《调查清样》—— 撰文 | 文一刀

五一前，西安房管部门终于发出了一项姗姗来迟的处罚。西安市房管局于4月25日发布的《关于万科项目涉嫌违法销售的公告》宣布：“万科城市之光、万科东方传奇项目涉嫌违法销售，即日起，暂停万科下属公司在我市范围内所有开发项目的网签销售，暂停受理其新项目的商品房预销售许可申请，依法对其严肃查处”。三天后西安房管局便对万科给予了销售解禁，这一禁一解的举措与西安万科近三年来的斑斑劣迹相比，处罚力度连隔靴搔痒都算不上，但总算是监管部门亮出了一个态度，最直接的作用应该是给已经“入坑”者出了点气和给尚未“入坑”者打开一扇真实了解西安万科的行动窗口。

万科于2008年进入西安，当年5月成立西安万科城南置业有限公司，开发项目是位于南二环的万科新地城，算是初步试水，此后逐步加速，到2014年取代中海成为西安楼市销售额冠军，并在“销冠”的位置上一坐就是三年，并且在2016年以销售额大幅跳涨的姿态将西安带进万科在全国销售过百亿的14个城市之一。

如果要对如今的西安万科进行分析，关键起点应该是2014年。对于成立于1984年的万科来说，2014是其“而立之年”；对于2008年进入西安的万科来说，2014年不仅是其借助合作与并购的路径开启井喷式销售的第一年，也是其管理内控跟不上发展速度而在西安遭遇典型“质量纠纷年”的重要年头。那一年西安万科首次成为西安楼市的“销冠”，伴随而来的是西安万科城、西安万科金域曲江等项目业主因房屋质量、配套等问题上演的三十多次街头事件。

然而从问题大规模出现的2014年开始，无论是监管部门还是西安万科本身，面对问题的姿态也开启了此后几年一浪高过一浪的问题出现，其面对问题的姿态即便不是纵容也是以漠视加强词夺理作为基调。几年来，在这种基调下繁衍累积的各种问题已越来越多，远非一个简简单单的“涉嫌违法销售”那么轻描淡写。

公开资料显示，2016年万科全年销售额超过3600亿人民币，其中西安万科销售金额为111.2亿，约占其总销售额的3%。这个比例看似不大，但因为西安房价近几年一直低位运行，相应的销售面积却不小，2016年万科累计实现销售面积2765.4万平方米，其中西安万科销售面积为127.6万平米，占其总销售面积的比例约为4.6%，占西安楼市的市场份额则高达6.3%。

还有一个指标西安万科的占比更高，据公开信息，2016年西安万科销售套数12972套(其中含车位1808个，商业134套，共12113平米)，万科全年销售套数约21万套，在销售套数也就是牵涉业主的家庭数，或者用万科的话来说就是将“70年幸福的安心托付”的西安新增家庭，2016年在其全国的占比约6.2%。

据悉，截止2016年12月，西安万科累计交房30000套，累计业主超过10万人。在这些人当中，许多都因为虚假宣传、空头承诺、擅自变动设计、装修不达标、以次充好，还有阳台变身“金鱼缸”、 原因不明门洞塌陷、房屋顶板无钢筋的“罗生门”等各种稀奇古怪的质量事件而与万科深陷纠纷。

分析这种现象出现的原因，主要有三点。其一是，快速扩大的精装战略带来的质量纠纷暴增让万科也焦头烂额，就如西安万科在当年回应采访时所说的：“批量装修房相对于毛坯房交付，意味着更多的质量控制节点，更复杂的工程管理体系以及对于能力要求更高的合作企业，这对万科乃至全行业都是一个新的课题”，这种局面远远超出其消化和解决问题的承载能力；

其二，是万科以合作开发或收购项目形式进行市场扩张的模式与西安长期混乱的楼市环境相结合后而生长出的“恶之花”。在西安市场上，万科2014年前后的十多个项目主要是合作开发而成，合作方既有海外公司、港澳企业、国内外阜企业也有陕西当地企业及数名自然人，对于大项目，还会成立多个开发企业进行实施。到2016年，万科的扩张则主打收购，年初先是拿下威龙丈八北路项目，改名万科翡翠天誉；然后收购西恩DADA项目，改名为万科城市之光蜜柚；再收购龙城铭园国际社区二期，改名为万科·翡翠天誉；此后又进军写字楼市场，在西高新建造甲级写字楼万科·汇智中心；并与中铁二十一局集团盛和置业有限公司签约，共同打造中铁·万科翡翠国际；当年7月20日，万科又与荣华控股牵手，将荣华曼帝时光项目更名为万科荣华金域名城；年底则收购了陕西宝天房地产开发有限公司80%的股权，接收其已经搞了多年的城市综合体项目。加上宝天项目后，目前万科在西安已经有18个项目，这样的成长速度势必会泥沙俱下。

第三也是最重要的事，长期沉浸于过去辉煌中的万科上上下下、新人老人都“入戏”太深，并在精心设计的法律条款提前“埋伏”、曲折迂回的销售手法对未来可能的纠纷层层分割、以及背着牛头不认赃，抓奸成双不下床的“良好心态”的护法加持之下，万科常常有意无意地认为问题或纠纷出现的责任不在自己。

2016年年初，西安万科总经理在接受媒体采访时的说法，就集中体现了这种姿态。当时有媒体问：“伴随着规模的不断增长，西安万科在发展中也遇到了一些问题，譬如高新华府业主维权等，针对此类事件，万科是怎么处理的，在后期有哪些预防措施?”得到的回答是：“业主维权，很大程度是对楼盘本身情况没有掌握清楚”。真是装得够高够冷！

2009年，王石说万科几年以后将只提供精装修住宅，自此万科走向"精装时代"的速度之快令人应接不暇，到2012年万科年报就显示其交付的房屋中装修房占比超过80%。但说来也很奇怪，自从万科的房子开始全面“精装”之后，其行事作风也切换为“装上加装”： 高层装情怀、装理想，大玩庄生梦蝶；中层装糊涂、装太极，间或装神弄鬼；基层装流氓、装二球，不成就装疯卖傻。一时间，万科上下，从人到物无所不装。

而被装进来的消费者们，面对类似“万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变”这样的辞令，估计只剩一头相撞的心了吧。

记得看过一本书中有这样一段对话：甲对乙说，“对于一名作战的将军，他手下的士兵只不过是他的筹码，他绝不会傻到因为大动慈悲就把这些士兵全都当人看”；乙对此自然反应道，“但是这些“筹码”可能都是有感觉、有思想的吧，一旦认清他们只是被人在胡乱糟践，他们是会起来抗命的吧”。如果要以此句送给“精装”的万科，只需再加上一句近期某墙外网红的口头禅：一切都才刚刚开始。——《调查清样》