新政对于市场影响分析

上海5.27“降首付、放松限购”、深圳、广州5.28“降首付”新政掀起了一线城市热度，当前各城市政策几乎已经放到最宽松程度。

自2023年2季度以来，市场成交量价开始走低，特别是价格出现大幅下降，自2023年7月份以来陆续出台利好政策，政策的频次、数量及力度来看都属于历史最宽松。

一线城市一直是楼市风向标，其他城市政策基本已经见底，一线城市仍有放松空间并没有完全打开，我们来看一下以北京为例，自去年出台新政至今，每一次新政对于市场的影响，以及未来政策与市场的走向关系是什么。

2023年以来北京核心政策

新政与市场的关系

政策与挂牌量的关系

从政策与北京二手挂牌量数据来看，首次新政后挂牌量增速最高，且后续持续维持在高位水平上。从数据来看自2023年以来挂牌库存量持续大幅增长，2023年9月1日北京“认房不认贷”政策后，新增挂牌量增速最高，10月份挂牌库存量达到最高峰后，逐渐有所回落，但持续维持在18万套左右水平。

去年9月份“认房不认贷”，以及首付比例的降低，部分置换需求被激活，但要享受首贷资格，需要卖掉现在名下的房产，所以带来挂牌量的激增，但当前市场成交下滑，挂牌成交比增加，房子出售周期拉长，大量挂牌但成交占比低，挂牌库存量大幅增长。

5月份新政刚出台，政策影响反应在数据上还需要一段时间观测，5月份当前成交并不明显。

政策与成交量的关系

从政策与成交关系数据来看，新政后都会迎来相对的小高峰期。

去年9月认房不认贷政策，9月北京二手网签量在连续下跌后，成交量突破1.4万套，新政后成交量高峰在1.3-1.4万套左右，二手豪宅与全市二手成交趋势一致，表明政策对于市场具有一定的刺激效果，但我们看到周期都相对短且需求有限，1.4万套的成交量处于中等水平。

从豪宅新房成交与新政关系来看，2023年9月“认房不认贷”执行带来成交量大幅上涨，但从10月份开始快速滑落，后续政策对于新房的影响相对微弱。

政策与价格

从政策与价格关系来看，新政并没有带来价格的上涨，新政后会带来短期的量的上涨，但从价格趋势来看持续下滑。

供需决定价格，虽然政策带来短期的成交量增长，但当前市场下短期成交量增长并不能改变供需关系。

未来市场的预判

预计北京对于首付比例调整会很快跟进，当前市场下二三四线城市政策基本见底，一线城市还有一定的放松空间。

但当前力度已经达到空前状态，未来新政的持续释放会带来短期成交量的上涨，但高库存量下去化需要一定的周期，市场一定周期内依然处于供大于求状态。