刚过去的5月17日，房地产行业政策“四箭齐发”：一是按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合白名单条件的项目应进尽进，商业银行对合规白名单项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。四是妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

　　其中，第三条尤为引人注意，被广泛解读为“国家队进场收房”。央行也将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。郑州、杭州等典型城市也在早些时候就开展了国有企业对建成未售商品房的收购。尤其是鼓励回购住宅用作保障性住房，进一步激发了地方国企在保障性住房建设中的积极性，促进了保障性住房市场的均衡、稳定发展。

不同主体反应踊跃 上海品牌集中度较高

二线城市的市属国企是保租房建设的绝对主力

　　事实上，自2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，一二线城市国企便开始入局住房租赁行业，上海等一线城市的区属国企也展现出了高度的责任感和行动力，积极跟进并全力投入这一民生工程。不少二线城市的市属国企也积极跟进，参与到保障性租赁住房的建设中。它们借鉴一线城市的成功经验，结合当地实际情况，通过不同的国企主体收购存量住宅或者筹建保障性租赁住宅，确保项目的顺利推进。

国企租赁品牌区域分布

　　根据克而瑞统计，目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场，其中80余家更是设立了自有的租赁品牌，并构建了完整的运营团队与管理平台，显示出在供给和运营两端均展现出强大的实力与决心。但是地域分布还是呈现出较大差别，华东、华南、西南地区的国有租赁品牌较为活跃，特别是在人口流入较多的华东长三角城市，仅上海一地便有近20家国企涉足租赁领域。

近年上海部分新晋区属国企租赁品牌

　　二线城市中，例如2022年7月1日，河南郑地住房租赁有限公司(下称郑地租赁)发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。8月30日，济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称济南城发集团）公开收购3000套商品房作为租赁储备。10月，苏州也发布收购计划，收储4000套住宅作为保障性租赁住宅。

　　今年的5月15日，郑州宣布，将通过郑州城市发展集团收购二手房5000套，未来将作为长租公寓。5月17日，杭州市临安区也发布存量房收储公告，引发市场广泛关注，区政府决定收购1万平方米房源，也将用作公共租赁住房。此外，浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。

想做租赁不容易 收购房源“门槛高”

　　想要进军租赁赛道，除了城市能级需要慎重考虑之外，国家队收购的住宅房源也有较高门槛，其瞄准的城市和区域大多住房库存高企，面临较大去化压力。收储的项目也普遍面积不大、需要更高的租售比、更倾向于被楼市抛弃已久的“刚需盘”。

　　以杭州5月17日公布的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》来看，收购商品房的门槛相当高：要求房源位于杭州市临安区范围内，整幢楼作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过70平方米，同时房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

杭州《关于收购商品住房用做公共租赁住房供应商的征集公告》截图

　　面积等硬件指标之外，开发商还必须保证整栋楼出售。目前正在建设中的项目，能够保证在一年内完工的，才可以报名，同时收购主体还会派会计师事务所、律师事务所对一年内能否交付进行调查。除此之外“整栋楼单套面积均不大超过70平方米”这一条件非常苛刻，目前房企的住宅产品极少关注此类刚需盘，在售项目达到收购门槛有一定难度。目前临安在售商品房17个，其中仅有荣上青云府、天目观山月、柏源晶舍、桃语春福里、佳源锦盛里5个项目推出低于70平方米的户型。

　　从这五个项目的开发商来看，除了柏源晶舍为宝龙地产操盘。杭州荣上房地产开发有限公司、临安置润房产开发有限公司、绿城地产和佳源地产集团都为杭州的区域型品质地产企业。区位虽然并非中心，但也都毗邻交通枢纽，交通便利。区域深耕型房企更能把握周边消费者对于刚需楼盘的真正需求，普遍稳健的作风和交付能力也是国企收购或者运营长租公寓非常关注的一点。

　　照顾到了一直被房地产市场忽视的“刚需”，杭州收购商品房的面积小，要求却毫不简陋。除了上面提到的车位比例，贴合了如今不断增长的车辆保有率之外。从安居客统计的相关项目配套和房型图来看，房型都相当紧凑、得房率较高，社区配套也非常丰富，更有绿城物业等品质物业的加持。可以说，长租市场对于住宅产品的要求尽管偏向刚需，但品质上的要求一点也不放松，甚至在一些细节上会更加“内卷”。

符合收购要求的项目房型图

符合收购要求的项目配套（示意图）

超100+地方国企 与您一同谈长租

　　结合当前房地产发展形势，以及住房租赁市场“场景化供应链”适配方案，5月28-29日，中房优采将在上海联合中国房地产业协会长租房分会、克而瑞长租，围绕住房租赁主题，举办以“建产业生态 筑新质好房”为主题的优采长租房产业链生态建设闭门会及第八届地新引力峰会住房租赁论坛。

　　本次大会期间，汇聚了包括重庆、郑州、济南、成都等地超100家地方国企租赁运营商、投资方、建设方、运营方一道，共同探讨长租公寓这条破局之路。与会嘉宾将从行业形式、金融助力、行业实践等维度一同展现长租公寓中的新机遇，敬请期待。