房地产，月度跟踪

本月观点：央地楼市新政密集出台，政策对二手房市场提振效果优于新房，不同城市、城市内部不同区块楼市、地市景气度分化较大，其中，上海、杭州、南京、武汉等城市楼市基本面有望率先改善。

5月以来，二手住宅成交环比降温。高频楼市成交数据显示，自2024年5月以来（截至5月27日），剔除五一假期影响后（下同），样本36城商品住宅、样本13城二手住宅日均成交面积同比分别下降42.8%、11.2%（4月同比分别下降44.9%、9.6%），其中，新房日均成交面积处于近年来同期最低水平，二手房日均成交面积优于2020-2022年同期，但环比4月下降15.2%（4月环比3月上升13.1%）。 从楼市新政效果来看，主要城市新房、二手房新政后销售面积仍较新政前下降，但已跟进政策城市二手房降幅明显更小，城市间分化较大。从成交量来看，新房方面，已跟进城市新政后（5.18-5.27，下同）新房日均销售面积较新政前（5.6-5.17，下同）降幅略低于未跟进城市，二者增速分别为-6.1%、-9.1%；二手房方面，已跟进城市二手房销售面积整体较新政前的降幅明显低于未跟进城市，分别为-9.9%、-22.9%。部分城市楼市热度上升。新房方面，杭州、武汉、温州、宁波日均销售面积分别较新政前增长50.6%、5.7%、45.1%、60.3%；二手房方面，杭州、上海、南京、南宁日均销售面积分别较新政前增长10.2%、11.1%、21.3%、6.7%；其余城市新房、二手房日均销售面积较新政前增速仍为负。从成交价来看，上海、北京、深圳、广州、天津、成都中原报价指数较4月底分别上升1.8、3.5、14.8、13.6、5.5和1.3个百分点，二手住宅市场情绪低位好转。 土拍热度降温，主要是由于优质地块推出放缓，房企拿地聚焦核心城市、核心区块土地。中指数据显示，1-4月，全国住宅及综合用地（以下简称“住宅类用地”）累计实现土地出让金4292.1亿元，同比下滑24.9%，降幅较1-3月走阔13.1个百分点。4月以来，22个重点供地城市土拍热度较第一季度明显降温，主要由于推出地块多位于非中心城区，仍在积极拿地的品牌房企聚焦上海、杭州区域，同时布局厦门、成都、北京、西安、天津、长沙、武汉等城市。 民企地产债信用利差下行。自2024年5月以来（截至5月24日），国有、民营房企分别实现净融资额-150.4、-22.9亿元，民营房企债券发行依赖中债增担保；受益于多项行业支持政策出台，以及个别民企落实新增融资，民企、国企地产债信用利差中位数较4月初分别下降2331.3bp、18.2bp。

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