10日，广钢珠江金茂府成交一套大面积豪宅，建面169平方，金茂府的成交跟6月保利海德公馆一套二手价格一模一样，都在5.1万/㎡，比起2021年小区最高点1160万左右，已经降了300多万一套。我记得2021年有人同时买了两套金茂府169平方的二手房，到现在至少600多万不见了，这可不是个小数目。

这一波四房价格下跌是被朗阅带下来的，在4月以前，广钢的四房价格还比较坚挺。

架不住保利为了流量要业绩！大肆的搞促销！

在我看来，中海保利朗阅的四房性价比更高，建筑面积129平方这种只要660万左右，使用率在95%左右，朗阅四房使用率更高，体现在购房人的视角当中，阳台更大，客厅更宽敞，上次是谁跟我说来着，她喜欢阳台大的房子，阳台大才是豪宅的标配，小门小户小气的要死，兰亭盛荟的房子就是小门小户的感觉，基本盘改不了。

除开价格，金茂和海德的优势是头排的中央公园景观，这个景观至少值100万。[奸笑][奸笑]开个小小的玩笑！

在城市当中，越是核心的地段，越是景观越好的产品，房价就越贵，豪宅要有一个很好的景观，不然也不配称之为豪宅。最明显的如珠江新城的豪宅，特别是围着珠江公园一圈地的豪宅。

若是看着墓园，看着大马路，或者周边有大的不利因素存在，都不能称之为豪宅。

广钢新城的三房，竞争已经糜烂，就在这几天，公园大道快速成交了两套三房，金茂府也成交一套123平方的大三房，单价4.7万/㎡，朗阅的三房已经不能给到广钢二手以压力了，朗阅98平方三房总价500万左右，但广钢新城同等面积的三房，不少房源总价已远低于400万，比如曼城的98平方和99平，380、390万就能买到，花湾96平方的三房，370-380万也能买到。金融街92平方的三房400万也有。

广钢新房与二手有120万的价差，这个价差已很大了，想买新房就多付钱，想要省钱就买二手，虽然朗阅居住体验更佳，但要多花120万才能享受，很多人就要仔细考虑考虑。

回到保利鹤洞路新房，开盘会怎么定价？

目前项目还在进行地下室的施工，样板房正在搭建，至少还得1个月多月才出来，赶在十一之前出来就行。

因为地块本身的软硬件配置，房价低于朗阅是肯定的，低多少才是需要考虑的问题，正常来说，广钢新城相对一般的次新价格在3.8万/㎡左右，较好的三房次新价格在4.5万/㎡左右，最优秀比如前文提到了的海德公馆和珠江金茂府，这些单价在5万/㎡以上。

定价在4.5万/㎡左右，相对合理的，本身新房有高使用率，再以一个系数去返回计算，回到相同的使用率标准，单价返回到4万/㎡左右。

朝向更好可以定高一点，定在4.8万/㎡左右，也是合理的。

就这么定了吧！

保利珠江天悦也准备开盘了，那边又是新价格，那边一定会比朗阅贵，肯定会在6万/㎡打上，更高会冲8万+，现在保利在荔湾有全系列的产品，不同的产品会有不同定价策略，真是给力。

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