毫无疑问，今年的豪宅市场热度不减，正成为当前上海楼市的瞩目焦点，吸引了众多购房者和业内人士的目光。此前，凤凰网房产上海站深入剖析了上海市中心各区的豪宅市场情况。在虹口、杨浦、黄浦豪宅篇之后，终于迎来了徐汇篇。
在人们的眼中，徐汇既“富有”又“昂贵”。作为老牌市区，徐汇明星网红云集，彭于晏、唐嫣、李佳琪等在此居住，高净值人群占比极高。在上海2035规划中，未来徐汇滨江是承载全球核心功能的高品质中央活动区。
与此同时，区域内的房价也是居高不下，二手房价格20万+/㎡已成常态，新房项目的价格已攀升至17.8万元/平方米，彰显了其独特的豪宅市场地位。
Part.1
5000万豪宅盘“日光”
徐汇豪宅的整体供应可以用少而精来形容，据凤凰网房产上海站统计，今年以来五个批次徐汇一共有4个楼盘入市，其中单价10万/平方米以上的豪宅就有3个，分别为启元、保利滨江天珺、汇元玺，豪宅总供应套数仅为148套。
网签数据统计截至2024/5/7，不排除有网签滞后的可能性
从价格上看，徐汇滨江的香港置地启元，新房均价达到17.8万/㎡，成为徐汇区的房价天花板。4月29日，该项目开盘，总价在5000万左右，最高价的一套复式房总价更是达到1.28亿元。
作为一个高端楼盘，香港置地启元本次仅推出80套房源，就吸引了188组认购客户，最终2小时售罄。（注：网签去化为0，可能是网签滞后的原因。）
香港置地启元卖的比较好的原因，其一是地理位置优越，徐汇滨江毫无疑问是顶流豪宅地段。
其二户型占很大优势，除了顶复和非标之外，最核心的两个户型分别为280㎡、330㎡。
对比之下，香港置地启元的户型可以算是板块内最好的了。纯粹大平层产品，不仅面积足够大，户型设计的面宽和空间舒适度也是均好的。
从网签去化情况来看，徐汇滨江另外两个豪宅楼盘卖的也比较好。目前，保利滨江天珺20套房源已售15套，去化率75%。汇元玺48套房源已售47套，去化率98%。
Part.2
核心豪宅区的独特价值
对比黄浦、静安，徐汇的版图更大，其占地面积约54.93平方千米，一个徐汇区有两个黄浦区那么大。并且整个区域覆盖的地方更广，从内环内一直延伸至外环外，不同板块的发展能级有很大不同，因此房价差异较大。不只有每平米十几万的豪宅，也有每平米六七万的新房。
分具体板块来看，徐家汇是上海重点的历史文化保护区域之一，这里聚集着众多老洋房建筑。并且，强势的教育资源也是徐家汇的核心优势，这里拥有徐汇四大公办之一的汇师小学，同时还有高安路一小（二梯队）。另外重点中学有徐汇中学、上海市第四中学、位育初级中学、南洋模范中学等。
在产业方面，以漕河泾为代表，在发展过程中形成了“1＋5＋1”的产业体系，包括电子信息、新材料、生物医药、高端装备、环保新能源、汽车研发重点产业。目前，漕河汇聚了14000余家企业。
同样有产业加持的徐汇滨江，整个西岸将构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。
相比于老牌豪宅板块，徐汇滨江更像是后起之秀。位于城市核心的徐汇滨江，无疑是上海的“顶流”豪宅地段。在上海滨江板块的土地资源本身就极为稀缺，滨江也算是真正意义上的富人区。在所有的滨江板块内，徐汇滨江更是众多开发商争相角逐的黄金地段。
凭借地段优势，徐汇滨江板块内二手豪宅的升值空间也很大。板块内几个代表性的豪宅楼盘，比如，云锦东方、保利西岸、海珀旭辉、百汇园、尚海湾豪庭等，二手挂牌价高达20万+/平方米。
以保利西岸为例，目前有3套房源出售，其中一套179㎡的户型，最高挂牌价为20.5万/㎡。
2023年入市的宝能公馆1288，新房均价12.9万/㎡，现在也挂出一套172平户型，单价高达19.7万/㎡。
不过受市场环境的影响，今年二手房成交价格有一定的回落。云锦东方最新成交价20万/㎡，尚海湾豪庭三期最新成交价16万/㎡，百汇园一期最新成交价15万/㎡，海珀旭辉最新成交价16万/㎡。
数据来源：链家
反观新房市场，今年香港置地启元新房均价17.8万/平方米。从倒挂率来看，即便是徐汇滨江板块一二手之间的价差也越来越小。
Part.3
启元之后，徐汇还有哪豪宅项目值得期待
目前徐汇待入市的豪宅项目共计4个，占据着徐汇核心地段，比如徐汇滨江、徐家汇、建国西路板块。
首先来看下徐汇滨江的中海领邸·玖序和中海领邸·玖章，去年中海&上海西岸以240.16亿元成功竞得徐汇区西岸数智中心地块，项目首期将推约102-186㎡3-4房，联动价14.2万/㎡。
另外还有一个葛洲坝斜土路项目，将打造195米徐汇新地标，联动价14.3万/㎡。
该项目位于徐汇区斜土路街道，具体在枫林路龙华中路交汇口，紧靠内环线旁。项目1公里附近就是汇元玺、香港置地启元两个热门豪宅楼盘。
在配套方面，步行可至7号线、12号线龙华中路站，出行十分便利。近邻正大乐成，豪宅的居住氛围十足。
除此之外，还有徐家汇的承安瑞园和建国西路的汇成襄阳公馆等待入市！并且，近日徐汇区又有1宗涉宅地成功出让，该地块为长桥街道xh315-10、xh313-16地块，出让价格达到了79.04亿。
结语：
在市中心豪宅的价值体系里，地段往往是最核心的优势。特别是徐汇，其核心板块给予豪宅附加价值不可小觑，还是印证了那句话“地段决定价值”。
徐汇的板块价值，一半在徐家汇，一半在徐汇滨江。这里不只有衡复风貌区的各式花园洋房，还有滨江一线江景的大平层。同时拥有教育、产业等丰富资源的附加价值。
作为后起之秀，徐汇核心板块徐汇滨江，正跻身于上海顶流豪宅板块，或许会成为未来有活力的新兴豪宅区。
