近几年，福州楼市出现了一个很明显的趋势：回归核心。

比如去年台江上海西片区两个高端盘逆市热销，片区均价逼近5万，最高单价5万8，最高总价达1200万。同样是台江，之前国贸天琴湾均价5万5，外加一个70万车位，套均总价破千万。CRIC数据显示，早在2022年台江区商品住宅成交均价就已高达50774元/㎡。

同样，东二环晋安湖片区新盘最高均价早已突破5万，二手房平台显示，建发养云二手成交价接近5万7，低楼层的也达到4万9。

▲截图来源于链家网站

另外，其他板块核心区房价同样也在改写。鼓楼西的保利天珺网签均价4万9，东区核心区的二手房首融府挂牌价4万3，中海金玺公馆4万2。

▲截图来源于链家网站

在上海西、闽江北CBD、鼓楼西、东二环、晋安湖等片区房价不断突破5万，刷新之际，福州主城中心地段的五一路、五一广场片区的土地价值开始水涨船高，不断抬升。

去年底四城区两场土拍，高价土地大部分都集中在五一路、五一中路沿路附近。

五一路旁的高工小区40号地块，楼面价超3.85万/㎡

五一中路上的汽车南站43号地块，楼面价约2.87万/㎡

毗邻五一路的晋安浦下54号地块，楼面价约2.66万/㎡

背后原因也不难理解：

1、五一路，五一中路，是福州主城中心地段，配套更成熟、更优质

地铁、教育、医疗等设施更加完善，居住舒适度更高，不会像某些新城一样是人住进去了等配套成熟，而中心城区则是成熟配套在等你。

2、资金避险需求下，主城中心地段的房产更稳健

龙年春节后，央行超预期降息25BP，发行万亿国债，货币大放水，一二线城市中心地段的房子更获青睐。强省会战略下，福州虹吸效应越来越大，中心城区的优质房产，价值更加凸显。

那么福州改善市场什么样的房子最受欢迎？

从2023年福州楼市成交数据，我们可以发现，核心地段、优质产品以及品牌房企，这三者才是当下改善市场最关注的焦点。

▲图片数据来源于克而瑞

CRIC数据显示，2023年高居鼓楼、台江销售榜第一的楼盘是：建发璞云。它在均价近4万8，套均总价近780万的高门槛条件下，最终仍以433套的网签成绩勇夺桂冠，销量一甩众多刚需流量盘。

更出人意料的是，璞云从去年7月开盘，到售罄仅不到五个月时间，速度之快，销量之好，让人惊叹。

当时楼市大侦探也对璞云的开盘热销做了报道，阅读量超8万+，市场关注度热辣滚烫。

璞云热销并不是个例，建发房产的另外一个改善盘金山板块的建发玺云，去年同样也以均价近3万7，套均总价近650万，全年网签422套的业绩位于六城区+闽侯销量榜前三。

▲图片数据来源于克而瑞

近两年，房地产遭遇调整，很多楼盘销售都深陷困局。而在福州，建发房产的热销早已是常态，从东二环核心的养云、晋安湖畔的朗云，到飞凤山公园的缦云、金山公园旁的和玺、金山绿轴的玺云，再到白马河畔的璞云，建发房产开发到哪，市场就火到哪。

