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在郑州，很多人最近咨询我学区房的问题，然而和以往不同，他们咨询学区房不是本市的学区房，而是问我。
——富贵，能不能去那些高考容易点的城市给孩子买套学区房呢？
——这种学区房应该怎么买呢？
为了研究这个选题，我还专门跑了一趟海口，看看这个公认的2023年学区房的热点城市应该怎么购买学区房。
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首先一定要明白一点。
首先购买学区房的客户，最佳的孩子换赛道时间，从全国大范围来看应该是——6年级升学7年级的小升初。（天津是五年级）
因为根据绝大多数全国高考优惠城市研究，只要能达到一定条件，外地孩子和本地孩子是可以享受同一高考条件的。
然而中考却很难，因为几乎所有城市都有分配生制度。
这个制度各地叫法都不一样，郑州叫做分配生，海南叫做指标到校生，西安叫做定向生，意思都差不多，如果你了解这个制度就会明白，实际上如果你家不是那种超级学霸，考上一个好高中对这种分配生依赖很大。
然而，这种中考优惠模式，只针对初中三年有正规学籍，且不转学学生。
所以，很多想异地升学的家长注意了，很多人以为中招前把孩子转入就行了，实际上这种做法是有缺憾的，因为它会让你的孩子丧失进入属地最牛高中一半机会。
那么未来高考优势就会大减。
所以，倒推一下，如果想在异地升学，父母想买一个本地较好的学区房，最佳的时间点应该是——孩子三年级到五年级时间段。
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我多次直播中说过，学区房某种意义上来说就是教育政策房。
所以，买房之前一定要研究教育和教育政策。
一个政策理解不透，很容易弄的鸡飞蛋打。
我就举一个例子，在海口市人民政府公布的《2022年义务教育学校招生工作实施细则〉中就有一条非常关键。
——用于申请城区义务教育公办学校登记入学的住房，一套房（自建房一幢视为一套房）6年内只享有1个小学学位、3年内只享有1个初中学位（同一法定监护人不受限制）。
据我了解，这条制度在全国实施程度不一样，有的完全实施，有的根本没有实施，有的半实施。
比如我们市调的沈阳，全城已经开始了实行这个政策。
比如郑州，绝大多数的学区房都没有实施，只是几个顶配学区房在实施。
然而，如果因为你的城市没有实施这个制度 造成你忽略这个制度，后果就会很严重。
一旦前房东的孩子刚刚用过这个房子，你就无法使用，只能按照务工子弟身份入学，失去了购买学区房的意义。
所以，这就是在海口买二手房学区房的较大的风险点。
不过，实事求是的讲海口的顶配学区房，大部分划片范围都是二手房，这是所有客户很难避免的尴尬。
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另外，在该文件中有一个极为重要的点——学区划分原则。
现在的中国城市公办学区划片，大多遵循着——就近入学。
然而再往下分，又可以分为两类：单校划片为主或者是多校划片，比如北京市前年已经开始全面尝试多校划片，不过中国更多的城市还是单校划片。
入学人数少于学校招生计划时，推行单校划片接受。
这个办法大家都懂。
然而，如果入学人数多于这个学位数量的呢？海口却弄了一个“单校划片和多校统筹相结合的办法”。
这又是啥意思呢？我们举一个案例大家就明白了。
比如在2022年，在海口西海岸的一所名校，原定计划是400人，8个班，结果按照招生条件一下子招了1000多个人。
学校容不下，就要分流，给出的方案就是分别将一部分学生分到周边的五所名气不是那么大的学校，保留该名校学籍，但是在非名校上课，上课老师来自于该名校。
那谁去，谁不去呢，不是先来后到，而是采用摇号决定。
这就是这个文件的具体体现。
另外，民办也是采用这个原则，不过民办出现学位少于招生人数的情况不多，除了极热门的几所学校，这是因为本地学生现在上高价民办的还比较少，除了海口中学那种超级热门。
所以，随着海南异地升学越来越热，外来人口的进入，恐怕以上这种情况会越来多的出现。
这也需要家长们注意。
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还有一个很有意思的点，就是对于同样有房的海口人和非海口人（以户籍为区分），官方在学区确定上有一个不明显的差异。
第一张图，是海口户籍的有房户。
第二张图，是非海口户籍的有房户。
有户籍的表述——以单校划片为主，由片区学校接收入学。
无户籍的表述——随迁子女与父母在海口市城区自有住房实际居住的，以单校划片和多校统筹相结合的方式安排入学，即符合入学条件人数少于学校招生计划时，原则以单校划片方式，由片区学校接收入学；
符合入学条件人数超出学校招生计划时，则以多校统筹方式安排入学。
看看两者的差异吧，从表述中就能感受出政府的态度。
——他鼓励你能买房且入户，不仅仅只是把海口当做一个高考敲门砖，更是成为新海口人。
另外，如果没有海南户籍，还有一点很麻烦，需要注意。
就是在缴纳材料的时候，要求提供两年以上的居住证。
而且要求是两年，海南的朋友说居住证在海口一般是半年，实际上你就需要在两年半之前开始筹划这件事。
另外，民办对于居住证要求相对宽松，只要是有，而没有要求年份。
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看见了吧，异地购买学区房和我们普通买房差异极大。
异地购买普通住房，你只要符合限购条件，剩下的就是研究房子的问题了，品质、开发商、户型、好租不好租。
然而，异地购买学区房，房子研究反而不是重点，重点是入学政策。
研究不透，很可能落得一个有房无学的尴尬境地。
