### 四代住宅与“3米层高”：二手房市场的“雪崩”预警

最近，住建部的一场发布会引发了广泛关注，尤其是关于“层高不低于3米”和“建设安全、绿色、舒适的好房子”的讨论。很多人看到的都是未来居住环境的提升，但在这背后，隐藏的却是二手房市场的“寒意”。可以预见，从2025年起，虽然平均房价可能企稳甚至回升，但那些老破小房子将面临持续贬值的命运。

#### 老破小的“末日”？

所谓“老破小”，指的是2022年之前购买的高容积率、低得房率、品质差、面积小的上一代高周转住宅产品。这些房子在过去可能是刚需的首选，但随着四代住宅和高得房率的新一代住宅产品的推出，老破小的市场竞争力将急剧下降。

四代住宅不仅在设计上更加人性化，还通过“偷面积”、高赠送等方式提高了得房率。私家入户电梯厅、露台、花池、飘窗、空调机位等设计，让新一代住宅的居住体验和空间效率完爆老房子。更别提现在起步3米的层高，过去这可是高端改善房的卖点，如今却成了新房的标配。

#### 新房高端化，二手房“凉凉”

政策推动住宅产品高端化、品质化的背后，其实有两条核心逻辑：一是通过更好的房子刺激业主“卖旧换新”，二是通过差异化设计淘汰上一代的老房子。简单来说，政策在“保新房，弃二手”。

举个例子，招商·林屿境和万祥·紫庐这两个项目，凭借高得房率和四代住宅的设计，开盘即售罄。招商·林屿境的得房率比周边项目高出10%，价格却不高，结果就是开一栋楼清一栋。万祥·紫庐则凭借“得房率高+性价比高”的优势，从去年11月开盘到现在，去化率已经达到七七八八。

这些新房的成功，不仅让开发商赚得盆满钵满，还让政府通过土地出让金和税费收入获益。而二手房呢？只能眼睁睁看着自己的房子贬值。

#### 房票：新房的“专属福利”

有人问：“房票什么时候能买二手房？”答案是：永远都不可能。房票的本质是“定向去库存”，拆了你的房子，不给安置房补偿款，只给房票，而且房票只能用来买新房。这样一来，政府既帮新房去库存，又能通过土地出让金和税费增加收入。至于二手房？那点契税、个税和印花税，政府根本看不上。

#### 新房与二手房的“脱钩”

未来，新房和二手房的市场将彻底“脱钩”。新房将越来越高端化、品质化，成为改善型需求的首选；而二手房则只能承担“刚需”的角色，价格将持续阴跌。尤其是2016~2022年买房的那批业主，他们的房子不仅品质差、规划差，价格还高，如今不仅被市场套牢，还被政策“背刺”。

#### 四代住宅的“碾压”

最近郑州的四代住宅项目——通派龙湖·中原颂和正弘序，一经推出就引发了市场的追捧。这些项目不仅卖得好，价格还可能刷新区域天花板，摸高2万/平以上。然而，这些新房的火爆并不会带动周边二手房的升值，反而会加速二手房的下跌。

新一代住宅的户型方正、南北通透，卫生间、厨房、洗衣房、储藏间等设计合理，层高更高，赠送阳台、飘窗等，甚至精装带地暖、中央空调、架空层、会所、星空车库等，明显哪儿都更好。而这些优势，恰恰是二手房所不具备的。

#### 老业主的“割肉”之痛

对于老业主来说，新一代住宅的推出既是福音，也是噩梦。好房子的确带来了更好的居住体验，但也逼着老业主“割肉”。尤其是2016~2022年买房的那批业主，他们的房子不仅品质差、规划差，价格还高，如今不仅被市场套牢，还被政策“背刺”。

这种通过牺牲一代家庭的方式，换取房地产市场的“改朝换代”，虽然从政策角度可以理解，但对于那些曾经为买房掏空六个钱包的家庭来说，无疑是巨大的打击。

#### 结语

四代住宅和“3米层高”的新规，虽然提升了居住品质，但也预示着二手房市场的“雪崩”。未来，新房和二手房的市场将彻底分化，新房将成为高端改善的首选，而二手房则只能承担刚需的角色，价格将持续阴跌。对于那些手握老破小的业主来说，未来的日子可能会更加艰难。