2024年1-2月宏观方面利好政策频出，特别是一线城市、香港均有发力。

广州取消120㎡以上限购，上海放开外环外单身购房限制，北京通州取消双限，深圳降低购房资格年限要求，同时LPR非对称降息，房贷利率接近历史最低水平，香港取消所有住宅物业需求管理。

这一系列政策叠加出台，从1-2月的市场成交结果数据来看，1月表现平稳，2月春节月北京全市二手网签量不足7000套。3月“小阳春”是否会出现？

2月宏观市场环境

从2024年1-2月一线城市政策出台的力度来看还是非常强的，限购政策逐渐有不同程度放松，但当下受到整体市场大环境影响，政策带来的实际效果有限。

当前需求低迷是收入预期，叠加人口结构问题。购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。

全国范围来看，大多数城市已经没有政策放松的空间，一线城市仍还有空间，预计陆续还会有放松的可能性。

一线城市政策回顾

● 1月广州限购区120㎡以上限购放开，支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象。

● 1月30日，上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。

● 2月6日，北京通州双限政策放松。

● 2月7日，深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。

● 2月20日，LPR5年期利率下调至3.95%。

● 2月28日，香港撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

2月北京市场供应及库存

新房供应持续减少，库存量少带来成交持续下滑。

2月北京全市新房供应量及库存量持续下降，2月全市新房供应419套，环比下降33.28%，同比下降55.43%。

2月豪宅新房供应79套（永定樾），环比下降66.23%，同比下降78.3%，从豪宅供应趋势来看，自去年季度以来供应链持续处于低位水平，供应的不足带来新房豪宅市场产品选择减少，预计2024年豪宅新增供应量将会进入历史低点期。

二手库存量持续处于高位水平

自2023年9月“认房不认贷”政策出台后，挂牌量持续增高，但成交量持续处于低位，供需比持续扩大，高挂牌量去化周期拉长。

2月北京市场成交情况

传统的春节月相对比其他月份均处于全年月度最低水平，对比历史同时期春节月来看，处于稳定期水平。

新房成交连续5个月持续下滑，处于低位

2月全市新房住宅成交1137套，环比下降62.3%，同比下降66.22%，对比历史同时期成交量来看，1000套左右水平处于春节月低值水平。

2月新房豪宅成交68套，环比下降60.92%，同比下降76.14%。

豪宅成交量自去年4季度以来持续下滑，月成交量在200套左右水平，表明市场需求量不断在减少，同时供应量少，所以新房豪宅可选择性变少。

受需求减少、供应减少的双重叠加影响，预计新房成交量还将会持续下滑。

二手成交量同比降幅接近60%

2月北京全市二手成交量6332套，环比下降49.11%，同比下降58.65%，相比去年春节月下降23.78%。

2月二手豪宅成交量不足百套，环比下降47.18%，同比下降49.32%，相比去年春节1月下降38%。

从二手成交量趋势来看，自去年下半年以来，阅读成交量持续在低位水平波动，过程中受到政策利好刺激，短期会有上涨，但整体成交量处于低位值。

2月春节月历来为成交量低点，对比过往春节月成交量水平，2024年处于平均水平。

2月北京豪宅成交排行榜

新房豪宅成交排行榜

二手豪宅成交排行榜

3月市场预判

受到1-2月利好政策刺激，预计3月需求量会有短期恢复，但价格下滑趋势仍会持续，因为当下需求量少，核心在于大的经济环境背景下，对于未来收入预期不乐观。

政策虽然会有短期刺激，但持续时间短，不能改变根本问题带来成交持续上涨，预计后续利好政策将会持续释放。