如今，建发房产已成为福州市场最具号召力的房企之一。而它之所以能持续俘获福州人的心，最关键始终坚持以下三点：

第一，择址核心地段，要么主城中心地段，要么板块核心地段，或者是有稀缺自然、人文资源的地方。

第二，持续创新，不断焕新迭代打造优质产品，从央著、养云、朗云、和玺到璞云，建发房产持续更新升级产品，每个楼盘都独具特色。

第三，做好品牌口碑，运营好社区，做好服务。

2024年，建发房产在福州重磅推出焕新计划，产品体系迎来迭代升级。其中目前市场关注度很高的「建发瑞云」就是迭代后的全新力作。

最近该项目传出即将开盘，不少买房人咨询楼市大侦探，该楼盘怎么样？能不能入手？这次产品到底升级了哪些方面？今天我就来聊聊。

供应稀缺，中心城区地价在上涨

本月30日，四城区土拍即将出让的状元小区地块容积率2.51，起始楼面价24506元/㎡。地块位于瑞云项目北侧，两者距离很近。

▲图片来源于福州招商集团官微

瑞云地块当初土拍起始楼面价20316元/㎡，容积率2.0。

地段相近，容积率更高，状元小区地块起拍楼面价高出瑞云约4200元/㎡，反映出片区地价在上涨。

中心城区地价上涨，早就有迹可循。去年底福州放开土拍限价，核心区土拍火热，溢价率升高，高价地增多，带动了中心城区土地价值。

值得关注的是，本月底土拍供应的11幅住宅地块，其中二环内鼓台核心区仅2幅：01号状元小区地块和02号光明港地块。

加上去年底出让的4幅纯商地块

40号高工小区地块

54号晋安浦下地块

44号台江上游社区地块

45号南湖旧改地块

除瑞云外，二化内，鼓台核心区纯商地块，合计6幅。

其中南湖地块容积率高达5.15，上游社区44号地块又是零星地块，面积太小。

算下来只有4个优质项目：两个建发房产项目（高工小区地块的建发紫宸、浦下地块的建发灏云），另外两个就是还未出让的状元小区地块和光明港地块。

二环内鼓台核心区，改善可选项少的可怜。

一方面，福州中心城区三面环山，一面沿闽江，土地天然稀缺。叠加2017-2019年三年棚改拆迁，中心城区老旧小区、棚屋区事实上已所剩不多，大量的城中村主要集中在晋安西园、仓山城南一带。

另一方面中心城区拆迁难度大，需要大量资金和劝导工作，原拆原迁需求量大，留给市场的纯商品房地块就更稀缺了。

一边是地价在上涨，一边又是土地供应稀缺，福州中心城区改善面临着“僧多粥少”的局面。

离五一广场越近，地段越核心

五一广场是福州城市中心的象征，是市中心的“坐标”原点，同时也是福州人的精神图腾，是国旗升起来的地方。

打个比方，五一广场之于福州，就相当于天安门广场之于北京，其意义和地位无可替代。

因此，某种意义上讲，离五一广场越近，地段越核心。

建发瑞云位于福州主城核心要地，从地图上看，几乎就是二环内的中心位置。

具体来看，项目位于五一中路与国货路的交汇处，临近五一广场、茶亭，毗邻273米高的城市地标福州世茂国际中心大厦，地段核心。

▲截图来源于百度地图

项目扼守南北东西两条交通动脉交汇要塞。五一中路是福州城市南北向中心骨干路，北接五四路CBD、五一广场，南接闽江之心、上下杭。国货路是东西向交通大动脉，向西贯通工业路万宝苏商圈、华润万象城、金山、大学城，向东连接东区、马尾一带。

片区皇家人文底蕴深厚。项目周边有南公园、茶亭公园。其中南公园原为清初靖南王耿继茂的别墅花园，现已成为继西湖之后的又一座市中心大型皇家园林公园。

茶亭是福州十番音乐的发祥地，人才辈出，据百度百科介绍，辛亥革命风云人物黄钟瑛之家就在茶亭街巷口铺，孙中山就任临时大总统时，曾任命其为海军总长兼海军总司令。

片区有大片高端小区。周边高端改善小区众多，世茂茶亭俪园、世茂茶亭臻园高楼林立，是十年前福州市中心老牌高端楼盘的代表，圈层效益显现。

全新迭代升级

低密度+禅意新中式+公建化立面+大平层+270度转角窗

从地块条件看，项目为低密度纯商品房社区，容积率仅2.0，楼层高度最低13层，这在寸土寸金的闹市区很难得。

项目规划建设6栋13-33层小高层、高层，户型建筑面积约149-238㎡，共计248套。

项目因地制宜，6栋楼前后高低错落排布，围合打造出一个湖景中心花园。这样做的好处，一是，充分将地块空间腾出来，打造更多绿化景观。二是，拉大了建筑楼间距，保证社区内部采光、通风。

相较于以往建发房产的新中式，此次焕新迭代后的瑞云亮点很多——

1、更具昭示性的门头

威赫的新中式主入口，高约8米，宽约44米，极具震撼力。大门沿袭了中式屋顶的规制，三段式，四开间，整个门头呈现对称之美。

▲大门实景合成示意图

大门两侧，两棵迎客松傲然挺立，与两座威严的石狮分列左右，有种不动声色的矜贵。

地面大面积石材通铺，中间台阶层层递进，拾级而上，回家就像回宫一样，仪式感满满。

因地制宜，传承创新，根据瑞云地处市中心繁华地段的特性，这次项目打造的是“禅境中式大门”。禅境，一言以蔽之：大道至简。

2、更公建化的外立面：双飞檐+南向封包落地窗+大面玻璃选材

这次瑞云的建筑立面不同于以往，外观造型由东方标志性的双飞檐建筑元素+公建化的玻璃幕墙组合而成，刹那间有种“酱香拿铁”的韵味，呈现出一种独特的温润气质。

选材方面，大量采用深灰色铝板型框和三波一腔一夹胶玻璃幕墙窗系统构成，建筑底部辅以进口蓝眼睛石材收底，整体外观更通透轻盈，既现代潮流，又不失文化底蕴。

▲外立面效果过程示意图

3、更极致的视野：超大窗地比+南向封包落地窗+270度转角飘窗/落地窗

最高窗地比可达约44%（以2#为例），建筑南向景观面采用全封包落地玻璃，再配以室内L型270度转角落地窗/转角飘窗设计。对于室内来说，采光充足、视野通透。对建筑外观来说，整体统一的封包，让立面更加统一、干净，颜值更高。甚至对楼盘未来的二手房价也有积极的影响。

