肉眼可见的，2024年的上海，真的进入了大规模旧改时代
今年的旧改支出预算高达约1148亿，远超去年
上海城市更新的步伐，正在加速狂飙
但在这其中，有一个显眼包
那就是徐汇
来看这个数字，徐汇区今年的旧改预算以223亿，119.17%的增长速度排名全市第二，仅次于浦东这个大区之外
（来源：各区政府官网）
考虑到面积仅有约55平方公里的徐汇
折算下来，平均每平方公里的旧改，就要砸进去差不多4亿元
可以想象，徐汇将在今年开始启动大规模的旧改与拆迁
而这些拿着拆迁巨款的土著，也将会进一步影响楼市本身
根据泽平宏观对未来住宅需求的预测
预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年
其中刚性需求、改善需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%
（数据来源：泽平宏观）
这也就意味着
未来市场上约每三套的住房需求，就有一套来自城市更新
在这样的前提背景下，徐汇今年在城市更新的投入则就显得更加猛烈了
再加上了最近读到的一则新闻
在徐汇区今年的旧改工作中，实现了最后一处小梁薄板房屋的清零
这意味着，被喻为上海城市更新最硬的那根骨头，徐汇区已经攻克结束
回过头来看这些年，徐汇在旧改上发力的种种
在我眼里，无论是从规模还是精细程度
徐汇确实成为了上海发力旧改最成功的市区，没有之一
01
此刻的徐汇，正在进行大规模的拆迁
就这个项目，徐汇就祭出了上海史上最大单地块规模拆迁
动迁超过了6000户，人数约1.5万人
就发生在徐汇区枫林街道的东安一二村
这次东安新村的评估均价为约7.3万/㎡，加上各种奖励，实际动迁补偿接近15万/㎡
仅拆迁成本预估下来就达到了约500亿，这其中还不包括后续的投资，而加上后续的投资，最后东安一二村的总投资额预计会超过千亿
（图源网络）
上千亿的投资，超万人的动迁
这是上海近年来市中心拆迁的最大规模和力度
发生在徐汇其实就已然显示了态度
大拆大建虽然已不是城市旧改主流，但如果发生了是对一个板块有着立竿见影的彻底改变
跟着我的视角，去到项目现场看一看
这个板块将会因为此次旧改带来多大改变
源头就在于位置实在太过优越，东安一二村距离西岸金融城只差一个内环高架
这两个老旧小区能够腾挪出土地，不仅仅是让那些曾经居住在小梁薄板、厨卫合用老房子里的居民，改善了居住环境
而且对于徐汇来说尤其是徐汇滨江、西岸金融城往市区腹地一带成片的城市界面，都带来很大的提升
当我去到现场，这两个超大体量的老旧小区和高架对面的现代化高楼大厦，形成了非常大的割裂感
但好在，这即将成为过去
高达18万方的土地征收之后，未来还暗藏着徐汇更大的野心
去年，徐汇区在香港举行了一个招商大会
重点推介的土地里，就有东安一二村，并作图展示了地段的稀缺，周边医疗资源的环绕
按照这样的计划，未来有可能因为东安的拆迁，为住宅稀缺的西岸金融城带来更多豪宅开发
（图源网络）
徐汇将东安一二村的土地拿到香港做推介
也让我们不禁联想，是不是要吸引港资地产商进入地块开发？
在此前进行的徐汇区枫林-01更新单元实施规划方案中，将东安一二村定位为上海东安国际医创城
那么未来在西岸金融城和东安一二村这里，又将会诞生一个世界级的滨水综合体社区
而换句话说，上海目前的单价地王诞生于徐汇滨江，距离东安一二村并不远
如果未来东安一二村土地进入市场，下一个上海地王，又会不会在这里诞生？
除了炙手可热的东安一二村，徐汇今年的拆迁明显提速
之前我们也有统计过，2024年徐汇区部分旧改项目
还有更多在路上，且全部位于最精华的衡复风貌区
比如张家弄片区旧城区改建项目的房屋征收与补偿方案已经出炉，拆迁箭在弦上
而从目前的信息看来，徐汇区要动的地方远不止这些
根据一份采购招标文件，2023年徐汇区政府开始对“衡东十二坊”做整体研究
其中单独对兴顺里街区做了更新方案设计，并要求中标方提供不少于两个比选方案
看来，东安一村二村、张家弄片区动迁，只是一个开始
因大规模拆迁，徐汇真正的城市复兴的可能，已经在赶来的路上
（来源：上海房小团app）
在房小团的这个app上，点开徐汇现有的征地拆迁公告，密密麻麻，呈现出越来越猛烈的趋势...
