天越来越冷了，我们运营小伙伴提醒我尽量早点交稿，不然深夜码字冻手
但就是这么冷的天你能想象么
越来越多的购房者却异常热情的涌入这个二手市场.....
©上海二手中介微信聊天内容
关于二手我们输出很多关于挂牌关于成交的数据
你可能很少看到我们分享看房人数这个数据
客观讲是市面上也几乎看不到这样的数据
但就是这样的数据它几乎是市场活跃度的晴雨表，如果说资本市场的人用二手来判断市场的需求量
那看房人数应该就是这份数据核心的核心
直白说它预示接下来市场走势
那这份数据难在什么地方，首先这几乎是无法统计的数据维度，哪怕是问遍全市近万家中介门店，也难免遇到重客
其次哪怕有机构站出来统计，但单机构数据又怎么能说明全部市场呢
这两个无法逾越的大山让看房人数成为挑战极高的数据
但这也正是我们乐此不疲的地方
我们想到最有资格、有能力输出这类数据的可能就是链家这类头部平台
链家在上海的挂牌市占达到70%、成交市占达到25%
相当于每10位房东就有7位选择链家、相当于每10位购房者就有2.5位跟链家看房并交易
可想而知它背后看房人数规模
肯定不能全覆盖，但链家的看房人数一定是最能说明情况的样本
那我们开始吧，去看看市场那些最神秘的地方
01
11月看房人数，疯了
老实讲这类数据我们关注了快两年
而这次拿出来说主要因为上周日的看房人数
15202人
这天是12月1日没错，但再往前的整个11月它的看房人数都呈现从未有过的火热
我分三步解释下这里面的疯
首先链家的日均看房人数在5000-8000人规模
分摊到每月的日均看房人数大概是这样的
这个数据各位看完有个数就行
因为这类看房数据最好的看法是拆分来看，就是分工作日和周六日来看
如果工作日还是抽空看看，那周六日一定是诚意度更高的携家带口的看房人群
这么分的话你会看到工作日是看房人群很小只的部分
真正大头在周六日两天的看房
你会发现来到看房大头的部分，市场的真实温度就出来了
换句话说进入11月上海二手市场的看房热度不仅没有衰减，反而来到全年最高值，同时也是近两年的最高看房人数
如果各位还感兴趣我可以再延伸下数据
因为链家在挂牌和成交的高市占，所以它的看房人数波动可以反应市场
那基于此全市看房人数基本面可以怎么去试探呢
还记得链家平均25%的成交市占么
因为看房人数/成交量维持在高度正相关，差不多39/1（这个数据后面会提），所以链家的成交市占也是可以用在看房人数市占的
换句话说如果用链家成交市占去推全市成交量的话
那么你也可以用这个市占，通过链家看房人数去推全市看房人数
于是我将链家每月的成交市占带入到这个看房
你会看到每个我们吃喝玩乐的周六日里二手市场都活跃着近四五万的看房人群
当然这里只是预估数据，不过最重要的不是绝对量的多少，而是相对量的波动
这个11月看房人数遥遥领先
这件事让我诧异的地方在于你会发现今年6月的看房热情都不及这个11月
而11月又是9·29新政后的第二个月，还不是首月
这种热度的持续性让我有点陌生
也是让我觉得疯的地方
这个冬月里的看房热情居然高过天气宜人的5·27新政首月
我们常说链家的转定单是跑在网签前的数据，现在看房人数其实又是跑在转定单前面的数据，而这种看房数据也是我觉得接下来12月数据值得期待的地方
02
当然，看房人数这个数据可以被看到的东西还有更多
但是需要连接
比如每月的新增房源量/看房人数
这里我们使用的是每月的新增房源量，不同于库存房源量，新增房源量是市场流动性房源
新增房源/看房人数，就是类似房客比的数据
看新增的变化是可以看到一些趋势的，比如接下来房东卖房的难易程度
可以看到10月哪怕去化较快，但新增房源更快，房子反而不好卖
但11月新增房源速度明显降下来了，同时看房人数又猛增
来到全年数据低点，这类数据越低意味着市场房源竞争激烈程度降低
可以说11月乃至接下来12月前期都是房源去化较快的时候
连接的第二个维度，是将看房人数/成交量（类似带看成交比）
这里可以看到市场里客户方的心态
你会发现客户在9月是最观望的、进入10月就开始快速成交
进入到11月又开始放缓脚步，意味着客户成交走量的同时，客户相对于10月变得犹豫
既然选择的链家看房人数，这里的成交也选择的当月链家成交套数
但整体还处于2024年低位，也就是客户购房意愿度较高
整体来看市场还是处于快速去化的窗口期
03
为什么会多出这么多看房人
为什么10月-11月可以走出这两年新政调控后的极致看房数据
其实10月我是理解的，毕竟包含了外环外单身1年就能购房这样的硬核政策
让我不解的是11月这个数据持续火爆，并且更火爆
于是我将这份看房人数数据细化到每一天
这时候有意思的事情就来了
确实，每次新政后看房人数都会有新增看房人数进来
这点在2023年9月和12月、2024年1月和5月都是如此
5·27新政后第1个月链家日均看房人数7388人
相当于全市每天2.96万人在看房
9·29新政后第1个月链家日均看房人数7627人，相当于全市每天3.05万人在看房
都是看房人数的高峰，但这高峰是有裂缝的
在10月26-27日这个双休日，链家看房人数又回到1万出头的状态
也就是说10月末，二手市场的看房人数数据原本是要回落的
但一周后的11月初这个数据又起来了
而且每周都维持高位水平
11月补丁密集我是知道的，然后我就开始比对政策和看房人数
结果这一比对才发现，看房人数确实会在每次新政补丁之后维持高位
而这种会议+新政的模式也带出了今年
甚至这两年最好的周六日看房人数数据，而这也让我们看到了政策也跟吃饭有点像
有时候少食多餐可能是个不错的方式
04
我最近在读一本关于链家内部会议的书籍
截至今天我们为各位输出过的看房人数、议价空间、市占率等等数据，都来自链家接近十年前的数据布局
不知道各位听完什么感觉
就当我今天看到各路媒体还在为一个成交数据打架的时候，链家的数据已经从体系层面提出了类似今天这样的全局性数据，并且最为可贵的是，真实
也正是因为这样的数据架构的渐渐从幕后走向台前
我们的购房者才不会被各种乱七八糟的数据误导
而这可能也是我们数据稿撰文的初心
就是要让购房者和房东能够在一片嘈杂中还能听到一丝真实
