普陀区长寿路迷你商办综合体“旭辉企业广场” 笔者现场拍摄

据自媒体莱坊KNIGHT FRANK 公众号透露，今年以来三个季度上海甲级办公楼空置率已经超过国际公认警戒线20%，达21.1%，见下图：

截止今年三季度沪上甲级写字楼空置率图表 图源莱坊KNIGHT FRANK

而上海甲级办公楼增加供应还在继续，据自媒体上海楼典公众号透露，从1992年上海土地批租恢复以来，从历史数据来看，2016-2023，上海外环内及虹桥商务区年均的办公供应量在300万平方米左右，而在2024-2028，这个数字已经接近500万平方米。未来五年（2024年—2029年）上海还将有约2400万平方米的办公楼入市。如此海量甲级办公楼入市，必将进一步拉高上海市场的办公楼空置率。

面对高企的上海办公楼率，本公众号《上海城市更新》2024年11月15日推出题为一文，提出了三个“多元化”的锦囊妙计，通过城市更新消化闲置办公楼，即“空间多元化”、“功能多元化”、“产业多元化”。在 “功能多元化”一栏，该文特别提到了把纯办公楼通过城市更新为含有“办公”、“居住”、“生活” 为一体的迷你“综合体”，类似于本人在2023年1月3日《商用地产价值优化》公众号文章《闲置【小体量商业体】新希望》一文中提到的汇集“办公”、“精品酒店”、“长租公寓”、“短租公寓”、“精品商业”、“运动馆”、“美容美发”、“休闲娱乐”、“会所”等功能开设“迷你商办型综合体”的案例。

下面我们来详细讨论一下“办公楼更新为迷你商办综合体应植入什么样商业组合”这个问题。

01

选择什么样的商业组合

办公楼城市更新怎样植入一个小型商业组合，需要回答以下几个问题：

1.首先是选“规模”。

就是选择一个多么大的小型商业组合。写字楼配底商的面积占比安排需要综合考虑多个因素，根据本人观察，以下的占比范围可供参考：

1）通常情况下，底商面积占写字楼总面积的 10% - 30%较为合适。

2）如果写字楼位于城市核心商务区，周边商业配套相对完善，底商面积占比可以在 10% - 15%左右，重点提供一些特色、便捷的服务。

3）若写字楼所处位置相对偏远，周边商业设施不足，底商面积占比可适当提高到15% - 30%，以满足更多的日常需求。

4）还有，选择规模大小还要根据投入更新的办公楼位置，如果被更新的办公楼不临路，植入的商业只为本办公区域上班人员服务，那规模就小一点；如果被更新的办公楼临路，植入商业除了服务本办公区域上班人员同时还服务周边社区居民，那规模就大一点，但最终的占比安排还需考虑写字楼的规模、入驻企业类型、周边商业环境、交通状况以及目标客户群体的需求等因素。题图所示的作为迷你商办综合体的“旭辉企业广场”，因为是两面临路地铁上盖，西临新会路，北临长寿路，项目上办公面积36000平方米，商业面积18000平方米，商业面积占比高达33%；

2.其次是选“内涵”。

就是选择一个什么样内涵的小型商业组合。写字楼配底商的组合安排需要综合考虑多个因素，根据本人观察，以下的组合范围可供参考：选择“内涵”还要根据投入更新的办公楼位置，如果被更新的办公楼不临路，植入的商业只为本办公区域上班人员服务，那么建议的商业业态组合有：

