每次房地产市场稍微有些回暖的时候，就会有人问：

房价是又要重新上涨了吗？

每次收到这样的问题的时候，我其实也不知道怎样回答。因为问问题的人期待听到的答案与真相往往是不一样的。我只想说，关于房地产市场，我还是劝大家做好长期没有上涨行情的准备。

过去，不少人在房地产市场里赚的盆满钵满，于是很多人就有这样的惯性思维，认为今天或是未来理应还能在房地产市场里赚到了大钱。也许是可以，但是大概率不是在当下或是在未来几年内。

房地产市场周期的变化是一个相对漫长的过程，因为驱动房地产市场发展的背后因素的变化也是一个较为漫长的过程。

在研判房地产市场走势的时候，有一个比较常用的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。当然这个分析框架肯定有一定的局限性，但对于普通人来看待房地产市场的趋势，还是有一定作用的，也是比较容易理解的。

目前金融信贷政策对房地产市场是非常友好的，但是市场反应很一般，说明短期因素已经失效了或是部分失效了。即便是短期因素有利好的，但是房地产市场还是走得不好。

这里面很重要的原因就是中长期因素的影响，导致市场对未来的预期变差了。

中期看土地，其实是看供应情况，而实际上，国内大多数城市的住房市场已经是供大于求了。在现存房屋还没有到集中报废期，供大于求的情况难以有很大的改观。

长期看人口，这个可能是未来房地产市场最大的利空因素。国内人口已经进入负增长，而且人口老龄化也日趋严峻，这会导致未来住房需求减少。而实际上在建房子能力超级强的国内，房地产市场本质上是需求驱动了市场。如果需求出问题了，那么市场必然会出问题。

从影响房地产市场发展的因素来看，房价在短时间是难以再次上涨的。

同时，我也研究过日本当年的房价走势。在高房价泡沫破灭后，日本房价是出现一段时间的快速下跌，可以把这个阶段称为急跌期；然后就是长达几年的震荡下行，但在震荡期，房价下跌的幅度相对急跌期要小一些。不过不幸的是在房价刚要企稳回涨的时候，又遭遇亚洲金融风暴，房价又开启一轮新的暴跌，随后又是漫长的阴跌。

当然，我们不至于也会遭遇类似于亚洲金融风暴这样的危机，但是房价阴跌这个过程恐怕难以避免，这与房地产发展的内在因素是相关的。所以，还是那句话，劝大家做好房价长期不涨的准备吧。