3月19日-29日，宁波市六区共8宗商品住宅用地将陆续迎来土拍。出让总面积约318822㎡（约478.233亩），总计容建筑面积568991.76㎡，总起始价约79.48亿元。土拍开始时间为3月19/26/27/28/29日。

本次土拍仅鄞州云龙安置地块（住宅用房、商业用房销售价格为8970元/㎡）、鄞州前殷地块（商品住宅毛坯销售指导均价为31000元/㎡）和江北孔浦地块（商品住宅毛坯销售指导均价为28000元/㎡）按照“限地价、摇号”方式出让。其余5宗地块按照价高者得的原则确定竞得入选人，即不限地价、不限房价。

除了鄞州云龙地块为用于安置的商品住房用地，其余地块均为普通涉宅用地。

今日，我们将围绕鄞州4宗地块（含高新区1宗），针对地块基本信息、相关指标和周边土地市场情况进行解读。

鄞州区共推出4宗地块（含高新区1宗），出让土地面积共计165815㎡（折合约248.72亩），总计容建筑面积约348860.5㎡，总起始价约42.81亿元，分别将于3月19/26/28/29日开拍！

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01 鄞州区JD12-02-25、JD12-02-28地块

地块基本信息【定品质】

地块位于鄞州区华光城地段；出让面积为28133㎡（折合约42.2亩）；计容建筑面积约63684.9㎡；JD12-02-25地块容积率：1.0<r≤2.4，JD12-02-28地块容积率：1.0<r≤2.1；建筑密度：≤30%；绿地率：≥30%；建筑高度：≤54m。土地用途为城镇住宅及配套用地。

图片拍摄：搜地网络

❖ 地块起价131751.33万元，起始楼面价20688元/㎡。

❖ 拍卖开始时间为2024年3月26日10时。

❖ 住宅应实行全装修交付，装修标准应当符合本项目预售许可时相关政策要求。

❖ 本地块按“定品质”要求出让，竞得人须在合同签订前与鄞州区人民政府签订《鄞州区JD12-02-25、JD12-02-28地块定品质建设监管协议书》，具体建设等按照该协议执行。

❖ 本地块开发建设和配套要求按《鄞州区JD12-02-25、JD12-02-28地块规划条件》落实。其中，按规划条件要求配建的室内体育场馆建设须符合甬政办发〔2023〕26号文件要求及其他相关规定，建成后无偿移交给鄞州区人民政府东柳街道办事处；社区服务站、社区卫生服务站、社区配套用房、社区经营用房、婴幼儿照护服务设施等配套设施建成后无偿移交鄞州区人民政府指定单位。结建人防工程建成后直接移交给政府确定的国有单位，所有权归该国有单位。无偿移交须符合相关文件规定要求。按规定无偿移交的公建配套设施，其国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记在政府或政府指定单位名下。

市场简析

❖ 2022年以来，地块周边成交10宗涉宅地，2023年1月12日建发所拿鄞州区JD12-04-03／04地块，成交距离、时间最近，成交楼面价约19567.86元/㎡。

图片制作：搜地网络

❖ 地块东侧规划为居住用地、南侧规划为公园绿地、北侧规划为中小学用地，轨道4号线矮柳站距地块仅500米左右，轨道1号线福明路站也在1公里范围内，周边拥有江东外国语小学、四明中学、春晓中学、第六医院、世纪东方商业广场等设施。周边新房售价约在33000-34000元/㎡左右，在售的建发璞云备案均价35600元/㎡，板块挂牌二手房约在23000-32000元/㎡左右，东方瑞市东区（挂牌二手价25000元/㎡左右）、世纪花园（挂牌二手价32000元/㎡）等住宅区林立。

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02 鄞州区YZ01-03-05-1、YZ01-03-05-2地块

地块基本信息

地块位于鄞州区邱隘镇，出让面积为54937㎡（折合约82.406亩）；YZ01-03-05-1地块容积率：1.0<r≤1.4，建筑密度：≤40%，绿地率（商业35%，居住30%，交通场站20%）；YZ01-03-05-2地块容积率：1.0<r≤2.0，建筑高度：≤30%，绿化率：≥30%；27≤建筑高度≤60m。土地用途为YZ01-03-05-1地块：零售商业、餐饮、城镇住宅、公共交通场站用地；YZ01-03-05-2地块：城镇住宅及配套用地。

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❖ 地块起价105280.2万元（其中住宅用地起始总价96386.93万元，商服用地起始总价8893.27万元），住宅部分起始楼面价15181元/㎡，商服部分起始楼面价3003元/㎡。

❖ 本地块实行“限地价、摇号”方式出让。

❖ 拍卖开始时间为2024年3月29日9时15分。

❖ 本地块住宅、商服的土地成交总价在土地出让合同中分别明确，溢价成交的，以住宅、商服起始总价为基数，按同比例溢价的原则进行分摊。其中，住宅用地起始总价96386.93万元（折合楼面地价15181元/平方米），商服用地起始总价8893.27万元（折合楼面地价3003元/平方米）。

❖ 本地块商品住宅毛坯销售指导均价为31000元/平方米，具体销售按宁波市商品住宅用地房屋销售指导价制度执行。本地块住宅应实行全装修交付，装修标准应当符合本项目预售许可时相关政策要求。

❖ 竞得人须自持YZ01-03-05-1地块内不少于30000平方米的商业物业及对应的地下非人防停车位，自持年限为项目竣工验收后国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记之日起10年，自持物业在自持期限内不得转让，不得分割抵押。竞得人须在出让合同签订前与鄞州区人民政府签订《鄞州区YZ01-03-05-1、YZ01-03-05-2地块投资开发建设监管协议》，本地块相关自持要求、投资开发要求和违约责任等按照该协议执行。

