估计“国王十字”这个名字在国内走红，是因为哈利波特系列中国王十字车站的9又3/4站台吧？

国王十字街区俯瞰

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一. 城市更新历程并非一帆风顺

自1980年至1990年间，国王十字区域经历过一系列更新改造计划，但都以失败告终。例如，在20世纪70年代的科文特花园、20世纪80年代的科因街区域的城市更新计划，是由当地社区组织发展团体发起而逐渐推进改造的。也有学者支持这种改造方案。

自19世纪50年代以来，国王十字一直被铁路公司占据，而铁路也迅速延伸至英国北方。因此，这片土地被誉为“铁路之地”。虽然20世纪80年代大部分工业用地变成了荒地，但由于靠近伦敦市中心，仍有居民在此生活和工作。然而这些地区并未受到应有重视，因此社会问题繁多。当时，为了满足铁路公司对两大车站的运营需求，他们将位于国王十字车站隔壁、如今大英图书馆所在地的2000名居民驱逐出去，使得周围的贫民窟变得更加拥挤。

1990年代初期，著名建筑公司诺曼·福斯特曾发起国王十字更新计划，但由于当时经济衰退，计划最终夭折。

二. 重点发展多样性的公共空间

国王十字的更新改造计划之所以成功，这背后，与地方政府和社区的紧密合作至关重要。规划过程由卡姆登和伊斯灵顿行政区共同管理。他们将“灵活性”和“多样性”视为首要任务，允许更新建设可以根据市场需求分阶段进行，并为每个建筑物设定了具体用途和大小的限制。

值得一提的是，与伦敦许多金融城的发展不同，国王十字的规划申请中明确界定了公共空间和街道的范围。

连接国王十字车站、圣潘克拉斯车站和粮仓广场的地下通道，由LED灯装点的“艺术墙”。

图源：国王十字车站官方网站

不难看出，这次国王十字的改造计划对公共设施和公共空间非常重视。自2009年以来，国王十字在公共空间基础设施上的花费约为2.5亿英镑，优先用于创建公共空间，占站总土地面积的40%。

该地区拥有两大火车站——国王十字车站和圣潘克拉斯，它们连接了英国国内主要的铁路线路和始于伦敦、通往法国巴黎和比利时布鲁塞尔的“欧洲之星”铁路线。而尤斯顿车站距离国王十字车站仅有五分钟步行距离。国王十字车站圣潘克拉斯交通枢纽还通达六条伦敦轨道交通，再加上14条公交线路和自行车换乘站，成为一个便捷的市内、国内和国际交通枢纽，承载着巨大的客流压力。

国王十字地区公共空间。图源：国王十字车站官方网站

车站开辟多样化的公共空间，包括公交车站、咖啡店，以及其它供境内外旅客和通勤者休息的场所。街区内新建的道路设计非常人性化，对行人和自行车都十分友好，旨在提供无障碍通行，因此在这个区域活动非常便利。运河边的中央圣马丁学院前的粮仓广场现在成为了一个综合性广场，集市集、艺术空间和休息场所于一体的城市公共空间。

三. 重新成为伦敦城市新枢纽

国王十字片区更新，目前成为伦敦主城复兴的标志性项目之一，从“货的枢纽”转变为“人的枢纽”，成为了面向未来的“微缩伦敦”。谷歌、Facebook（现已更名为Meta）等科技巨头纷纷落户于此。从2010到2022年，这里的办公室租金估计价值翻了一番多。这些正是国王十字作为综合性区域的特色体现。

国王十字地区沿街的餐馆和店铺。图源：国王十字车站官方网站

1. “地点营造”带动产业和商业联动发展

国王十字利用 “地点营造”（“Placemaking”）的策略——旨在使一个地区更具吸引力，并被视为一个“目的地”，类似于国内常说的“打卡地”。

“地点营造” 成功的背后，最值得一提的是开设世界四大时装设计学院之一的中央圣马丁艺术与设计学院这一大胆设想。在国王十字本次改造中，学院计划在该地点设立新校区，已于2011年开学。

