最近水库的欧成效，连续发几条视频，谈到东莞。

其中一条“四线城市东莞 哪里会让你损失百万”，里面说东莞是四线城市。甚至特别的看空松山湖，说买松山湖的都是“傻X”。

我摘要出了这条视频的几个观点：

1）东莞是个四线城市。松山湖只是这个地级市里的小镇，是个很小的镇。

2）所有松山湖的员工，都不需要在松山湖买房。松山湖有华为，自己就是超级大的开发商企业，造了几万套员工宿舍。

3）为什么要花6万，买在华为宿舍的边上，买了个文旅地产。

4）3年、5年想出货的时候，卖给谁呢，谁接盘呢，根本没人接盘。毕竟，华为的人他不需要房子，你只能卖给另外一个“傻X”。

5）所以，整个东莞跌的最惨的就是松山湖。松山湖的房价在崩盘，整个松山湖的二手，根本没人接盘。市场崩掉了，从8万跌到4万块，都没有人要。

看完视频，我的看法是，欧成效，对东莞的看法是偏颇的，对松山湖的观点，更是有点严重失衡。

没办法，可能是为了拍视频吸引流量吧。

对于松山湖的房产，我觉得还是要理想看待。现在快速的挤泡沫，也不全是坏事，起码价格安全系数越来越高了。

中长期来说，松山湖还是有价值的。

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科创实力大增，接盘力量在增强

首先，对于欧成效所说的，东莞是个四线城市，是明显的刻意贬低东莞。

东莞在不少榜单之中，排名能挤上新一线城市，比如第一财经发布的2023年新一线城市排名中，东莞排名第11，排在东莞后面的有青岛、昆明、宁波、合肥等城市。

而就东莞的GDP来说，东莞是万亿俱乐部城市，全国排名23。

东莞人口超1000万，广东省第三。

东莞虽然只是个地级市，但是夹在广深之间的地级市，经济人口体量超越中国一半以上的省会城市。

再怎么不济，也能称得上个二线城市吧。

所以说，欧成效在视频里，说东莞是个四线城市，是瞎说的，故意说的，明显是刻意贬低东莞这座城市的价值。

其次，他讲到说，松山湖是东莞一个小镇，是文旅地产。

这就有点在特意抹黑松山湖了。

松山湖是东莞的科创产业高地，是科技产业园区，面积虽然不大， 但GDP增长是不错的。

说松山湖是文旅地产，完全是不着边，这里和旅游地产八竿子也打不着。

松山湖是不靠旅游产业，也是专门卖给文旅居住人群的，定位完全是不一样的。

松山湖，有点类似于硅谷。从华为进驻之后，整个松山湖的科创能力在提升，这里是东莞最高端的产业园区。

明眼人都知道，松山湖，不是类似惠州双月湾的文旅地产。

再者接盘问题，是欧成效最核心观点。

他认为，松山湖华为是最大的地产商，有数万套自己的员工房，没商品房需求，后期松山湖根本就没有人接盘。

这完全是错误的。

我们要知道的是，松山湖的员工房和商品房，是两个完全不同属性的房产。

松山湖的员工房，并不能在市场流通，只能在内部流转，房子只有居住属性，失去了最重要的金融属性、投资属性。

华为欧洲小镇，来源网络

而松山湖的商品房，可在市场上流通、交易，具有金融属性，可抵押、贷款、投资性等。尤其是在楼市上涨周期中，能赚取一笔不菲的资金。

因为商品房赋予的属性，在松山湖的新房、二手房的购买人群中，都有不少华为人的身影。

他们是松山湖，和环松湖购买商品房的一支重要力量。

还要提一下接盘问题，除了头部华为，松山湖也聚集了一批知名企业、研究机构、高等学府等高学历，高收入人群。

比如说，松山湖的玖龙环球、生益科技，两家园区龙头企业，还有重点布局的大疆、生益科技、蓝思科技、歌尔股份等知名企业。

这些龙头企业，知名企业，高收入人群不少。

东莞研究机构最多的区域，就在松山湖。

比如说松山湖材料实验室，在2018年成立，是广东省首批启动建设的四家省实验室之一。布局的国家大科学装置中国散裂中子源，对整个相关产业人才的吸引力都比较强。

东莞散裂中子源

松山湖，还是东莞教育最集中的地方。

