经常会听到一些观点，说小区的回迁房多了会影响二手房价格，主要原因是回迁房业主成本低，在卖房的时候会底价卖。听到这样的观点让我想到了部分购房者买二手房的谈价现场，当购房者知道卖1000万的房子是业主10年前300万买的，突然就很不理解的给业主讲，你买的时候那么便宜，赚了那么多钱，便宜点卖给我怎么了吗？

二手房谈价现场出现以上买家并不是个例，认为回迁房业主持有的房产成本低就会低价卖房的也不是少数。最终都让购房者失望了，业主并不会因为买的时候成本低就便宜卖掉，回迁房业主也不会因为持有成本低就要低价卖房。碰壁后的购房者会慢慢明白，不管是什么样的业主，以什么方式拿到的房子，成本有多低，赚了多少钱，都不会让给某个不相干的购房者，除非买家长的像业主初恋。

不管是以什么方式成为业主的，不管以多低的成本拿到的房子，业主在卖房的时候都不会嫌钱赚的太多，只会认为赚的还不够多，让业主降价只有惨淡的市场。深圳楼市不好的时候，业主说我这个价卖掉亏本，业主必须要卖最终一样要亏本出手，在市场只能卖这么多钱的时候，能卖多少钱和业主买房成本多少没有一毛钱关系。都是一个道理。

实际上在楼市不好的时候，二手房市场中真正砸盘的主流并不是持有成本更低的业主，反而持有成本低的业主在市场不好的时候心里不慌，更有利于稳定小区房价。

市场不好的时候砸盘最凶的是持有成本更高，杠杆更高的业主，还有大量投资客聚集的楼盘，这些片区或楼盘在市场好的时候，有赚钱预期的时候投资客蜂拥而至。市场稍有风吹草动，赚钱预期变弱的时候投资客踩踏出货，疯狂砸盘，一个比一个卖的坚决。过去五年深圳楼市中投资客的高光时刻和低谷期部分楼盘都发生过。

在楼市持续低迷中，投资客集中的片区，更容易出现投资客经济问题短期急需卖房，无底线降价的情况。购房者担心未来小区业主砸盘，不应该关注小区有没有回迁户，应该关注投资客和炒房客多不多，楼盘和片区是不是他们扎堆的地方，不管未来深圳楼市怎么走，投资客过多的小区和片区一定会对房价造成二次伤害。

市场在上行期还好一些，投资客获利出售对房价上行造成压制有足够多的购房者接盘，感受不会特别明显。只要市场进入下行期，房价跌的越多，投资客心里越慌，高杠杆的投资客心里就越怕，内心的焦虑更容易让投资客在短期寻找客户中持续大范围降价。

真正在一线了解市场的都知道，过去深圳房价下行的三年中，房价快速下行的最大推手就是过去高杠杆的投资客，急卖降价多的大部分都是欠款很多的业主，当房价下跌到他们买房杠杆的临界点后，他们对外挂牌的价格会再次把片区或小区房价拉入一个新的低点，投资客足够多的小区会持续进入这样的恶性循环，投资客之间会相互踩踏，小区房价快速下降，还会带动片区房价下降。

深圳部分片区放开限购后，最近一个月深圳新房被外地投资客买爆了，在不限购的片区很多楼盘投资客扎堆，如果深圳楼市持续上行还好，如果市场稍有风吹草动，大部分投资客会跑的比谁都快，一定会对这些楼盘和造成很大的伤害。

房产的最终价值需要真实居住购买力来兑现，在片区没问题的情况下，投资客越少的片区未来房价越安全，越稳定。深圳的购房者在有名额的情况下，尽量不要去投资客扎堆的地方抢不需要名额的房子。