1）餐饮，包括早餐、午餐、晚餐，以及下午茶、咖啡、点心等。可能有对快餐、正餐、特色餐厅等不同类型餐饮的需求；

2）便利店购物：购买日常的食品、饮料、办公用品、个人护理用品等；

3）健身与运动：例如健身房会员、瑜伽课程、运动装备等；

4）美容美发服务：理发、造型、美容护理等；

5）快递与物流服务：收发快递、文件寄送等；

6）打印复印服务：文件打印、装订、扫描等；

7）礼品与文具：用于商务送礼的礼品、会议和办公所需的文具；

8）金融服务：如银行的存取款、理财咨询，或者 ATM 机的使用；

9）教育培训：如语言学习、职业技能培训等；

10）休闲娱乐：例如桌游、密室逃脱等，用于工作之余的放松。

如果被更新的办公楼临路，植入的商业除了为本办公区域上班人员服务，还可以方便周边居民来消费，那么建议商业业态组合增加：

1）生鲜超市：满足居民日常购买新鲜蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产等食品的需求；

2）药店：提供常用药品、保健品、医疗器械等，保障居民的健康需求；

3）洗衣店：为居民提供衣物清洗、熨烫、干洗等服务；

4）宠物服务：宠物食品、用品销售，宠物美容、寄养、医疗等；

5）维修服务：手机家电维修、水电维修、门窗维修等；

6）花店：满足居民购买鲜花用于装饰、送礼等需求；

7）面包糕点店：提供新鲜的面包、蛋糕、点心等；

8）健身房或运动场馆：满足居民健身锻炼的需求：

9）家政服务：包括保洁、保姆、月嫂、钟点工等服务；

10）此外，教育培训增加如儿童兴趣班、课外辅导班、成人技能培训等；

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3. 最后是选“档次”。

在选择小型商业组合的档次时，需要综合考虑多个因素。首先，要考虑目标客群的消费能力和消费偏好。如果所在区域主要是中高收入人群，可能倾向于选择中高档次的商业组合，提供品质较高、价格相对较高的商品和服务；

其次，要考虑周边商业环境的竞争情况。如果周边已经有较多的中高档次商业，为了形成差异化，可以选择中低档次或者特色化的商业组合；

再者，成本和收益也是重要因素，高档次的商业通常需要更高的投入，但可能带来更高的回报，然而，风险也相对较大。中低档次的商业成本相对较低，但利润空间可能相对较小；

另外，项目的定位和长期发展规划也会影响档次选择。如果希望打造一个具有独特魅力和长期吸引力的商业项目，可能需要在档次选择上进行创新和平衡；最后，还需考虑当地的经济发展趋势和市场需求的变化。随着时间的推移，消费需求和档次偏好可能会发生变化，要保持一定的灵活性和适应性。

如本文提到的长寿旭辉里1.8万平方米商业部分就属于中高端小型商业组合，这个小型商业组合属于“潮致生活商业空间”，致力于提供高品质、精致且充满潮趣的办公及生活新体验，集高品质餐饮、夜行消费、超人气零售、前沿潮玩等注重体验的生活配套于一体，引入了多家上海“首店”，并汇聚了知名品牌如泡泡玛特、屈臣氏、老凤祥等，整体招商水平较高。

02

入选商业组合如何落户

上面题图所示的徐汇企业大厦小型商办综合体的地下二层地上三层商业裙房是定制商业楼层设计建造，所以，造好后装入原来商业定位选好的商家组合装进去没有任何问题，而且商家落户后运行良好。而纯办公楼楼层设计构造与商场设计楼层设计构造不同，因此，在纯办公楼下面基层楼层通过城市更新植入小型商业组合变成小型商办综合体是需要对原办公楼的总平面与所涉及的楼层进行改造使之符合选定植入这个小型商业组合落户与运行需要：

1.  优化总平面图。

使之符合小体量商业运行需要，下图是一个典型的纯办公楼的总平面图，如果将此办公楼总平面改成符合小体量商业运行需要要改哪些部位呢？需要解决好商业运营必须的“三点、三线、一空间”，就是：