谷仓仓库改成的中央圣马丁艺术学院教学楼。图源：网络

相较于其它设施，圣马丁学院的首先迁入，给潜在用户展示了国王十字空间今后可能的用途，同时作为公共部门的主要承租人来降低该地区发展风险。

圣马丁学院新校区的开设不仅起到先驱作用，还成为了吸引新企业进驻的催化剂。它的合作伙伴和赞助商之一——路易威登在2014年将其英国总部搬迁过来。

中央圣马丁艺术学院。图源：网络

这里不仅因为中央圣马丁学院有年轻学生，另外还有六所新设立的科技学院为这里带来了满满的年轻活力。通过引入大量学生流量，带动了周边46400平方米的零售和休闲空间的发展。教育设施与休闲、文化空间相结合，形成了国王十字区域活力四射的昼夜经济，形成了独特的商业市场。

粮仓广场上的圣马丁学院校舍和喷水池。

图源：国王十字车站官方网站

2. 历史建筑融入现代生活，居住环境大为改善

国王十字之所以成为一个“目的地”，也是因为这里的文化遗产建筑得到了复兴，不仅考虑了前工业区建筑本身的特点，还充分考虑了国王十字作为伦敦地区的特色区域，进行了全新独到的设计，为这里的充满工业感的建筑群锦上添花。这里的许多建筑赢得了设计奖项，特别是公共空间的设计。其中最著名的是中央圣马丁学院和校舍前的粮仓广场。

运河边的城市公共空间，背景是中央圣马丁学院及粮仓广场。

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国王十字区域更新并没有忽视在这里居住的人，这里的住房和社区设施计划也保留了当地自然和历史重要特征，保有历史建筑的特色，并与新建筑和整体规划融合。公共行政部门也带头将区政府的迁移到这里。新建成的街道和人行道穿过新设计的公园、花园和绿树成荫的广场，社区中央又有摄政运河经过，创造出可供居民和访客共享的绿色空间。

国王十字建造绿色社区的行动中还包括和“伦敦野生动物信托”这个机构合作，让其帮助规划、管理和增强该地区的生物多样性。附近的卡姆利街自然公园是个两英亩（大约4平方千米）的自然保护区，是众多鸟类、蝴蝶、蝙蝠和各种植物的家园。而在1984年前，这里还是一个旧煤场，如今很难相信这是伦敦最大最繁忙的交通枢纽旁边的一片绿洲。

图源：国王十字车站官方网站

3. 可持续发展是城市更新的必修课

注重能效和可持续发展是国王十字规划的核心理念。除了肉眼可见的绿色家园，规划者还通过其他方式来实现碳中和，例如使用绿色能源、采用高科技建筑材料以及建造绿色植物墙或垂直花园等方式来降低温度。

首先，国王十字采用了一种独特的供暖方式，通过一组管道将建筑与能源中心相连，直接将供暖和热水输送到各个建筑内。这种供暖方式非常节能，因为每个建筑本身不需要安装传统的锅炉。2021年5月，国王十字开始使用可再生的“绿色天然气”。目前，该地区的1120户住宅和200万平方英尺的办公、零售和餐饮空间的供暖和热水都是由生物甲烷提供的。这种低碳热能和电力供应，以及精心设计的节能建筑，使国王十字成为英国最可持续发展的项目之一。

国王十字还使用了联合供热与电力厂（CHP），这是一种先进的发电方式。普通的发电厂在发电过程中会排放热量，通常会被浪费并排放到大气中，而在联合供热与电力厂中，热量被捕获回收并得到有效利用。通过使用现场能源中心及其联合供热与电力厂，国王十字创造了英国最先进的区域能源网络之一。