02
徐汇对老小区更新的精细化态度
上海市中心存在大体量的老旧小区，拆除重建是一种方式
剩下的呢，就要伴随着时间的老去，慢慢衰退么
这个问题放到徐汇的老小区来集中回答，似乎也更有力度一些
我们团队也跟踪过全上海各种各样的旧房改造，而一些创新的方式，似乎也总是那么偶然的巧合的...总是发生在徐汇
首先是我几次踩盘，都会被徐汇康健街道，这个房龄超过30年老小区惊艳到
康乐小区
在徐汇区三旧变三新的住房修缮工作下
康乐小区将建筑屋面、外立面、公共楼道、附属设施、室外活动空间都全面提升
于是，康乐小区现在的样子和我们看到的很多老旧小区都不一样
即便是外墙翻新，审美和那种千篇一律的美丽家园相比，立马拉开了档次
立面外墙主体选用了米白色系，建筑的一楼和公共楼道部分采用了咖啡色
局部阳台延续康乐小区原有外墙砖红色作为色彩的点缀
这是我见过上海的老小区立面翻新中，色彩搭配得非常有格调的一个
当我以为老小区的立面改造，康乐小区可能只是一个特殊案例时
走到凌云街道，我才意识到，徐汇对老小区立面的执念比别的区还要深一点
这是凌云街道的凌云新村，同样是立面翻新，依然还在提供更多的选择
凌云新村做出了两种色彩和风格，一种是清新的淡绿色系，另一种是明亮的橘红色系
走在徐汇的街道上，老破小的审美都比别人更洋气些
凌云新村厉害的还不止这些，上海第一批实现破墙，老小区合并，也发生在这里
拆除围墙之后，老小区的大量公共空间得到释放
图片来源：上观新闻
大面块的公共空间成为了社区最大的社交场所，不管是老人小孩都愿意走出来了
图片来源：上观新闻
乐山新村则是通过另外一种方式，围墙退让
打造出街角花园、临时的停车空间、老年人的休憩场所等等
不仅如此，在软性方面，徐汇给老小区贴钱涨物业费，也是第一次的尝试
有老小区即便不大拆大改，徐汇也在同样想尽一切办法
努力让城市不要老去
03
而最终让城市更新永续发生的源头是
徐汇区对街道的运营、内容的植入
上一次认识到徐汇的街道实力，还要追溯到特殊时期的发菜
徐汇街道之间的内卷，是一直存在的
我们在跟踪过的徐汇几个街道里，这几年就有不断的、大量的内容输出
首屈一指的当然是天平街道了
还记得这个乌中市集吗
（图片来源网络）
当初和PRADA联名的活动，直接让徐汇的这个菜场登上了热搜头条
打卡的年轻人潮人蜂拥而至，当年轻人进入这个菜场，居然发现
现在的菜场已经和我们想象中的完全不同了
一方面是
所有的菜品，都被精心的摆设
菜场里不仅仅是生鲜产品，还能有网红餐厅、咖啡厅、面包店这样的场所
而乌中市集的活动在这两年内，完全没有停下来的迹象
上一次是和香氛品牌祖马龙的联名，这一次我再度走进这个菜场，又发现正在热映中的电影《好东西》
也在和乌中市集来了个联名植入
这个案例显示了在徐汇，一个老菜场它能够成为时下潮流生活的发生地
在徐汇，这样焕发新生活的老地方，不止一个
再来看这个永嘉路的309口袋公园
在上海64条永不拓宽的马路之一，老宅密集的永嘉路上
（图源网络）
拥有着大量的居民、游客、上班族，这里公共空间却非常缺失，而在这里生活的人群非常的多样化
年轻人、外国人、老人、上班的、遛狗的，还有像我这样莫名的路人等等
因此，永嘉路口袋公园成为了市民多样生活的精彩发生地
建筑保留了衡复历史记忆的红砖，积极的街道氛围，两侧住宅结合在一起
钢木结构的开敞围廊，围廊下设有座位
中间广场原为旱地喷泉，而现在是众人搬来椅子，晒太阳、遛狗的场所
内部有咖啡店、有展厅、便民服务站等等
这里发生的故事和场景不会千篇一律
今天，看到的是遛狗晒太阳，明天有可能是小型演唱会，后天可能是一次市集义卖等等
不断植入内容，这是徐汇旧改，坚持活力的注入
04
城市更新样板项目，为什么总是发生在徐汇
提到那些上海城市更新的样板项目，总是发生在这里
除了我提到以上的这些，徐汇城市更新的速度，还在以超越我想象中的速度变化着
徐汇滨江自从将工业遗址改造成为艺术圣地
在旧厂房和旧仓库撒下了艺术的种子之后，西岸梦中心的诞生，街区开放式的商业带来了更多年轻消费活力
（来源：上海汇）
之前每个街道的邻里汇计划，继将党群服务中心造成了这个样子之后
今年徐汇的一个党群服务中心还开了家咖啡店，开始拥有不一样的新业态，给未来来到这里的年轻人留点空间
（来源：璀璨徐家汇）
上生新所以及未来万科的徐汇中城、上海南站站城一体改造计划...
这些一个个正在发生的典型案例都在告诉我们
从城市更新的角度上来说，徐汇就是上海市区里的天花板了
徐汇能够做到的背后，除了硬实力条件关键指标财力
2024上半年1-10月上海各市区一般公共预算收入，徐汇以256.59亿，12.35%增速，位居增速全市第一
可见硬实力的雄厚
硬实力雄厚带来的是力度更大，不管是拆迁速度快，还是美丽家园，徐汇都能走在前面
再举个例子，这是网上流传的近期上海美丽家园名单
点开一看，徐汇又遥遥领先了
（来源网络）
第二是响应速度快，去年下发超大特大城市的改造指导意见后，徐汇今年就启动了多个市区拆迁、原拆原建等
第三个态度是愿意创新，在众多城市更新项目中，我们都看到了徐汇做到了全市首创的做法
比如首创每个街道都有社区规划师、在康健路341弄项目中，探索了全市首例的系统公房产权移交...
背后的种种，形成今天徐汇对外展现的多元气质：复古、年轻、活力、松弛
而接下来上海开启发力大规模旧改的这几年
下一轮区与区之间的分化
就是从拆迁和旧改速度开始的
这一次，又是徐汇走在了前面...