杜绝交付后，个别业主私自封窗影响外立面的统一和美观，或带来安全隐患。

4、园林幽深，小中见大。园林打造上，借拙政园意境，取意福州坊巷和山水文化，打造“一街、两轴、五园、多庭”的园林空间格局。

▲实景图

这样的设计，一是，可以照顾到每一栋楼栋的景观视野效果，体现出“平权性”。二是，三进式园林，可以营造层层递进的空间感以及中式园林曲径通幽的意境。三是，因楼栋围合式排布，瑞云中式园林也兼顾了现代园林的大气敞亮。一进主入口，社区内部便是一条横贯东西的主景观带，6栋楼南北分列排布，站在中心点四望，视野无比开阔。

▲效果过程示意图

5、更人性化的社区功能配套

● 架空层

亮点1：功能更丰富

瑞云提升了架空层功能，规划打造三大主题，7大功能会所，从康体、教育、亲子、社交、运动、会客、友聚等多维度满足各种不同需求，打造全龄主题空间。

▲效果过程示意图

比如，3号楼配备了总裁宴会厅，配备了15人大圆桌和独立备餐厨房，平日家族聚会、商务宴请都可以在这里实现，除了私密性好，更凸显尊贵。这种架空层配备了宴会厅的小区，目前我只在建发房产的楼盘有看到。

5号楼配有健身会所功能，配置了运动机械，未来在这里一边运动，一边观赏室外美景，相当哇塞。

▲效果过程示意图

每一栋楼都配有品茗室，喝茶会客，日常商务洽谈或者朋友小聚，这里就是很好的去处，于此喝茶、聊天……

▲效果过程示意图

亮点2：打造标准更高

瑞云引入“无界会所”体系，打造全封闭式架空层设计，采用禅境风格精装，每个都配有大落地窗+中央空调，相当于大型会所。

▲效果过程示意图

现在市面上的架空层，碍于建设成本、运营维护等压力，大多是开放式的，最终都沦为业主杂物间，下雨天雨水蚊虫也容易滋生，卫生环境堪忧。

楼市大侦探看过不少楼盘，必须承认，建发房产的架空层，无论是硬件配套、空间尺度，还是运营理念和后期保障，在众多房企中堪称顶级的。

● 入户大堂

首层精装入户大堂，媲美五星级酒店，目之所及，都充满了高级酒店所独有的仪式感与美学功底。

▲效果过程示意图

色彩上在白色调上加入香槟金属线条点缀，增加视觉冲击力，突显高级感

采用深色系全石材通铺地面，配合定制的艺术背景墙，弧形吊顶设计，赋有现代轻奢的设计感，大气而精致。

● 地下车库

3.6米挑高地下车库入户大堂，深色系的环氧地坪搭配香槟金格栅吊顶，加上无形LED灯点缀，美观大气，营造视觉上的和谐统一。车库中四处可见的“建发·瑞云”logo景墙，提升了归家仪式感。

