随着今年两会闭幕，中央对今年的整体工作安排也定好调了。从房地产领域来看，今年的主要工作方向，依然是这三个方面——

「稳市场」、「防风险」、「促转型」。

不得不说，这三点每一个都不容易。尤其是要同时解决这三个问题，而一个要靠另一个来解决的时候，情况就更复杂了。

明源君总结了一下住建部长近期的发言，目前高层的思路和做法，归根结底还是要：

靠「促转型」来「稳市场」，靠「稳市场」来「防风险」。

目前几乎所有的政策，都可以放到这个框架里面来。今年还会出台哪些政策，也可以从这个逻辑里面来推导。

靠「新模式」来稳市场既要成交量，也要价格

最近，住建部长重新提到“房住不炒”的原则，让很多人的神经紧张了一下。但其实，“房住不炒”一直没有退出过，但是重心已经变了。之前严厉调控是强调旧模式的“破”，而现在则更强调新模式的“立”。

现在是，保障的归保障，市场的归市场。不仅保障要加大力度，市场也要充分激活，这是目前的大基调。

甚至可以说，为了恢复市场活力，限制性的调控政策今年大概率是“应放尽放”的趋势。目标就是一个：既要成交量，也要价格。

因此，根据今年头两个月的市场表现来看，之前陆续出台的稳楼市政策和措施，今年应该还会加大力度。

一、国家队下场收购存量房，实现高效去库存。

从去年开始，不少城市就已经陆续有国资企业，下场收购存量房源，用于保租房相关用途。

今年以来，存量房收购的进度明显在加快，资金量也在提升。

青岛和天津，分别拿到18.5亿和19.18亿落地资金，用于收购首批存量住房，涉及房屋总套数2319套、1826套。

2月底，重庆国企又收购了首批7个存量项目，共计4207套小户型房源，一次性消化掉了重庆主城区半个月的成交量。

租赁住房贷款支持计划的8个试点城市，通过在新城和近郊存量高、去化难的城市进行大量收购，来调节局部供应过剩。

其他非试点城市，则通过收购老旧房屋、释放房票，来创造额外购买力，实现定向去化。

例如，太仓等多个城市的商品房“以旧换新”政策，国资国企收旧房，直接给资金或房票，资金或房票相当于拟购新房的30%-60%，可以直接去购买国资公司指定的新房。

通过激发潜藏需求，来加快当地国资国企的新房去化速度，实现资金回笼。戳这里了解详情，开启抖音卖房

去年10月，太仓释放出了第一批置换房源，涉及太仓城发集团开发的三个小区共100套房源，几天内就全部消化。

11月17日，太仓市城投集团、市城发集团两大国资公司联手推出第二批置换房源，覆盖了8个住宅项目，细则也进一步优化，旧房车位也可以用来置换新房车位。

目前，1000亿元租赁住房贷款支持计划的余额还很充足，“以旧换新”也证实了有一定的可行性。国家队直接下场调节供需，很可能成为一种常态化的“稳市场”手段。

二、PSL继续发力，通过三大工程的开发，来稳投资。

商品房销售低迷，房企投资开发意愿不强，就要有新的项目投资来顶上。这一轮城中村改造等“三大工程”，主要就是为了弥补商品房市场出清带来的投资缺口。

为了保证今年「三大工程」的推进速度，政策层面上前置发力的意图很清楚。刚开年，3500亿PSL定向放水“三大工程”，主要就是为了托举房地产投资下滑的趋势。要尽快形成托举力，「三大工程」推进的核心，就是要：快。

