走在行业的大坡上

碧桂园有爬升三件套的成果

也有需要修复的三张表

真正的考验开始了

写这篇之前，地产财富会在关于“碧桂园”的百度搜索下，看到了大家还在搜的几个话题：

#现在买XX的房子靠谱吗？#

#XX还能撑到2024年吗？#

#2023开发商的真实现状#

这多少让人感慨：短短两三年，网线另一端的买房人们，已经从关心自己是不是买在低点，到开始操心一家房企的生存现状和发展安全。

毕竟谁都希望能在约定的交付日子，顺顺利利开开心心拿到新房钥匙，甚至房本。

地产财富会曾在分析碧桂园2019年中报时说，“你总有一个亲戚住在碧桂园的房子里”。那个时候大家还在卷规模，全国一二三四线城市都能看到碧桂园的房子。

虽然从没听说过碧桂园争第一，但这几年碧桂园销售额始终保持首位。

如果非要说碧桂园有争第一的心，那他争的可能是交付规模。2022年碧桂园在全国30个省市255个城市共交付近70万套房子——这个范围和量级，地产财富会的预言：“你总有一个亲戚在收碧桂园的房子”一点也不夸张。

爬坡“三件套”

回款 还债 卷交付

今年政府工作报告中有一句话非常醒目：

“有效防范化解优质头部房企风险。”

年报显示，碧桂园去年实现权益合同销售金额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米，权益回款率93%，连续7年保持在90%以上。

比起全口径销售额，权益销售额的水分要少很多，更反映真实情况。而相对于销售额，销售回款及回款率才是切实注入房企现金流池子里的活水。

截至2022年末，碧桂园在手总现金余额约人民币1475.5亿元，可动用现金足以覆盖当前短债。

而且碧桂园去年获得了10多家银行超3000亿元人民币的授信额度支持，让市场对这个监管机构盖章的“示范房企”更添信心。

“去年年底工商银行给了我们2.8亿美金，民生也给了我们5000万美金，目前内保外贷这块比较顺畅。”关于境外债务，碧桂园CFO伍碧君坦言，经历了境外信用市场的坍塌，公司已经在有意下调境外债务的占比。

在控负债方面，碧桂园可以说是个狠人。2022年一共还了466亿多债务，将其总借贷规模下降14.7%至2713.1亿元。并且净负债率进一步降至40%，相比2021年底优化5.4个百分点，来到了十年来的最低值。

在保交付这件事上，优质头部房企也做出了应有的表率。2022年碧桂园累计交付近70万套房屋，万科近29万套，保利发展近26万套，华润置地18万套，龙湖11万套——碧桂园断层式领先。

卷交付量还不够，房企们甚至开始卷“交房即交证”。旭辉去年有16个社区在交房的同时交房本到业主手中，远洋有近万套房屋、碧桂园有200多个项目实现“交房即交证”。

修复“三张表”

真正的考验才刚开始

为了达成爬坡“三件套”的成果，保住稳健基本盘，碧桂园实际在利润表上是有所牺牲的。

若要实现真正意义上的“行稳致远”，碧桂园的考验才刚刚开始。业绩会上，履新不久的董事会主席杨惠妍指出，未来要围绕市场变化做好战略优化，积极修复“三张表”，做好资产负债表、现金流量表和利润表管理。

那么碧桂园面临的第一道拷问是，由三四线城市向一二线城市的换仓过程中，土储获取和产品转型能不能跟得上，毛利率会否受到影响？

我们先来看看碧桂园目前的土储结构，9555亿元在手土储中一二线市场和三四线市场比例基本为4:6，还是以市场波动性较大的三四线城市为主。

2022年新获取9个项目，新增土储虽然不多，但其中71%位于一二线城市。

显然，碧桂园已经在行动上提升一二线城市的投资占比。按照管理层的计划，未来3～5年的目标是无论土储还是产品，实现一二线和三四线占比五五开，并且在一二线城市打造新产品体系，三四线城市则主攻改善型市场。

“我们从去年开始系统地对一二线城市的相对短板进行补齐，尤其是在产品力方面。”碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜表示，“实际上我们在一二线城市不缺经验，去年上海和西安的项目取得了不错的成绩，未来将继续加强在一二线城市的产品力和成本力竞争优势。”

业绩会上莫斌展示的PPT显示，2022年上海、苏州、西安的权益合同销售额分别为148亿元、127亿元、124亿元，为碧桂园年度业绩贡献城市TOP3，均为一二线城市。

地产财富会有理由期待，在高确定性市场进一步拓展和深耕的成果，将逐步在碧桂园的利润表上有所体现。

我们看到，为了更好地适应行业爬坡模式，碧桂园开启了瘦身增肌、轻装上阵计划。就在上个月，碧桂园将58个区域调整为29个区域，实现资源的整合与聚焦，让优秀的管理人才和团队在深耕的市场发挥出更大的优势。

从行业调整和市场波动中走来，莫斌希望通过总结反思，将碧桂园的战略定力和风险预判做得更扎实，将全周期综合竞争力做得更扎实，以及把人才厚度做得更扎实，迎来长远的健康发展。