▲效果过程示意图

除了常规的配置外，瑞云还在地下车库中增设了司机休息室、业主储物“第二后备箱”、绿植庭院，提升了人性化和便利性。

6、户型：建筑面积约149-238㎡，纯改善大平层，圈层纯粹

板式结构，户型方正，室内承重墙少，得房率高，加上独立入户门厅，空间使用率高。

亮点1：全端头设计+南向落地窗+270度转角窗，提升观景视野

所有户型全端头设计，大面宽+高窗地比+南向落地窗+大量L型转角窗，在增加采光通风的同时，也提升了室内观景视野。

比如下面这款169㎡四开间朝南，主卧设计有L型270度转角落地窗。

▲169㎡户型设计示意图

下图就是169㎡主卧的样板房实景图，这视野空间多么的通透大气。

▲169㎡样板房实景图

想象一下，忙碌了一天回到家中，你坐在沙发或躺在床上，就能远眺福州城市繁华夜景，这是多么的神仙惬意。

亮点2：豪华边厅+270度转角窗

横厅和方厅在福州改善盘中比较常见，但边厅设计却很罕见，双面落地玻璃采光，视觉效果拥有其他大开间客厅没有的独特魅力。

238㎡户型，边厅设计+270度转角落地窗，五开间朝南，整个户型基本上都是玻璃窗，墙体比例非常低。

▲238㎡户型设计示意图

亮点3：主卧酒店化

下面这款186㎡户型，主卧配置浴缸、双台盆设计、办公书桌，按照酒店式套房来设计。加上转角飘窗，犹如五星级酒店体验感。

▲186㎡户型设计示意图

亮点4：“八百库”收纳空间

所有户型都设计有独立储物空间，因为户型面积大，得房率高，加上每个户型都设计有独立入户门厅，实际实用收纳空间充裕。

亮点5：双玄关设计

正面玄关，提供豪宅专属的仪式感，侧面功能玄关，则负责拓展收纳功能。比如149㎡、217㎡、238㎡户型。

比如下面这款149㎡A户型，作为瑞云的入门级户型，也规划了双玄关设计。四开间朝南，主卧270度转角飘窗+专属办公区。

▲149㎡户型设计示意图

172㎡以上户型全部设计有中西双厨/岛台设计

▲172㎡户型设计示意图

亮点6：私密性更高

室外，户型一梯一户/一层一户设计，加上全端头布局，独立入户门厅，私密性好。

室内，217㎡设计双入户+独立家政间，家政间通达厨房和生活阳台。169㎡以上户型全为多套房设计，增加独立和私密性。

亮点7：科技精装，高标交付

配备智能家居科技系统、安防科技系统，全屋中央热水系统、全屋地暖（除卫生间、生活阳台）、中央空调（除公卫、次卫、生活阳台）、新风系统等高端品牌家电。

主卧套房设计，步入式衣帽间、独立卫浴。主卫包括风暖浴霸、智能马桶、电热毛巾架等。

精装所用品牌不仅规格高，而且还定制了多项人性化细节，提升居住品质。

未来三大预期

很多中心城区的楼盘，因地段成熟，配套完善，虽然确定性很强，很有安全感，但却少了预期空间。但对于瑞云来说，不仅有确定性的地段，确定性的品质，未来项目还有不少预期空间值得期待。

预期1：是否会成为三地铁房？

项目距离在建的F1滨海快线南公园站直线距离约710米，属于地铁房。

▲截图来源于百度地图

项目为2023-43号地块，在去年底土拍出让的时候，官方就发公告称“2023-43号地块与规划地铁8号线五一南路站合建方案”的信息，并明确了建设费用的划分。

这份公告相当于表明地铁8号线五一南路站将在此设站。

▲截图来源于福州自然资源局网站

另据最新地铁规划，地铁3号线也显示在此交汇设站，下图箭头处。

▲截图来源于福州官方网站

五一南路站将会是8号线与3号线交汇站。

那么意味着，瑞云项目未来很有可能将成为3地铁房？

预期2：有没有可能划片国货小？

学区想象空间，项目临近国货小，福八中，未来是否会划入，存在较大的可能性。

▲截图来源于百度地图

根据台江教育局发布的划片信息显示，项目边上的永兴楼、金钻大厦、亚华大厦、亚华花园、水松小区、世茂茶亭俪园、世茂茶亭臻园、广达温泉公寓、浦尾小区就是划片国货小，对口八中。（上图红色方框为部分划片小区，黑色方框为建发瑞云楼盘位置，示意图仅供参考）

而项目与这些小区相邻，且国货小划片基本沿国货路两侧，北面已到儿童公园路。项目位于国货路上，与国货小仅一路之隔。假如划片，未来房价有学区价值，潜力不可估量。

预期3：周边房价天花板是否会被突破？

项目附近有建发紫宸，该地块楼面价3.85万，未来项目定价是否会突破中心城区新盘天花板，很多业内人士都对此充满了期待。毕竟该项目的地段、稀缺性以及产品力都非同一般。

在中心城区土地价值上升的背景下，未来随着片区建发紫宸、建发灏云以及屏西保利项目等高端盘入市，未来中心城区房价天花板会是多少？悬念十足。

总的来看，瑞云项目是一个确定性很强的楼盘，有确定的地段，五一中路上，近五一广场、茶亭，福州中心城区的核心。

有确定的品质，新中式风格+公建化立面+大平层+会所架空层。

有确定的房企兑现力、交付力，有确定的周边高房价支撑。

但在确定的同时，瑞云又让市场对未来充满着想象，有地铁预期，有学区预期，还有房价预期……

楼市大侦探有话说

有人征服高山，就停下脚步。也有人越过山峰再出发，寻找下一座山峰。

有了建发养云、朗云、璞云……这些“珠玉”在前，建发房产本可以“躺平”选择复制粘贴，但建发房产选择做难而正确的事，在原有新中式的基础上进行创新，打造全新的新中式禅境作品——建发瑞云！

最后我想说，瑞云全盘仅248套，数量不多，并不是每个人都有机会成为瑞云业主，但大家有兴趣，可以去看看，去了解一下在内卷严重的高端改善市场，瑞云是如何一步一步出圈的。

「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」

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