《中国经济周刊》记者 周琦 实习生 马瑞伶

今年政府工作报告提出，“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。

全国两会期间，房地产市场的复苏与未来发展成为热议话题。近日，《中国经济周刊》与百度APP联合推出的《两会大家谈》直播节目，邀请多位业内专家就当前房地产市场形势及政策影响进行深入剖析。

市场回暖关键点在哪儿

近半年，监管部门持续释放稳市场举措，地方政府也不断优化政策，部分城市“四限”（限购、限贷、限售、限价）松绑。

据国家统计局发布，2024年1月份，70个大中城市中,商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。

与会专家认为，政策层面已经出现了积极调整，未来房地产市场复苏还有更多潜力。

“降低贷款利率、放松限购等政策，对房地产市场回暖起到积极作用。目前，二手房市场活跃度有所提升，预计未来市场将逐步好转。然而，宏观经济环境对房地产市场的影响也不容忽视，尤其是居民收入增长和就业状况，这些因素都将对房地产市场回暖产生重要影响。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌分析，价格调整幅度、房地产住房抵押贷款利率等若进一步下行，将对房地产市场回暖形成支撑。

“现在老百姓不是不敢买房子，是不敢买期房。”中银证券首席经济学家、北大国发院兼职教授徐高认为，很多政策未触及开发商的信用风险问题，未打消老百姓对购买期房的疑虑。因此，未来政策调整需要进一步关注这些关键问题。”

如何提升消费者购买信心

张斌认为，房地产市场的问题更多源于供给端。中国房地产开发商的负债率较高，现金流问题突出。房地产销售不畅导致企业面临偿债压力。

柴强也赞同张斌的观点，他认为，解决老百姓不敢买期房的问题，是稳定房地产市场的关键一环。

自2022年7月“保交楼”成为房地产领域的重要工作任务以来，房地产市场风险防控便成为政府工作关注的重点之一。据住建部统计，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

“无论是‘保交楼’、建立城市房地产融资协调机制还是公布白名单项目，对于提升消费者购买信心都是很有用的。”柴强说。

如何理解市场供求关系发生的重大变化

柴强认为：当前房地产市场和房地产业确实在转型升级，特别是住房方面从“有没有”转向“好不好”，但这并不意味着房地产开发建设将退出市场。相反，由于住房更新和城镇化进程仍在继续，房地产开发建设仍有空间。

徐高分析，中国居民的购房需求依然旺盛，“市场短期波动主要受信心影响。”他表示，当前的关键在于如何恢复市场信心，释放被抑制的购房需求。

张斌认为，过去保持宏观经济稳定的关键在于总需求稳定，而总需求的增长很大程度上依赖于信贷增长。房地产与信贷增长有紧密的联系，无论是住房抵押贷款还是与房地产相关的基建投资，都是信贷增长的重要支撑。因此，稳定房地产市场，保持其稳健发展，对宏观经济稳定具有重要的作用。

房地产的新模式是什么

今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹提到，构建房地产发展新模式要在机制上要建立人、房、地、钱要素联动的新机制，从要素资源的科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。

在张斌看来，新模式的核心应站在购房者角度考虑。他表示，“当前农民工和刚毕业的大学生等群体在城市的居住问题突出，这是房地产市场要解决的重要问题。”为此，他建议，通过增加大城市住宅土地供应、完善相关公共服务与基础设施等方式，有效降低居住成本，让更多人实现安居梦想。

针对当前房地产供给的短板问题，徐高认为：“土地供给不足导致居民在住房上承受巨大压力。”因此，他建议，增加土地供给、提高土地价格弹性，以发挥价格机制在资源调节中的作用。

2023年以来，中央多次在重要会议中强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。

与会专家建议，从构建新发展模式入手来破解房地产发展难题，促进市场平稳健康发展。“处理好人、房、地、钱的关系，坚持租购并举探索新发展模式，兼顾住房保障和住房市场，建设更好满足居民需求的住房。”柴强说。

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