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房地产政策的小阳春已经来了！
这几天的重大新闻着实不少，3月5号的「两会」上，将安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的老旧小区全部纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造。
3月10号，重庆发布最新政策，2025年重庆将新开工改造老旧小区1227个、3011万平方米，切实解决群众关切的居住环境消防安全、充电设施、加装电梯等问题。
◉ 图源政府官网
重庆力争到2025年，基本完成2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务。有条件的区县，可对2005年底前建成的居住条件较差的城镇老旧小区实施改造提升。
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重庆2000年之前的房子有多少呢？
9000个老旧小区、
面积约1.9亿平方米，
涉及群众206万户。
如果按照户均人口2.72人/户来算（第七次人口普查数据），旧城改造的影响群体人数将达到560万人。
重庆常住人口3191万人，占比达18%，比例可以说是相当高了。
重庆每5-6个人里，就有1人跟旧城改造有关。
◉ 改造后的民主村停车场
你想想，你家老人住在楼梯房里的4-5楼，每天上下楼都不方便，现在突然要加装电梯了，老人的生活会不会更方便点。
你家老小区修建的时间太早了，没啥停车位了，每天下班晚了就没位置停车了，停在路边又要遭罚单，恼火的很，现在小区附近新修了停车位，多方便啊。
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那旧城改造到底要花多少钱呢？
今天浦东银行发布了一个数据，浦发银行上海分行已累计参与全市70余个旧区改造及城中村改造项目，城市更新贷款余额突破1000亿元。
70个老旧小区，改造费用超1000亿元。
平均每个小区改造费用14亿元
◉ 图源网络
是不是很夸张？
当然，上海毕竟是国际超一线大都市，重庆肯定不能跟它比。我跟一个房地产资深造价师专门聊了这个问题，我们可以来算下账。
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旧城改造，主要改造哪些东西？
房屋修缮与功能提升、
基础设施升级、
公共设施配套、
其他费用。
1、房屋修缮与功能提升
外立面翻新：外墙保温、涂料/石材更新，成本约200-500元/㎡。
结构加固：老旧建筑抗震加固，成本约 500-1000元/㎡。
管线改造：水电气管网更新（含弱电），成本约 150-300元/㎡。
电梯加装：老旧小区加装电梯，单部成本约40-70万元（含土建、设备、审批）。
公共区域修缮：楼道、屋顶防水等，成本约 100-200元/㎡。
2、基础设施升级
道路及管网升级：拓宽道路、雨污分流、通信管网入地，成本约2000-5000万元/公里（重庆作为山地城市，山地地形施工难度高，成本上浮20%）。
绿化与照明：街区绿化、智慧路灯等，成本约500-1000万元/公顷。
◉ 重庆南滨路附近某改造后的小区
3、公共设施配套
社区服务中心：新建或改造，成本约2000-5000万元/个。
口袋公园/小微绿地：成本约 500-1500万元/个。
停车设施：机械立体停车场成本约5-10万元/车位
4、其他费用
规划设计费：约总投资的 3%-5%
工程管理费：约 2%-4%
不可预见费：预留 5%-10%
总体算下来费用还是挺多的。
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以50万㎡典型老旧社区为例，我弄了一个表，列举了一些改造细项，改造总费用大概是4.3亿元。
算下来，每平米的改造费用是868元/㎡。
这也跟重庆的实际情况对的上。
2022年重庆渝中区有个约15万平方米的老旧小区改造，包含外立面、管线、绿化等，总投资是1.2亿元，算下来每平米的改造费用是800元/㎡。
800元/㎡的改造算是相对不错的，如果钱不多，只是改造了外立面+基础管线，那可能费用只需要300-500元/㎡。
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重庆2025年要改造1227个老旧小区、3011万平方米，按800元/㎡的标准来改造的话，大概总共要花费240亿元。
钱是有货币乘数效应的。
每投资1元旧改，拉动建材、设计、施工等产业链3-5元GDP，现在投资240亿元，预计将会带动超1000亿元的GDP。
旧城改造，漏水屋顶变玻璃幕墙，蜘蛛网电线入地，老旧小区加装电梯，让老小区从「城市的毒瘤和伤疤」，一跃晋升为「高富帅」。
但也要客观注意到，旧改后房租必然会翻倍，租户被迫迁往郊区，腾笼换鸟引来“新中产”——城市更新成了「阶层过滤网」。
比如像上海，某个片区旧城改造，改造前户籍人口2万人，改造后常住人口1.2万人，其中原住民仅剩3000人，其余都是“喝着冰美式上班的硅基生物”，主要是码农和金融民工。
市井气和烟火气才是城市的灵魂，旧城改造千万不要忽略了这一点。
