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7月14日国新办举行《2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会》，里边回答了非常多的问题，比如通缩、比如人民币汇率、比如金融16条等等，想了解主要内容梗概的朋友加文末微信直接领取。其中有一个重点问题关于降低存量房利率，关注度非常高，已经冲上新闻热搜，而且这个话题迅速被带偏！

原话：

按照市场化、法制化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

背后其实有不少潜台词：

潜台词一：直接下调贷款利率是不可能的！因为购房者和银行当时签的有合同，有合同就要有契约精神。

但银行和借款人你们可以协商重新变更合同、签合同，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。

此刻众多银行肯定一脸黑人问号，谁跟我说了？潜台词二：我们支持和鼓励……可以协商……我想中文阅读理解当中[支持和鼓励]和[要求]是两件事情，[可以协商] 和 [一定要协商] 以及 [协商成功]又是三件事情。所以先不要高兴，只能说有点希望。

在没有明确制度的前提下，全国如此多种类的银行，如此多的城市，如此多的购房者，各种房贷利率加点都有，既得利益者凭什么开口子？

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中国房地产历史上仅仅有过一次降低房贷利率，采用的是[存量房贷额外打折]，时间在2008-2009年。

当时的经济问题我们就不再回顾了，只说当时的方式。

我们的房贷利率体制在未改为LPR制度之前，采用的是固定利率形式，往往购房利率为基准利率上浮和打折。2008-2009年当时的模式就是大部分基准利率从打8.5折变成基准利率打7折。但是！注意但是！也并不是所有地区、所有银行、所有购房者都会额外打折的。不同银行有不同的要求，执行的基本都是国有银行。

比如有的银行要求贷款额比较高，比如有的银行要求贷款笔数、比如有的银行要求已贷款时间、比如有的银行要求无违约等等

而且对于购房者本身的情况也都有筛选，最终有的城市打折了、有的购房者打折了、但有的城市、有的购房者、有的银行也没有打折。这一点要强调给大家，2023年和2008年完全不同，存款房贷规模不是一个量级，银行体制和分类也完全不同，所以难度也不一样。即便破天荒的采用2008年的方式，也并不是每一个城市、每一个购房者可以享受的到。

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和其他观点不一样，个人认为这个发言最重要的是这句话[新发放贷款置换原来的存量贷款]。

如果买卖房够早、关注中国楼市比较多的朋友都知道在银行管理体系内[转按揭]、[加按揭]等一直是被严厉打击的，或者对于银行来说是严重违规的。

我们举一个简单的例子：购房者A在某中部城市2018年买房，在B银行贷款，其房贷利率是5.88%，2023年开始，这个城市的房贷利率变成了3.7%。

请问A如何把房贷利率降成3.7%？

这个就是所有朋友关心的降低存量房利率问题，以及全国这么多朋友都想降低存量房利率，但为什么降不了？

方案一：购房者A跟B银行主动协商，要求B银行降低房贷利率到最新的3.7%。

结果B银行说大兄弟净想美事呢？你这高利率的大冤种，现在见一个都难，我会让你跑？购房者A又说，严肃点给我降降房贷利率，结果B银行把合同当场拿出来：请这位先生尊重契约精神。

方案二：购房者A找到C银行

好吧，购房者A说我承认我是B银行碗中的肉，我跑不了，那我换一家银行不就OK了？2023年买房的都是3.7%的房贷利率，那么我找C银行重新贷款不就行了？

这个操作就是我们一直讲的[转按揭]，顾名思义转换按揭贷款。

此刻购房者A找到C银行，但C银行说大兄弟不行啊，虽然我也特想给你放贷，但是管理规定要求不能[转按揭]啊！

这就是当下为什么大家没有办法降低存量房利率！

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大家注意，我一直在说[禁止转按揭]、[禁止加按揭]是一项规定，但并不是法律。

因为以上不构成法治基础，法理上根本讲不通。我们购房者的房贷本质上是以房屋作为抵押的一种借款行为，银行你只需要关心我的房子抵押价值够不够，进而给出贷款额度。

市场经济体制下，银行本没有权力干涉购房者换银行的，只要我把B银行的贷款还完了，我们关系结束了，只要我再提供给C银行的抵押物没有其他问题，我为什么不能换C银行？

但是我们也理解，中国房地产过去几十年轰轰烈烈的发展，体量规模也非常庞大，甚至与金融体系深度捆绑，这项规定可以解读为维护市场稳定，也可以解读为降低管理难度。

只是从呈现的结果而言，明显的保护了银行的权益，而损伤了购房者权益。所以我才认为最有价值的是这句话[新发放贷款置换原来的存量贷款]，这句话原本是说购房者和银行协商降低利率，既可以通过更改合同的形式，又可以从新发贷款置换原贷款的形式。这本质上不就是过去一直[潜规则]、[所谓规定]禁止的转按揭吗？既然你认为购房者A可以和原来B银行协商转按揭？那么B银行不愿意跟购房者A协商的前提下，凭什么购房者A不可以找C银行转按揭呢？

既然可以，那么所谓的降低存量房利率一切不都水到渠成了吗？

在发言里，我看到了一层窗户纸马上要被捅破，这个问题我期待得到解答！

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2022年我写了大量的文章呼吁像2008年一样降低存量房利率，甚至直接说降低存量房利率才有可能极大的刺激消费，但整个2022年最艰难的时候也没有这个政策。所以为什么现在又开始吹风降存量房利率？人民银行货币政策司司长邹澜讲的非常直白：今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房的销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响，按照市场化、法制化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

相关发言已经讲的非常非常直白，个人从另一个角度给大家提供一些新观点:① 最近最热的经济学名词是[资产负债表衰退]，反应到我们普通人而言，主要是房价下跌引起的，负债没变的前提下，资产价格下跌；

② 银行的本质就是放贷，未收入房贷本身就是资产，现在存量房利率大规模下调，银行利息收入跟着下降，可不就是银行的[资产负债表衰退]吗？③ 比[资产负债表衰退]更可怕的是什么？是[资产负债表大崩溃]。5.88%与3.7%房贷利率之间是挣多挣少的问题，但是如果纷纷提前还房贷，就是有没有得挣的问题。

所以大家真的要感谢过去一年，如此多提前还房贷的朋友。正是他们的提前还房贷，才让深陷[高房贷利率泥潭]的购房者们被关注到！

所以请务必加大力度！造福一下既深陷高房贷利率漩涡又无余力提前还房贷的朋友们！