这几年，最具争议的板块非“帝封江”莫属，很多人说自从2021年恒大、世茂相继暴雷后，帝封江便从万人宠爱沦为市场弃子。很多短视频中介博主和部分“空军”大V经常在直播间高喊帝封江不能碰，谁买谁踩坑，事情真相真的这样吗？

据不完全统计，截止目前滨江左岸和世茂帝封江两个项目合计已网签了约1900套房子，实际销售估计已超2000多套，这个成绩不论放在何时都相当耀眼。

那么，当年风光无限，市场表现傲娇的帝封江，为何突然就不受宠爱了呢？背后原因也很明了，主要在于：

恒大与世茂的暴雷。

两家民企的暴雷，不仅给企业带来了生存危机，也让开发楼盘遭遇了停工，甚至烂尾，而楼盘所在的板块也因此遭受牵连，深陷泥潭，发展遭受信心危机。

不过从去年开始，帝封江的命运迎来了转机。

去年8月滨江左岸股权迎来变更，恒大退出帝封江，五矿全面接手操盘。楼市大侦探查询了下，截止目前滨江左岸已陆续领了三次预售证，开始网签备案，这说明项目已恢复正常销售状态。

那么工地施工真的恢复了吗？什么时候交房？

为了探寻真相，前几日楼市大侦探专程实探了项目现场。我从东街口乘坐地铁4号线，约30分钟到达帝封江站，再步行约六分钟时间来到售楼处主入口。入口处，“上海宝冶”四个大字赫然眼前，非常醒目，围挡门口有几名工人正在聊天。

▲现场手机拍摄

顺着营销中心指示牌往里走，发现一旁的工地停车场停了不少车辆，工地有多台推土车正在作业，还有多组工人正在施工。

▲现场手机拍摄

在现场可以看到，部分建筑外立面已完工，外观呈黄色调，不过大部分还在做外墙底部施工。

售楼部处于正常开放状态，楼市大侦探在现场逗留了一小会，发现不时有人员进出，像似过来看房的。

▲现场手机拍摄

据项目官微透露，项目分批交付，最早一批计划4月底。看来，在五矿介入后，项目运转确实已恢复至正常。

另据内部渠道了解到，隔壁的世茂帝封江项目据传国华人寿资方准备接手，目前正在商议细节。再加上附近的福州建工集团开发的福厝江上拾里项目，这意味着接下来，帝封江将全面被国企、央企接手。

暴雷民企相继退出，国企、央企全面进驻，对于帝封江来说，是否意味着涅槃重生，翻身的机会到了？暴雷危机解除+大环境企稳，此刻入手帝封江，是否意味着抄底？

暴雷的是恒大、世茂

而非帝封江

在福州楼市里，现在只要一提到帝封江，很多人便会不约而同的联想到恒大、世茂、暴雷、停工烂尾这几个标签。因帝封江三面临水，地理位置独立，区域面积也不大，加上板块开发初期只有恒大、世茂两家民企操盘。

再加上这两年，许多短视频中介博主和看空自媒体为吸引流量不断放大恒大、世茂暴雷事件，将企业暴雷与帝封江板块混为一谈。

久而久之，恒大、世茂暴雷，便成了帝封江“暴雷”。恒大、世茂楼盘停工烂尾，便成了帝封江停工烂尾。

帝封江，从此也因这两家民企的暴雷，而慢慢的与暴雷、停工烂尾划上了等号，名声逐渐被污名化。

在这里我们需要搞清楚两个概念：

1、暴雷的是恒大、世茂，是企业，而非帝封江。

帝封江是区域，是板块，是福州一个三面临水、三条地铁交汇（已开通的4号线、5号线，在建中的F1滨海快线），连贯3公里南向看江的滨江之地。

2、帝封江，是曾经的楼市热土。

出道即巅峰。帝封江两幅地块合计1132亩，2020年5月土拍出让的时候，除了恒大、世茂外，还吸引了融侨、大东海等房企竞拍，分别经过55轮和46轮的竞价，最终历时1个多小时成功出让，成交总额高达124亿，最高溢价率21%，最高楼面价近1.2万/㎡。

从这些数据中可以看出，房企看好帝封江。随后的市场也印证了这点。

CRIC数据显示，2021年6月27日滨江左岸首次开盘，推售571套房源，总认筹约1500组；截止当天19点去化526套，去化率92%，现场人山人海，非常火爆。

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▲2021年6月开盘现场，视频点击播放

据不动产登记中心数据显示，截止目前滨江左岸与世茂帝封江两盘已网签了超1900套，加上还未网签的部分业主估计已超2000多套。而从2021年初开盘到恒大开始暴雷，真正销售周期仅一年左右时间，这份销售业绩放到任何时候都非常亮眼。

这也从侧面也反映出，假如这两家企业没有暴雷的话，市场是很认可帝封江的，很多人愿意买这里的房子。

我想，随着恒大、世茂的相继退出，帝封江在五矿等国央企接手后，板块的发展也将逐步回归正常。

国央企为什么接手帝封江

而不是别的地方

除了恒大、世茂外，这几年因为房地产转型调整，不少民企都遭遇到资金危机，面临暴雷。福州不少板块也都有停工或烂尾盘，比如三江口、南通、琅岐、竹岐，甚至主城核心的鼓楼台江也有，有些甚至已经停工了十多年，还未有人接盘。

