今年春节前夕，佛山赫赫有名的土豪村——永胜村，做出了一项引人瞩目的决策。

永胜村已向上级桂城办事处申请，向碧桂园公司借出7.86亿元资金，用于建设回迁安置住宅，以此推动陷入停滞的旧改工程。

一个村庄竟能拿出近8亿元现金，这巨额资金究竟从何而来？

永胜村隶属佛山市南海区桂城街道夏北社区，地处佛山与广州边界附近。村子常住人口2000多人，共900多户，占地面积32.1公顷。

永胜村

在农业时代，以如今人均不到1/4亩的土地来看，这里绝非富裕之地。然而，自上世纪90年代起，佛山城区逐步扩张，永胜村也逐渐从乡村转变为工业化的郊区。

到2010年左右，永胜村已布满旧厂房，本地农民即便不亲自经营，也能依靠工厂地租获得收入。

但假如仅仅依靠出租厂房，永胜村远不至于富裕到能轻易拿出8亿现金。真正让永胜村迎来巨大发展机遇的，是2010年之后。

广州与佛山市中心直线距离仅20公里，这一距离大致相当于上海人民广场到迪士尼乐园。

2009年，广州和佛山首次提出广佛同城口号，2016年，广佛地铁一期通车，站点距离永胜村不到1公里。广州和佛山的繁华城区从两侧不断逼近，永胜村先是由郊区变为城中村，进而成为核心城区。

如今，在永胜村周边1.5公里的步行范围内，就设有千灯湖站和金融高新区站两座地铁站，还有万达广场和京华广场等商业设施，且临近广佛江珠高速，这里已成为佛山市的核心商圈。

疫情之后，永胜村周边二手房均价维持在2.6万元，新楼盘售价更是敢喊出4万以上的高价，尽管价格或许存在一定水分，但相较于曾经的旧厂房，价值已大幅攀升。因此，永胜村不断拆除旧厂房，转而兴建住宅楼，大多数拆迁款都分配给了拥有土地产权的村民和村集体。时至今日，永胜村仅剩余32公顷土地，以及数额惊人、不知如何使用的现金。

在永胜村周边，类似的城中村并非个例，聚龙村、宝华村、洲表村等至少还有多个村庄处于相似状态，都在等待最后的旧城改造，期望将宅基地和极少数耕地转化为另一笔巨额财富。

佛山市决定优先选择村集体控制力较强的村庄进行拆迁改造，打造模范项目。2019年，在房地产市场高峰期的最后一年，佛山市确定碧桂园为项目实施单位。

按照规划，拆迁改造完成后，永胜村将交出最后的32公顷土地，获得43万平方米的可分配房产，以及包括商业、办公、工业等在内共计20万平方米的集体物业，这些均由碧桂园代建，并返租20年。

2022年，一期首批6栋回迁楼顺利封顶，目前入住率已达100%。

然而，同期的商品房却遭遇房地产下行周期，碧桂园的回款不足以覆盖后续建设成本。

到了2024年下半年，项目被迫停工，预期投入50亿的二期工程无法推进。不过，这暂时并未影响村民居住，因为按照每户一套的最低标准，已建好的6栋回迁楼已能满足绝大多数村民的居住需求。

但村民们更在乎的是每户额外的回迁房、能拿到的现金，以及未来可带来分红的集体物业，所以他们才愿意拿出8亿资金借给碧桂园，以确保项目能够完工。

令人不解的是，碧桂园总资产高达2万多亿，为何连一个50亿的项目都难以推进？从2018年至2022年，连续五年，碧桂园的销售额在全国房地产行业中位居榜首，万科和恒大等企业都排在其后。

如今，碧桂园却被一个50亿的项目困住，这充分表明，房产项目的安全性与企业规模并无必然联系。在房地产市场的低潮阶段，甚至可以说企业规模越大，面临的风险反而越高。

所有房地产项目通常依靠预售资金来完成建设，然而，在当前的监管环境下，预售资金往往会被调配至其他新开发项目。若新开发项目的预售情况不理想，不仅新项目自身会烂尾，此前平稳推进的项目也可能受到牵连而烂尾。

小企业由于项目数量较少，烂尾的传导链条相对较短；而大企业凭借品牌优势，曾一度能够用一个项目的资金推动10个项目的建设，这就导致烂尾的链条较长，极有可能将原本不相关的项目拖入困境。

永胜村的旧改项目，原本经村委会评估认为是绝对安全的，如今却依然陷入烂尾困境，这表明问题并非出在佛山当地，而是源于全国房地产市场的预期变化。与整个房地产行业相比，碧桂园还面临着一份额外压力。在疫情前后的房地产市场最后一段高峰期，碧桂园以乐观的心态在三四线城市大量购置土地，却提前遭遇了中国的人口危机。

刚刚过去的1月和2月，碧桂园合计销售额仅为45.6亿，仅为去年同期的一半。

与此同时，碧桂园的总债务已超过1万亿，其中至少2500亿需按市场价支付利息，还有2000亿需在一年内偿还。根据最新消息，碧桂园计划对国内债务进行全面重组，旗下所有债券将于明日停牌，复盘时间尚未确定。

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对于永胜村而言，如果等待碧桂园自行筹集资金来推动项目，或许要等到2035年，甚至可能永远等不到那一天。若处于房地产上行周期，等待几年或许无妨，甚至可能因捂盘而产生涨价效果。

但当下处于下行周期，整个珠三角地区的新楼盘都在激烈争夺人口和项目资源，即便过几年将楼建好，也可能面临闲置的局面。

打个比方，这就如同房地产高潮的末班车突然停下，永胜村原本已经上车，却发现雇佣的司机偷了汽油。由于后续等不到下一班车，永胜村不敢追究司机责任，反而愿意额外支付车费，让司机购买汽油继续开车，以避免被困在野外。

永胜村之所以愿意将之前卖地所得资金借给房地产企业，是为了在其他城中村推出房子之前，抢先将自己的最后一波房子推向市场，因此愿意容忍一定风险，而且行动越快，风险相对就越小。

文本内容源自@马督工的视频内容