标准纯办公楼总平面图 图源网络

“三点”就是人流集散点、车流集散点、物流集散点；“三线”就是人流动线、车流动线、物流（垃圾）动线；“一空间”就是人流集散空间。上述案例标准纯办公楼总平面图三面临路，一面临绿化地，总平面环绕楼房的内部道路环通，条件非常好，特别是有了这条内部环通道路，内部改动非常少，只需在两个A点作为客流主入口需要拓宽一点；B的地方需要拓出1000平方米以上的公共空间作为人流集散地；C的地方作为物流（垃圾流）出入口，右侧道路用作物流（垃圾流）出入通道，其余北侧、东侧、南侧内部道路都可以用作客流通道，该总平面稍作改动就可以承载小型商办楼运行了；

标准纯办公楼层 图源网络

2.  优化底部商业楼层的构造空间，使之能够让选定的商家组合落户并具备运行条件。

纯办公楼通过城市更新植入小型商业组合的难点在于落户这个小型商业组合的需要对相关楼层结构空间进行改造，上图为标准办公楼层，需要通过改造才能让选定的小型商业组合落户并具备运行条件。

总体来说，把上图这样的纯办公楼层改造成如下图一样的小型商业组合落户并具备运行条件商业楼层需要做：“一空间、二配套、三个点、四动线”的改造。“一空间”就是要通过改造创造这些小型商家组合落户的空间；“二配套”就是要为每个落户商家做好运行条件配套与整个楼由于增加商业后的供水、供电、供气、排污增容配套；“三个点”就是楼层的人流集散点、物流集散点、车流集散点；“四动线”就是人流动线、物流动线、车流动线、垂直交通动线。

从上面的纯办公楼层转化成下图所示的商业楼层就是需要做好这“一空间、二配套、三个点、四动线”的改造工作：

1）“一空间”就是这些平面图上显示的一个一个的商家落户的空间；

2）“二配套”就是给下面每家每户商家做好物业条件包括供电、供水、暖通、消防、排污、排油烟、补新风等配套，还有给增加商业以后给整个大楼供电、供水、排污条件增容配套；

3）“三个点”就是平面上的人流、物流、车流（只是在一层）集散点；

4）“四动线”就是平面图上的人流、物流、车流（只是在一层）动线与垂直交通动线：

办公楼层改为商业楼层的示意图 图源网络

3.  更新改造的设计施工要专业化。

要在纯写字楼下部改造开设底商，需要考虑以下步骤：

1）确定底商的功能定位和业态规划，例如餐饮、零售、服务等以后，聘请专业的设计师，根据建筑结构和规划要求，设计合理的空间布局和店面布局；

2）建筑改造：评估建筑的结构安全性，确保改造不会影响整体建筑的稳定性。改造出入口，增加底商独立的出入口，方便人流进出。进行内部空间的改造，包括打通隔断、调整层高、优化通风和照明等；设施与配套：完善底商的基础设施，如水电供应、排水排污、消防设施等。提供足够的停车位，方便顾客停车；

3）合规与审批：办理相关的建设改造审批手续，确保改造符合法律法规和城市规划要求。获取商业经营所需的各类许可证，如营业执照、卫生许可证等。

03

写在最后

一般而言，空置率高企的办公楼如果是临路，通过城市更新植入一个小型商业组合是可取的。因为，这样做不仅降低了空置率，还能够提升办公楼租金收入坪效。笔者观察到，在同一区位，有底商的写字楼租金坪效相对无底商的写字楼可能会提升 10% - 20%左右，但这并非绝对，实际的提升幅度会受到多种因素的影响。

影响因素包括但不限于：

1）底商的商业业态品质和吸引力；如果底商提供的是高品质、受欢迎的商业服务，对写字楼租金坪效的提升作用可能更大。

2）写字楼的品质和定位：本身品质高、定位高端的写字楼，植入底商带来的写字楼租金坪效提升可能相对较小；而品质一般、定位中等的写字楼，植入底商促进办公楼租金坪效提升的影响可能更高。

3）区域的商业氛围和需求：所在区域商业需求旺盛，有底商的写字楼租金坪效提升可能更明显。

作者：“上海城市更新特约撰稿人”

编辑：林欣蓝

审核：夏    雨

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