自9月底“止跌回稳”的口号响起，一线城市的楼市政策也做了调整，北京和深圳的成交量就像打了鸡血一样飙升。大家都在热议，这成交量的激增会不会带来房价的上涨。股市里有放量上涨和放量下跌，但楼市历史上似乎只有放量上涨。不过，这可能只是因为我们还没经历过经济下行期的楼市放量。就像1995年的日本，成交量超过了泡沫经济前，但房价并没有因此止跌。

所以，成交量不是唯一的风向标，成交的逻辑和结构才是关键。我们可以把放量逻辑分为两种情况。

第一种是良性放量。良性的楼市放量，通常伴随着居民债务的扩张。比如，购房者A首付30万，贷款70万买下房东B的100万房子，B拿到100万后，又可以贷款200万买C的300万房子，C拿到300万后，可以贷款600万买900万的房子。这就是置换链条，每个人都在扩大自己的债务，推动房价上涨。

我过去经常提到，2016年居民新增贷款大涨推动了房价上涨，而2022年居民新增贷款下跌导致房价失去支撑。我们也因此在2023年初减持房产，成功在房价周期高位套现。

第二种是非良性放量，即楼市的放量并没有伴随居民的债务扩张，而是债务转移。比如，房东卖房不是为了置换，而是为了解决债务问题。这种情况下，购房者A首付100万，贷款200万买下房东B的300万房子，但B拿到300万后并没有去买房，而是归还了自己的贷款。这样，购房人新增的债务又被房东消灭了，或者说，房东将其债务转移给了买家。

在楼市交易中，有人卖房是为了置换，这会扩张居民整体债务；也有人卖房是为了还债，这会导致居民债务收缩。所以，关键要看这两股力量的博弈，其结果会体现在居民杠杆率上。

简单来说，如果成交量爆量的背后是居民债务的快速增长，也就是居民杠杆率上升，那么房价就会上涨；但如果居民杠杆率涨不动，那么房价反弹可能就不太乐观。很多房V天天分析成交量，却忽略了居民债务才是底层逻辑。

那么，什么情况下居民会增加债务呢？这取决于居民的负债信心，而信心来自于收入增长，收入增长又取决于公司的营收增长。

要判断房价止跌触底的拐点，我们可以看两个重要数据。第一个是沪深300的营收增速情况。营收增速起来了，企业才有钱给员工加工资，居民才有信心加杠杆。第二个，就是直接看居民杠杆率的增速。

北上深及一些二线城市也会发布自己的居民债务数据，我们可以从中判断居民杠杆率的升降趋势。我们的逻辑和数据，是横跨宏观、股市和楼市的。房价的上涨与企业营收、居民收入、居民加杠杆都密不可分，仅从成交量来分析，会比较片面。

如果后续这两个数据不好，那么这个信号可能会使一线城市在成交热潮后再次迎来房价下跌。我们一切靠数据说话。

最后，我注意到昨天很多媒体推送了管清友的一个采访，提到一线城市的房价可能还会继续下跌。管清友的预测对不对并不重要，重要的是，在北京深圳成交抬头的当下，各媒体大量推送这种文章，也不知道是不是要给楼市降温。

我对楼市不做预测，我只根据最新的数据，来做出当下楼市该买还是该卖的决策。但软着陆，必然是要有人付出代价的。高空重物落地时，如果下面铺垫几层韭菜，就可以充当这个缓冲区，使得重物实现软着陆。只希望大家不要变成缓冲区的韭菜。

我们现在每天都在知识星球跟踪楼市数据，并给出最新的判断。对于想买房的同学，可以每天关注下。什么时候可以买，我们会根据各项结果综合判断后给出结论。在此之前，请保护好你那通过996赚来的血汗钱。赚钱不易，所以请小心决策。