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上周五的央行新政，无非三件事：

1 、下调个人公积金贷款利率0.25%；

2 、取消首套和二套商贷利率政策下限；

3 、首付最低比例降至15%。

未来房价会不会涨，无非就是看这三个王炸有没有用。

我们来一个个拆解。

首先，公积金贷款利率降低0.25%。

一个人一般是50万的公积金贷款，降低0.25%后，每个月的月供能减少整整70元。

恐怕没人会因为月供少了70块钱而选择买房吧？

再看第二个，降低房贷利率下限。

一句话，象征意义大于实际意义。

就像相亲的时候，女生嘴上说只要人品好就行，其他没要求。

你还真当人家没要求啊？

银行是要赚钱的。

你央行可以逼我让利，但不能逼我赔本对不对？

房贷利率再压，也得在存款利率往上保证1.5%左右的息差。

真不让银行赚钱了，那银行就不往外放房贷了。

现在，银行五年期存款利率在2%左右。那房贷利率再怎么降，也很难跌过3.4%。

其次，很多专家在做新闻解读的时候刻意忽略了一点：最新的五年期lpr利率并没有下降，还是3.95%。

那房贷利率=五年期lpr利率+加点。

即便加点按照-0.5%算，房贷利率也就在3.45%左右。

我们判断，除非银行大幅下调存款利率，或者央行官宣降低五年期lpr利率，否则首套房的房贷利率很难跌过3.45%。

那，这个降幅能给老百姓省多少房贷呢？

我们结合第三条新政，也就是首付比例最低降到15%，来一起算。

我们做一个简单的计算题：

假设我要买200万的房子，在原来的政策下，首付30%也就是60万，贷款140万，房贷利率3.95%，还款期限30年。

等额本息下，我每月的还款额是6651.57，累计偿还利息994565.12。

新政下，200万的房子首付15%，也就是30万，贷款170万，房贷利率3.45%（派克斯研究院预测），还款期限还是30年。

等额本息下，我每月的还款额是7614.79，累计偿还利息是1041325.56.。

发现没有？

在首付15%的情况下，即便房贷利率下降了0.5%，可买房人的现金流压力反而变得更大了，30年总利息也变得更多了。

门槛是低了，可压力却更大了。

另外，说真的，除了极少数出身寒微但个人能力超群的天之骄子外，我真的很难想象，什么样的家庭才敢在只能拿出15%首付的情况下，去上7倍杠杆买房。

很多人对15%首付、7倍杠杆没概念。

这么说吧。

如果你全款买房，然后房价跌了20%，你会肉痛。

如果你15%首付买房，然后房价跌了20%，你会破产。

你要知道，如果房屋价格跌过了贷款总额，银行是可以强制你做一部分提前还款的。

这样的事，在之前房价暴跌的燕郊、深圳等地，已经频频发生。

我给大家举个例子。

还是假设买200万的房子。

如果首付30%也就是60万，那么贷款总额是140万。

200万的房子，要跌到140万，那还是不太容易的。

可如果首付15%、只有30万，那房贷总额就有170万。

200万的房子，跌破170万，不难吧？

哪怕我们做最最乐观的预计，我们假设长期上房价还能再翻倍，但中间有个20%的波动，这不过分吧？

而一旦出现这样的情况，银行就会要求追加抵押物，说人话就是强制提前还一部分的贷款。

你觉得，会选择首付15%买房的人，手上能有多少积蓄？

如果没法还上部分房贷，那就是房子没收，首付和之前还的贷款全部打水漂。

两代人的努力，瞬间清零。

所以，很多事情，就怕细究。

咱们把账一算、把房产新规一扒，你还觉得房价会涨吗？

当然，也有专家跳出来说，现在除了央行新政外，楼市还有另外两大利好：

限制新地供应，以及国家队出手买房。

那我们继续来扒一下，这两个所谓的“利好”，到底能不能对房价造成支撑作用。

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先说限制新地供应，这个政策是事实，但别抱太大期望。

这玩意跟证监会限制新股IPO一样，看看可以，真信你就有点憨厚了。

年初A股跌破2600点，限制新股上市。现在好一点涨回3100了，马上打开IPO。

像马可波罗这样的妖魔鬼怪都差点上市。

为什么呢？

因为A股最终的目标，是融资，是让金融市场给实体经济输血。

短期可以赔本赚吆喝，你还指望人家天天赔本啊？

而拉房价最核心的目的，是卖地，是缓解地方的财政压力。

也就是说，如果限制新地供应对稳房价没有用，那么房价不会涨。

如果限制新地供对稳房价有用，那么在房价企稳后，新地供应又会重新放开。

和A股2600点限制IPO，回到3100点就打开新股上市一样。

殊途同归。

大家也可以在我们的小程序里看看当时的A股有多么恐怖。

另外，我们可以看一下国家统计局公布的最新数据。

今年1-3月，国内商品房待售面积同比增长15%，住宅待售面积同比增加24%。

信息来源：国家统计局

新房大量积压。

更有网友计算啊，根据目前的在建施工面积和今年1季度的已售/去化速度来计算，即便从现在开始全国不新增任何一个地产项目，也需要整整100个月才能完全消化库存。

这个卖压，听着都吓人。

那咱们专家又说了，卖压大不要紧，现在国家正在出手买房兜底。

这个事，是事实。

但它也有两个问题。

第一， 是上头会拿多少钱出来兜底。

即便只收10%的存量房，保守估算，那也是至少万亿级别的资金投入。

这么大一笔钱，拿不拿得出来，我存疑。

第二， 即便兜底，可能也只会兜一二线城市的底。

为什么呢？

因为国家买了房子之后，是要作为公租房，吸引人才流入的。

那三线以下小城市，哪有这么多外来人口？公租房租给谁去？

所以，国家队抄底买房这个事，确实可能对一二线城市的房价起到托底的效果，也能明显改善地产公司的负债表。

但对于三线及以下城市，恐怕帮助非常有限。

总的来说，央行新政也好，地产新规也好，我们相信它会在短期上明显提高成交量。

毕竟哪怕只考虑置换22年之前的高额房贷，换一下手也很划算。

但想要一举扭转房价下跌的大趋势，甚至说在中期上出现暴涨，恐怕不太现实。

说到底，能影响长期房价走势的，有且只有两个要素：人口和通胀。

看看同为东亚文化圈的日韩（甚至韩国北边的邻居），生育率恐怕没有大幅攀升的可能。

那么，在缺乏有效选项的时候，你觉得，大通胀还会远吗？