4月30日北京五环外限购放松，本次调整是北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

4月份市场成交量价趋势来看，依然处于“量价齐跌”的市场，环比来看，北京全市二手住宅成交量小幅下滑，网签量在1.33万套，价格持续下跌，降幅在5%左右。豪宅成交量价趋势一致。

当前市场处于下行期，量持续在低位水平上下略有浮动，价格持续下跌，预计这样的状态将会持续一段较长的周期。

市场宏观环境

自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；

2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；

3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

——新政从发布2024年4月30日起实施。

对于市场影响是什么

1、 整体来说对于豪宅市场的利好要优于普宅，这次释放了有资金、有家庭购买五环外别墅房产的需求客户

（1）对于普宅客户，名下已经有2套或者1套房，在五环外再买1套的情况会比较少

● 贷款政策上，再买1套属于2套，首付利率都会比较高

● 名下有2套及以上住房需要在五环外再买1套，除非有非常必要的需求，普宅市场名下多套房产的占比少，不是普遍现象

（2）对于豪宅客户，更加利好

● 豪宅客户不受资金限制，只要有需求有资格就会买，不需要再考虑先腾资格的问题

● 五环外需要再购买1套的需求客户更多是对于别墅的需求，集中于豪宅客户

⭕ 当然新政并不只是对于本身购房资格和资金的放松带来的需求增长，同时成交量下降核心是客户预期低，对市场不看好所以不出手买，新政有利于提升客户对于市场的信心预期可以激活一部分客户当下出手购买

2、 预计影响依然只是短期促成交，所以市场量短期涨，不会改变价格的下跌趋势

虽然本次调整是北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整，力度上还是非常大的，相对比去年9月份的“认房不认贷”政策，实际利好的客群还是相对有限的。

借鉴“认房不认贷”政策对于市场的影响来看，预计短期客户预期转好会带来一波市场的成交转化，但热度后预计市场将会回归到当前成交量水平，价格持续下跌。

根据统计，五环外二手豪宅楼盘有42个，其中36个别墅，整体成交占到整体豪宅成交的15%左右，也就意味着影响范围核心是在这这部分市场，影响的范围有限

市场供应情况

一二手市场当前均处于高库存状态下，去化周期长，供需比持续扩大，5月1日，自然资源部反哺：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。

这一政策核心是针对三四线甚至五六线城市。北京现在实行土地分批供应，4月份5宗用地由 宗工业用地，1宗远郊区房山住宅用地供用。

1、 土地供应

土地供应主要集中于远郊区

4月份北京没有新的住宅用地成交，从2024年供地区域分布来看，主要集中于远郊区，朝阳、海淀供应量低。【1-4月】

2、 新房供应

4月无豪宅新房供应

4月份豪宅新房没有新的供应，5月1日漫云one入市，整个的1-4月份只有4个项目拿新的预售证，国誉府、one9、香山樾及永定越，一共432套新房入市。

3、 二手库存

从全市二手挂牌量数据来看连续5周库存量在增长，增幅接近10%，库存量处于历史最高位，去化周期预计需要18个月左右。豪宅市场挂牌量同样增长，处于高库存量时期。

自去年北京执行“认房不认贷”后挂牌量激增，一直持续处于高位水平。高库存量：

（1）经济大环境低迷情况下，房持续大幅下跌，对于市场预期的不看好带来挂牌量上涨

（2）因为经济环境原因，部分企业个人需要卖房资金周转从而带来挂牌

（3）“认房不认贷”取消后，置换需求增加，大量挂牌，但受到整体市场大环境影响，房子不好卖，挂牌量远大于成交量，带来高库存

预计高库存量将会持续维持在高位水平，也就意味着未来较长一段时间市场处于供大于需求阶段，这也是价格下跌的底层原因。

市场成交趋势

1、 二手市场

【1】全市

成交量持续维持在低位

4月北京全市二手网签量13354套，环比下降6.48%，单月小幅成交量的变化并不能代表市场趋势。

从去年2季度以来月度成交量来看，长期处于1.2-1.3万套的水平，预计未来长周期都会处于该水平，过程中可能会受到新政的刺激带来成交量上涨，但长期趋势预计不会有大的改变。

【2】豪宅

4月北京二手豪宅网签量256套，环比下降3.76%，从成交数据来看，4月份成交量处于23年2季度以来平均值水平。

当前市场下，无论全市还是豪宅市场持续处于低位值水平。

2、 新房市场

【1】全市

全市新房住宅4月1-28日成交量2214套，预计全月在2500套左右，环比下降10%左右，新房市场自2023年2季度以来持续处于下滑趋势，对比二手市场来看，新房市场降幅更大，趋势下滑更明显。

【2】豪宅

新房豪宅4月1-28日成交数据来看138套，全月预计在150套左右，环比基本持平，新房豪宅成交量趋势来看，对比去年4月和9月高点，降幅超过60%。

新房豪宅成交量降幅大于二手核心在于当前市场下，新房价格对比二手价格性价比上来看要弱。

成交排名

二手豪宅成交排名4月

新房豪宅成交排名4月

5月市场预判

成交短期量涨，价格持续阴跌

五环外+1新政刺激下，预计5月份短期将会有一波成交量的上涨，但持续时间预计依然不会是一个长周期的上涨，长期来看北京全市二手交易量依然会维持在1.2-1.3万套水平，二手豪宅成交量在250套左右水平。