不仅有优质的小学、初中、高中，还有高等学府，比如东莞理工学院、广东医科大学、东莞职业技术学院，在建的大湾区大学松山湖校区，香港城市大学(东莞)项目等。

大湾区大学松山湖校区效果图

这些优质教育的师资待遇，在东莞都是非常不错的。

而从东莞在第七次人口普查时的调查来看，松山湖的大专以上学历占比，是东莞最高的。

表5-1各镇街（园区）每10万人口中拥有的各类受教育程度人数 单位：人/10万人

这个超越了东莞南城、东城等镇街。

总之，在华为这颗大树越战越强的情况下，一批知名企业、科研机构，高等学府等落地，都是松山湖接盘的强大后备军。

2

虹吸能力，只会越来越强

欧成效，只拿松山湖华为的员工房来说事，又说松山湖是文旅房产，都是扯淡的。

实际上，就如我上面说的，松山湖的房产，不仅有自身的产业、科研院校等高科技人才的支撑。

而且，松山湖发展这么多年之后，开始形成了强大的虹吸能力，对周边的高收入群体，有极高的吸引力。

在2018年之前，松山湖的发展不快，对周边大朗、寮步、大岭山、东坑等镇街，居住吸引力并没有特别强。

但在2018年之后，在华为正式搬迁进驻松山湖之后，松山湖开启了一轮“产城融合”建设高潮。

在华为带领下，开启了一轮大规模基建，华为欧洲小镇落地，陆续的开疆扩土，把松山湖的产业园区，做的越来越美，吸引了越来越多的企业人才落地。

松山湖优质的教育资源快速落地，除了早期的莞中松山湖学校，这几年落地了北区学校、未来学校等，都是一等一的好学校。

就拿成绩来说，未来学校中考招分，在今年就排在整个东莞第三。一所新学校，刚出来的成绩是非常耀眼的。

我之前说过，松山湖的未来学校，未来很可能成为东莞公立学校第一的潜力。

还有松山湖的居住环境在改善，松山湖北站CBD的建设，松山湖万象汇的开业，即将建设的华侨城松山湖商业，商业的短板也在快速的补齐。

松山湖万象汇，来源南方+

松山湖优美的湖景。

这几年，围绕松山湖开发了不少新公园，比如松山湖科学公园等等。现在周末松山湖能吸引周边，甚至城区的人群，跑去松山湖露营、散步、游玩等等。

而且松山湖的产品，也在升级，已匹配高端的人群，包括深业、中海、松樾、金地、华润等项目，都是高品质的楼盘。

经过这几年的建设，松山湖拥有东莞最高端的产业、最强大的教育资源，最优美的环境，最优质的商品房。

松山湖的吸引力，对周边镇街的虹吸效应，正在越来越强。

以后环湖三兄弟大朗大岭山寮步等靠松山湖的区域，那些有换房改善、教育等需求的人群，会越来越多的成为松山湖的接盘力量。

这些力量加持下，越往后，松山湖的房价，只会越来越高。

3

松山湖没崩掉了，只是回归正常

1）这次松山湖房价的下跌，是正常的挤泡沫。

从实际的情况看，松山湖这一轮是跌的比较惨，但并不是华为员工没人接盘的因素，而在于此前的炒作太狠了。

2020年，松山湖房价暴涨100%，上涨的太快，把房价搞上天了。一群投资客，在松山湖控盘，扰乱松山湖房价的正常轨迹。

这种现象在深圳也是发生的，在深圳的核心区南山、宝中等地，此前深房理控盘的南山诺德假日、前海时代，宝中的花样年花郡等小区，也是炒作过渡。

松山湖这一轮，从最高的七八万，跌到现在四五万，只是正常的挤泡沫过程。

2）松山湖的湖景豪宅、刚改楼盘，价格比较坚挺。

除了楼龄较久的金域松湖之外，以虹溪诺雅、锦绣山河为代表的豪宅，以翠珑湾一二期为代表的次新盘，价格还在5万左右。

3）松山湖的新盘销售，算是东莞最好的板块了。

今年年初的松湖原岸，开盘售罄。松湖润府，现在销量也不错。还有近期开盘的金地青云境，开盘热销100多套，去化9成，也是不错的成绩。

对于松山湖的判断，中长期是处于供不应求的局面。

而且，松山湖的科创+教育+湖景+配套等资源聚集，尤其是在华为科创的带领下，下一轮只会越走越强。

对于松山湖的房价，跌到现在，差不多跌出机会来了。

现在去接盘的，大概率是安全的。