在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中，央行罕见表述一个观点：

租金是影响住房价值的核心变量。

其实从资产定价的角度来看，租金就是房价的核心变量。而实际上在经营性物业中，用租金来给资产估值也给出常用的一种方式。你不管是用DCF方法还是用直接资本化的方法给房子估值，租金都是核心变量之一。

前些年大家都觉得房价太高了，存在泡沫；而最近几年房价又把一些人都跌懵了。那么从租金回报的角度来看，房价究竟有没有跌到位？或者说房价还会不会继续下跌？

首先我们来探讨一下合理租金回报率是多少？

如果把房子作为一个投资品，租金是就像是它的利息，你认为多少是合理的？估计有人会说3%、5%等都有。但实际上，去衡量这个回报率多少是合适的，不是能孤立来看，而需要结合基准利率水平或是无风险利率来看。

但是房子的租金收入毕竟还不能与无风险利率一样，还是会受到市场波动影响的。那么合理的租金回报率理应在无风险利率上加一点，这个用专业术语来说叫作风险溢价。

那当前国内的无风险利率是多少？我们可以参照一下十年期国债的收益率，现在大概是2.15%左右。那么房子的租金回报率因城市和区位不同，应当2.15%的基础上加上一定的风险溢价。

而实际上国内目前的住房租金回报率大概是什么水平？我在网上找了一下，统计口径五花八门，贴一个贴一个易居统计的数据：

数据来源：上海易居房地产研究院发布的《全球80城租金收益率研究报告》

从这个表格的数据中可知，这80个城市的平均租金回报率是低于2%，说明从租金回报的角度来看，当前的房价是过高了。当然这个数据有点笼统，不同城市及不同区位的房子的租金回报率应该都是有差异的。

引用一个泽平宏观的数据，国内一线城市北京、上海、广州和深圳分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。显然这个数据明显低于无风险利率，而且低了不少。

对比一下国际市场，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，也是比国内一线城市的租金回报率要高。这些城市的房价经历多个周期的调整，已经越来越趋于合理。

如果要租金回报率恢复到合理水平，要不是房价下跌，要不就是租金上涨，比较理想的状态是租金上涨、价格下跌，从而租金回报率逐渐趋于合理水平。

举个例子来说明一下，假如深圳某住宅的售价是6万元/平方米，月租金每平方米80元，年租金回报率1.6%（不考虑税费）。如果在租金不涨的情况下，要想实现年租金回报率3%（2.15%加上适当的风险溢价），则每平方米的售价需降到3.2万元/平方米，降幅高达46.67%，如果要达到更高一点租金回报率，那么这个降幅就需要更大了。

大家不妨按照这个方法计算一下自己所在城市的房价还有没有下降的空间。不过最后强调一下，用租金回报率来测算房价只是一个维度而已，仅供交流。