横穿国王十字的运河和楼顶花园。图源：国王十字车站官方网站

国王十字还通过使用高科技建筑材料和新兴设计“超级自然”计划，推动循环经济。比如说，广场上最简单不过的座椅并非使用常见的木料，而是用“麻—黏土—石灰”综合材料，以及回收纸复合材料做成的。对这些材料在此使用是一种社会实验，可以帮助研发工作室继续探索低碳材料开发，以助于大规模发展公共领域座椅的设计，并给新开发的材料带来商机。

最后，国王十字的建筑充分利用墙面和屋顶，打造出“活体”建筑，让植物和动物在任何可能的空间都能茁壮成长。这里的垂直花园——即种满绿植的墙面——不仅为建筑物中的人们提供了绿色的室外空间，还通过隔热性有效减少了城市热岛效应。

楼顶花园池塘里的野生鸟类。图源：国王十字车站官方网站

四. 更注重区域经济发展的持续活力

国王十字街区规划了23座新建或翻新的办公建筑，建筑内部既包括新建的现代大型办公空间，也包括在工业遗产基础上改建的小型工作室，这些提供了近31.6万平方米的办公空间。规划希望办公组团可以吸引“伦敦全球化经济中多样的企业类型”，而非“特定的某个或某类企业”。

作为需求增长的衡量指标，国王十字的办公室租金从2010年时低于伦敦市中心平均值48%，到2022年时高于平均值19%，估计价值翻了一番多。

2010年至2021年期间，进驻国王十字区域的公司数量也翻倍了，谷歌的英国总部、三星、环球音乐、YouTube、哈瓦斯集团（全球六大广告和传媒巨头之一）以及Facebook等公司全部迁至此地。

国王十字商务区。图源：国王十字车站官方网站

这些企业的进驻为国王十字区域提供了大量工作岗位，主要集中在艺术、行政、教育和信息通信领域，从2011年的8000个工作岗位增加到2019年的27000个工作岗位，包括一部分从伦敦其他地区转移来的工作岗位。随着谷歌大楼于2024年完工，信息通信领域的岗位比例将进一步增加。

国王十字的成功更体现在居民人口增长上。截止到2020年，该地区及周边地区共有12200名居民，而2010年仅有7900人。

从文化、设计和公共领域的角度来看，国王十字区域也取得了成功。除了许多建筑和公共空间获得或被提名了设计和建筑奖项之外，国王十字区域引擎中央圣马丁艺术学院在公共空间常年举办学生作品展览、艺术表演等活动，让片区成为与众不同的城市中央文化艺术活力区。

同时学院设置的时装、工业设计、建筑设计、视觉传达等专业学科，也与片区内相关的设计、传媒等产业形成了良性的产业互动。

运河边的卸煤厂商业街。图源：国王十字车站官方网站

此外，区域提供了不输城市最核心繁华街区的购物体验，更成为都市时尚生活方式的引领者。文娱设施俱全，电影院、运动中心、艺术中心、展览中心、徒步线路为假日出行提供不少休闲去处，并时不时推出适合全家参与的活动。

英国著名画家大卫·霍克尼在光室艺术中心的沉浸式展览。

图源：国王十字车站官方网站

国王十字这个曾经被废弃的工业遗迹，规划者通过巧妙地引入最新的创意产业进行结合，成功地把它变成了一个绿色、开放、充满活力的综合性城市枢纽区域。这一项伟大的改造工程，不仅提升了国王十字区域的城市功能和地区形象，更是为伦敦市的整体发展注入了新的活力。

参考文献

https://www.kingscross.co.uk

https://www.theguardian.com/artanddesign/2014/oct/12/regeneration-kings-cross-can-other-developers-repeat-trick

https://storymaps.arcgis.com/stories/d874a163ec674f6f8e40f6eac7f13bad

https://www.centreforcities.org/reader/making-places/learning-from-kings-cross-regeneration/

https://timberdevelopment.uk/case-studies/king%c2%92s-cross-sports-hall-king%c2%92s-cross-london/

作者：陈姗姗，研究院英国研究中心主任

编辑：魏玺玲

审核：夏    雨