2024年别墅成交分析

5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

北京各大银行具体如何执行目前还没有确定，从政策本身力度来看还是非常强的，预计市场短期将会带来一波刚需入市。具体将会带来的影响，根据北京的具体执行标准影响力度会有所不同。

北京4.30新政，五环外限购放松，在当前限购套数及条件基础上，五环外可以多买1套，五环外对于豪宅市场来说，主要集中于别墅产品，五环外放松限购对于别墅市场成交是否有影响？整个2024年1-4月别墅市场成交情况如何。

根据统计数据显示，五环外二手豪宅楼盘有42个，其中36个别墅，整体成交占到整体豪宅成交的15%左右。新房豪宅在售别墅有12个在五环外，4.30新政后五环外二手36个别墅盘成交9套，3-4月全月月均在11套左右，从数据来看，新政对于市场短期有小幅的影响，但预计长期影响微弱。

别墅市场库存

供给大于需求，去化周期长

从新房+二手豪宅别墅供需比来看，每个月4000套左右的在售房源量，成交量在110套左右，意味着供需比36:1，36套中每个月有1套的成交机会。

1、 新房库存

根据统计数据显示，豪宅新房别墅31个在售，库存套数在2000套左右，按照每个月50套成交量，预计去化周期在40个月左右。

2、 二手存量

根据统计数据显示，豪宅二手别墅在102个，整体的存量在2.3万套，挂牌出售量在2000套左右，按照每个月60套成交量，去化周期在33个月左右。

别墅市场成交

1、二手豪宅别墅成交

2024年1-4月北京二手豪宅别墅共成交848套，相比去年同期下降25.08%，成交量降幅与整体市场基本保持一致。

从月度成交趋势来看，整体呈下滑趋势，4月份成交量只有57套。市场下行周期内，核心位置，流通性好，安全性强，稀缺、性价比高的产品优势更为凸显。

2、新房豪宅别墅成交

2024年1-4月北京新房豪宅别墅认购量在86套左右，相比去年同期下降66.65%，相对比整体新房市场降幅要高。

整体新房市场23年下半年以来成交量大幅下滑，从豪宅别墅成交来看，同样持续下降，月度成交量30套左右。

新房在售别墅楼盘分布来看，叠拼、联排、合院产品占比高，独栋产品少且位置远，新房别墅相对比二手别墅，优势不明显，下行市场下，“以价换量”是必然。

别墅成交分布

1、 二手豪宅别墅商圈分布

从2024年1-4月二手豪宅成交商圈分布来看，45%的成交集中于中央别墅区，其次为西山别墅区和奥北别墅区。

传统的三大别墅区成交占到整体豪宅别墅成交量的69%，需求相对活跃，别墅产品集中选择空间大，别墅居住氛围强。

2、 新房豪宅成交商圈分布

从2024年1-4月新房豪宅成交商圈分布来看，石景山占比在31%，其他商圈中央别墅区、丽泽商务区、通州别墅区相对均衡再15%-21%之间，差异不大。

核心在于当前新房别墅盘量少，相对分散，2024年核心热销别墅盘——西山云庐、源山春秋均位于石景山。

二手豪宅别墅2024年1-4月成交量排名

新房豪宅别墅2024年1-4月成交量排名