住建部最新表态，有的房企慌了2024年3月9日，住建部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，回答了三个问题。当中有几个重点值得关注：一是城市政府要用好调控自主权，现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任。一个半月前，住建部宣布「充分赋予城市房地产调控自主权」，现在，再度重申这个说法。目前住建部对各地方的约束，主要是限价、限购和房价问责制。“因城施策”提了很多年，但如果没有住建部的许可，地方政府没有权力自行取消限价与限购。
所谓房价问责制，就是当一座城市的年度房价上涨5%，地方政府就要被住建部问责。从目前来看，如果房价问责制还在执行，就很难真正实现“房地产调控自主权”的下放。
二是
要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。现房销售试点已经整整搞了十年，但目前还没出现成功样板。现房销售对房企的影响有多大，地产人都很清楚，但目前来看，如果要现房销售，首先必须深度重构土地财政与房企财务模型。简而言之，在「土地财政」没有找到替代方案之前，现房销售难以真正有效地推进。
三是要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。
去年以来，住建部就在大力推动房屋体检、养老金、保险制度试点了。
三项制度中，最受关注还要算住宅养老金，这笔费用从哪里来？众所周知，商品房是有专项维修基金的，主要用于房屋公共部位的维护维修及改造。
建立养老金制度，其中一个重要原因，是很多老旧小区的维修基金无法覆盖使用需要，满足不了小区维修养护的需求。自建房更是根本不存在维修基金一说。
按照目前部分城市发布的消息，住宅养老金将用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，将由公共账户和个人账户组成。通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集。也就是说，对个人而言，商品房的住宅养老金大概率会体现在购房成本及物业管理费上。
四是对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。
这句话住建部一年前就已经说过了，这可能意味着，今年对于恒大等暴雷企业的处置，可能会提速。
杭州放开二手房限购
3月14日，杭州发布新政，优化二手房限购政策，在该市范围内购买二手住房不再审核购房人资格；优化增值税征免年限，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
2022年以来，杭州已经多次调整限购政策。
不难发现，两项新政均精准指向二手房领域，这与杭州二手房市场承压、量价持续走低有关。成交规模上，去年下半年以来，杭州二手房成交便持续在低位运行，11月由于新政成交短暂冲高，但随即梯度回落，12月以来成交三连降，2024年2月，杭州二手住宅成交仅22.8万平方米，同、环比均下降六成以上，前2月累计成交82.6万平方米，累计同比转负，下降11%。不过，全面取消二手房限购之后，杭州仍然是除京沪深以外限购最严的城市。这一次全面取消二手房限购，按照之前的经验，政策效应大概能持续一两个月，如果后续没有政策跟进，市场又会重归冷寂。
目前来看，杭州楼市最大的问题是新房限价，一二手房倒挂，有些新楼盘摇中就能赚几百万。但目前杭州只取消了非核心区域的新房限价。
3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？据克而瑞监测，个别城市出现小阳春迹象。深圳春节后二手房市场开启强势复苏。第8周，二手住宅成交规模便回升至6.4万平，较2023年周均增长8%，第9周成交更是进一步攀升至8.5万平，同比正增长、较周均值增长44%的同时，还达到去年下半年以来单周次新高水平。深圳二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分，业主对后市房价看跌，在节后纷纷采取抛售策略，挂牌量激增。深圳新房市场节后也呈现出快速反弹，但回暖程度不及二手房。深圳楼市在春节后出现了回升，主要由新政刺激、居民陆续返深、多个网红盘以价换量、价格普降等综合作用所致，而从前端指标项目来访、认购情况来看，“金三”成色可期，尚可维持当前市场热度。不过若从回暖持续性来看依旧存疑：一方面二手房成交热度能否传导至新房存疑，当前业主普遍看空后市，降价抛售，更多是争取快速变现，避免资产贬值，这也意味着其出售了房屋之后，短期内或将不会购置新房，因而“卖旧买新”置换需求对新房成交支撑作用相对有限。另一方面，当前新房成交复苏不及预期，也与经济低迷，居民购买力疲软等现实问题密不可分，若后续无密集利好政策叠加，扩充居民购买力，2024年全年新房成交或将低于2023年。与此同时，南京楼市在春节后也出现回升，但从目前成交情况来看，回暖动力不足。南京楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，新房韧性略强于二手，已恢复至2024年1月水平，不过与去年年末尚有差距。上海小阳春应该是较弱的一次小阳春了，仅仅比2月份的日均成交量有所上升，与去年同期相比仍然有较大差距。