帝封江从2021年底恒大暴雷，到去年8月五矿全面接手，前后也就一年多时间项目就恢复正常。

为什么帝封江这么快就从暴雷的泥潭中走出来了？国央企为什么优先选择接手帝封江？楼市大侦探认为，主要原因可能有以下两个：

一是，官方重视。

自板块规划之初，帝封江就备受官方重视，定位“山水交融的花园城市，传统特色的茉莉小镇”，建设了三条地铁线路，规划了大量商业、学校等配套加持。

▲帝封江规划图，图源福州自然资源局网站

在恒大、世茂相继暴雷，项目面临停工风险，官方监管部门主动出击，加强银行账户监管，保住了预售资金没被挪走。

▲官方回复，截图来源FM1007福建交通广播公众号

接着，官方积极协调引入央企五矿接手重组，从2022年停工到2023年8月股权变更，仅一年多时间便让滨江左岸项目重启正常销售，可以说帝封江的复活，最关键得益于：

官方的重视以及国家保交楼政策的支持。

二是，板块自身价值高

为什么那么多停工项目，偏偏选择帝封江，楼市大侦探认为接盘企业主要还是看中帝封江的价值。为什么这么说？五矿虽然是央企，有社会责任，但最终它是一个企业，愿不愿意接手一个项目，关键还是看有没有价值。愿意接手，侧面说明帝封江有市场价值。

就板块价值来说，帝封江确实有其亮点。

就如上文提到的，在土拍的时候，单幅地块五十多亿，资金要求这么高的情形下，仍然吸引了四家房企参拍，其中还有融侨。了解福州的人都知道，十几年前融侨就在仓山南江滨开发了融侨外滩系列、水都系列以及水乡别墅区，全部加起来地块面积约3000亩，三个帝封江那么大，如今这片已成为高端居住区的经典代表，外滩系列二手房均价6到8万，处于房价塔尖。或许是尝到了甜头，有着丰富大盘开发经验的融侨当年也报名参拍了帝封江的土拍，而且溢价率最高达到21%，这一定程度上也表明大牌房企看好帝封江。

帝封江是福州主城核心南向连贯3公里一线临江板块，前几年福州出台两江四岸新规，要求主城核心区沿江地块原则上不再建设住宅，新规的出台也推高了帝封江的稀缺性。

▲区位示意图，图源乐居福建

地铁优势，板块三条地铁交汇，设置两站点，帝封江站是福州目前在建地铁中唯一一个三地铁交汇的站点，如此高配超过了福州南高铁站（1号线与5号线交汇）和福州站（1号线与F1交汇），可见帝封江在福州城市中的地位和价值。

央企接手后

对帝封江来说，有什么改变？

在如今“国进民退”的房地产行业背景下，央企接盘，对帝封江来说，肯定是好事。

首先对于项目来说，交付肯定不成问题了，据了解滨江左岸四月底计划交付一批，下半年陆续还会有房子交付。

对于还未开发的地块来说，产品否会升级迭代，重新推出新的产品？我想可能性还是比较大的，毕竟前段时间福州已出台12条土地开发新政，优化了建筑设计要求，打造更好的产品，才能更好打开市场。

在实探过程中，楼市大侦探了解到，项目正在建设新售楼部，目前已经施工，计划五六月亮相。从网络上流传出来的效果图看，偏中式风格，非常有调性。

▲效果示意图，图源网络

其次对板块来说，有国央企强大实力支撑，板块发展速度会更快，配套兑现，商业招商更有保障。据介绍，五矿集团是由原中国五矿和中冶集团两个世界500强企业重组而成，是超万亿的央企，总部在北京。那么是否会发挥央企优势，调动资源，以对冲帝封江被暴雷危机冲击的负面影响？我感觉这个可能性还是有得。

▲售楼处品牌墙，现场手机拍摄

最后对板块房价来说，更稳健。央企资金实力强，不会轻易降价。再加上优质配套资源导入后，板块价值提升，房价也更有支撑。像白湖亭北园板块，四大本土国企操盘，引入了SM商业广场、麦顶北园分校，即使楼市经历了去年下半年的大调整，目前片区房价仍很坚挺。

此刻入手帝封江

是不是抄底？

从楼市周期来看，房地产调整周期一般在三年左右，而这轮下行自2021年下半年开始，至今已近三年。

从国企出手时机来看，此刻接手，一定程度上也说明看好后市，提前布局。

一方面大环境在回暖，今年刺激消费是主基调，加上房地产调控权下放到地方，一线城市限购开始松绑，广州、深圳、北京、上海节后成交量回升。

另一方面，强省会+都市圈战略，福州发展提速，GDP全省第一，逼近1.3万亿，虹吸效应越来越强。就楼市而言，自去年9月福州限购限售限价放开后，土拍回暖，楼面价超3.85万次地王诞生，二手房成交量连续5个月3000套+，行情在回温。

经过近三年的价格调整，加上央企接盘，产品焕新，优质资源导入，此刻入手是不是抄底？欢迎下面评论区说出你的观点~