住建部长甚至明确提出，今年重点就是抓开工建设、抓质量安全，尽快取得实实在在的成效。戳我，了解让项目达期达产达效的数字化工具

因此，今年在「城中村改造」领域大概率会有新的金融支持工具出台。城中村改造推进方案的创新，也会成为各地方的重点工作。

早在今年1月份，深圳就已经发出征求意见稿，拟将城中村改造的一二级联动机制，改为一二级分离。以及通过引入前期服务商，划分优先拆除范围等方式，加快旧改推进速度。

广州也在1月份发出了第一张“房票”，打开了一线城市旧改「房票安置」的口子。

作为今年楼市企稳回暖的重要砝码，保租房、城中村改造的支持性政策，今年应该不会停。三、土地供应限制可能进一步放开，让市场调价价格，扭转房价预期。

除了国家队直接下场买调节供应，三大工程拉动投资，市场作为最重要的参与力量，也要尽可能激活。

一方面是市场调控进一步放松。

住建部长的原话是，充分赋予了城市调控自主权。昨天，两会刚结束，杭州就彻底放开了二手房限购，并将增值税统一调整为“满二”，不再要求唯一住房。

以当前大部分城市的楼市成交情况来看，今年，能放开的政策应该都会进一步放开，为市场进行托底。

二是增加核心城市核心土地的供应量。

其实，从今年前两个月的土拍情况来看，供地质量提高的趋势已经非常明显。各个核心城市基本都拿出了核心地段的优质地块，来吸引开发商拿地，“地王”也在土拍中频繁现身。

土地市场也是既要成交量，也要价格，高溢价的“地王”，在今年大概率会成为常态。

三是针对高端住宅的限制性政策，将迎来巨变。

在今年的《政府工作报告》中，有两个变化非常值得关注。

一是将“满足刚需和改善性住房需求”，调整为“满足刚需和多样化的改善需求”，二是“完善商品房相关基础性制度”。

所谓多样化的改善需求，面积、产品形态、价格都应该是多层次的。整体导向，已经从不鼓励豪宅，到支持全面开花、多元发展。当然，隐形的价格天花板也自然会打破。

也就是说，高端市场大概率将迎来大幅的松绑。产品方面，“7090政策”、“禁墅令”可能会取消；销售方面，限价令也可能会全面退出，类似广州这种120平米以上不限购的针对性政策松绑，可能会得到更多一线城市跟进。

近期陆续拍出的一批“单价地王”，基本在土地出让时，都已经放开了销售“限价”，预计在产品形态上将有更大的发挥空间。

这些高价项目的入市，可以对市场的价格下行趋势产生一定的对冲作用，也能一定程度上扭转市场的价格预期。

靠稳市场来防风险

企业恢复造血能力是根本

前面说了，目前的救市思路，基本上是：靠「促转型」来「稳市场」，靠「稳市场」来「防风险」。

促转型，就是一方面加大保障房收储建设，城中村改造等，以及一系列的金融、政策支持，来拉动投资、调节供需，找到新动能；一方面通过彻底给市场松绑，来激活市场潜能；

如果转型能够成功，自然能达到稳市场的目的。而稳市场，则是防风险的根本。

首先，是要加快正常项目的资金循环。

针对好项目，一视同仁给与融资支持。目前在融资协调机制下，上报的”白名单“项目已经有6000多个，82%是民企和混合所有制企业的项目。

并且截至2月底，商业银行审批的贷款，已经超过2000亿元。落地速度还是相当快的。这些项目的顺利推进，对于稳定市场信心，加快行业资金正循环，还是有很大的积极作用。

其次，是加快出险房企的处置速度。

住建部长最近也专门强调了，失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。

这可能意味着，今年对于恒大等暴雷企业的处置，可能会提速。

小结

总的来看，解决当前的房地产困境，已经成为一个系统性、全局性的问题。用新模式带动产业转型，可能是带领行业走出当前困境的最优解。

但不得不说，做起来相当难，效果可能也没有大家盼望的那么立竿见影。

从上到下，几乎层层都有难题，环环都有卡点，需要各部门、各地方，久久为功地下苦功夫，才能解决。等待整个行业掉头转向，我们可能还需要有更多的耐心。点击下图，了解详情↓