第二批房地产融资“白名单”开始推送
据各地住建部透露，近期已开始推送第二批“白名单”。比如广州一共116个项目入选，较第一批的47个大幅增加一倍以上。第二批报送之际，首批“白名单”项目的融资款，正陆续到位。随着各地第二批次推送开启，越来越多的房企项目正在“入围”。进了白名单，就能拿到贷款吗？某Top50房企高管表示，“各地‘白名单’项目，是由当地住建部门发起和牵头，确定具体名单后，住建部门再邀请金融机构与项目公司接洽，如果双方能够达成共识，便能够就保交楼事项再发放贷款，完成对应的融资。但是，（项目方）与金融机构沟通后，应该是对原来已经有的一些融资，借新还旧的概率会高一点。大规模的放款目前还没有，都还在接洽过程中。各个地方和机构对政策的理解程度不一样，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，职责划分方面可能有点乱，有些人说是尽责免责，就是项目进了“白名单”（放款）后，金融机构应该不再承担责任，但是其内部说法又有些不一致，现在还是属于混沌状态。一位房企项目层面的负责人也透露，其实大家（对‘白名单’）的顾虑，还是在于责任的问题。房地产行业目前的情况都清楚，如果方向明确，单个项目资产也明确，该救就应该救，但是清楚归清楚，干起来还是有点难度的。因为借款还是要由项目公司偿还，所以金融机构对抵押物，以及未来的还款来源很在乎。尽管某项目已进入“白名单”，但具体支持方面银行也还是会结合自身能力、风控及商业方面综合考虑。
房企迎来偿债高峰期
龙湖提前还债
今年一季度又是一波偿债高峰期，据克而瑞统计，今年光是3月就有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为581亿元，环比增长47%。
部分企业发行债券3月到期情况，图源克而瑞作为民营房企的优质代表，龙湖又一次提前偿还了债务，提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。龙湖集团表示，公司2024年内行权或到期的境内信用债券仅剩5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间比较分散、无集中兑付压力。此外，至2026年底前，龙湖集团境外已无到期美元债。3月8日，龙湖集团发布2023年业绩预告，预计2023年股东应占溢利及剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利将录得约45%至50%的下降，但在过去一年亏损房企占比约60%的情况下，龙湖集团股东应占核心溢利仍然达到百亿元以上，约在112.7亿元至124亿元。3月15日，龙湖集团公布了截至2024年2月的营运数据。公告显示，2024年1月-2月，龙湖集团累计实现总合同销售额127.6亿元人民币，合同销售面积为90.6万平方米。
低调运行一年后，融创官宣代建平台“融者共创建管集团”。
根据融者共创建管官微，融者共创是融创开拓建管业务的专业平台，注册地址为浙江杭州，公司定位为高端不动产综合解决方案服务商，将深耕长三角。未来将推出研策定位、产品规划、开发管理、营销服务、资产运营全业务链服务。
目前，融者共创建设管理集团100%控股的浙江兴元建设依然为其当下的核心平台。其中，开拓的合作项目有商业代建项目和政府代建项目，目前在宁波、杭州、绍兴和安徽芜湖都有落地项目。
事实上，早在去年年中，融创就正在依托代建平台在公开土地市场主动出击，与优质城投公司及开发商在多个城市联合拿地，实现曲线回归，其拒绝躺平的态势值得肯定。根据克而瑞，目前已有超过60家房企加入赛道，并成立专门的平台公司，打造专属代建品牌，市场竞争越来激烈。2023年全年累计中标代建项目达357个，2021年和2022年分别为140个和238个，超2022年50%。项目主要集中在长三角，其次是珠三角，长三角代建项目数占比52.9%；珠三角占比20.2%，合计占比超过7成。中指研究院数据显示，2023年，从代建企业新签规模看，排名前五的企业有绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城和金地管理，入围门槛1035万平米。从代建销售规模看，排名前五的企业有绿城管理、中原建业、蓝绿双城、绿城发展和腾云科技，入围门槛最低82.2亿元。
随着房地产行业的深度调整，地产商们将目光瞄向了代建赛道，但预期与实际总有落差。
一位融者共创内部人士对界面新闻表示，代建行业也发生着深刻变化。
具体看，首先，代建行业内涵发生变化，从“项目代建”到“全过程全产业链咨询及管理”，需要更高度的整合，更多元的服务内容；代建行业从早期的“代建”到现在的“建管”，未来会是什么，行业还在快速变化迭代中。
第二，代建市场发展催生出更多新的业态比如城市更新、不良资产处置等，对专业要求、准入门槛和复杂问题的综合解决能力提出了更高的要求。
第三，房地产企业专业化分化，资源方急需专业赋能，从传统住宅代建到综合体的前期定位、运营、全链条服务等，对代建方的专业、团队和品牌都提出了更高的要求。
资讯来源：明源地产研究院、界面新闻、观点地产、克而瑞地产研究、德科未来城市、焦点财经Focus等
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