指导价在9万元/平米，地上建筑面积14.9万平米。

海开永丰南项目就在地铁16号线永丰南旁边，户型面积为100平米、120平米、140平米、150平米和170平米，销售指导价9.3万/平米，住宅总建面9.82万平米。

如果功德寺地块的成交均价超过6.5万元/平米，拿地者会压力山大。但愿，这次也没有头脑发热者。