❖ 按规划条件要求建设的净菜市场须整体持有，不得分割登记、分割转让、分割抵押。

❖ 本地块开发建设和配套要求按《鄞州区YZ01-03-05-1、YZ01-03-05-2地块规划条件》落实。其中，室内体育场馆建设须符合甬政办发〔2023〕26号文件要求及其他相关规定，建成后无偿移交给邱隘镇人民政府；公交首末站、社会公共停车场、基层社区服务站、社区卫生服务站、社区配套用房、社区经营用房、社区婴幼儿照护服务机构用房等配套设施建成后无偿移交给鄞州区人民政府指定单位。结建的人防工程建成后直接移交给政府确定的国有单位，所有权归该国有单位。无偿移交须符合相关文件规定要求。按规定无偿移交的公建配套设施，其国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记在政府或政府指定单位名下。

市场简析

❖ 2022年以来，地块周边成交9宗涉宅地，2023年7月31日轨道华润所拿鄞州区YZ01-02-14地块，成交距离、时间最近，成交楼面价约17096元/㎡。

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❖ 在建轨交5号线曹隘站与地块咫尺之遥，周边2公里内拥有宜家家居、邱隘实验小学、邱隘实验中学等配套。周边新房销售均价约在29000-33000元/㎡左右，在售的滨江城投·望品备案均价32499.70元/㎡、映东华府备案均价33599.99元/㎡，板块挂牌二手房约在25000-42000元/㎡左右，春来晓园（挂牌二手价42000元/㎡左右）、东方丽都（挂牌二手价25000元/㎡）等住宅区林立。

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03 鄞州区12-03-c5、12-03-d1A、12-03-d5地块

地块基本信息【安置房】

地块位于云龙镇镇区，出让面积为45168㎡（折合约67.752亩）；1.0<容积率≤2.43；35%≤绿地率；0%<建筑密度≤40.0%；27米≤建筑高度≤80米；土地用途为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地。详细数据如下：

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❖ 地块起价21562.54万元，起始楼面价1971元/㎡，竞地价上限价27962.54万元。

❖ 本地块实行“限地价、摇号”方式，拍卖出让。

❖ 拍卖开始时间为2024年3月19日10时。

❖ 本地块项目开发建成后，住宅用房、商业用房（位于12-03-c5地块东南角的商服用房除外）、非人防车位等均不得对外销售，须全部定向销售给鄞州区人民政府指定对象，其中住宅用房、商业用房销售价格为8970元/平方米，非人防车位销售价格为50000元/个。位于12-03-c5地块东南角的商服物业须由竞得人自持，自持年限为项目竣工验收后国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记之日起10年，在自持年限内不得分割抵押，分割登记应符合有关规定。竞得人须在出让合同签订前与鄞州区人民政府签订《鄞州区12-03-c5、12-03-d1A、12-03-d5地块项目开发建设监管和销售协议》，本地块开发、建设、销售、自持、违约责任等按照该协议执行。

❖ 12-03-d1A地块配建9班幼儿园一处，建筑面积为4364平方米，装修标准按建筑面积不低于2000元/平方米，建成后无偿移交给鄞州区教育局。竞得人须在出让合同签订前与鄞州区教育局签订《鄞州区12-03-c5、12-03-d1A、12-03-d5地块配套幼儿园建设监管协议》，具体建设、监管、验收、移交等按照该协议执行。

❖ 本地块若建设旅馆，旅馆须整体持有，不得分割登记、分割转让、分割抵押。

❖ 本地块带建设工程设计方案出让（自持商服物业除外）。本地块开发建设和配套要求均按《鄞州区12-03-c5、12-03-d1A、12-03-d5地块规划条件》和建设工程设计方案落实。其中，室内体育场馆建设须符合甬政办发〔2023〕26号文件要求及其他相关规定，建成后无偿移交给鄞州区云龙镇人民政府；社区配套用房、社区经营用房、婴幼儿照护服务设施等配套设施建成后无偿移交给鄞州区人民政府指定单位；结建人防工程建成后直接移交给政府确定的国有单位，所有权归该国有单位。无偿移交须符合相关文件规定要求。按规定无偿移交的公建配套设施，其国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记在政府或政府指定单位名下。

❖ 非鄞州区企业法人在竞得后必须在鄞州区注册企业法人实施本项目。

市场简析

❖ 2022年以来，地块周边仅成交1宗安置用地，2022年1月18日温岭柏澳房地产所拿鄞州区12-03-c1a地块（云龙镇北地段），成交距离、时间最近，成交楼面价约2761元/㎡。

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❖ 地块北侧规划为居住用地，南侧规划为商住混合用地，西侧规划为中小学用地，在建的轨道7号线云龙站离地块相距不足2公里，周边拥有镇卫生院、文化中心、启发商业广场、王笙舲小学、前徐小学、镇中心初级中学、云龙中学、等资源。周边暂无新房销售，板块挂牌二手房约在17000-24000元/㎡左右，荻江郦庭（挂牌二手价17000元/㎡左右）挂牌中。

04 鄞州区 GX08-02-07（高新区）地块

地块基本信息

地块位于宁波国家高新区GX08地段，出让面积为37577㎡（折合约56.365亩）；容积率：1.0<r≤2.2；建筑密度：≤35%；绿地率：≥30%；建筑高度：24m＜H≤70m（住宅配套设施建筑高度不受下限控制）。规划用途为城镇住宅及配套用地。

图片拍摄：搜地网络

❖ 地块起价169472.27万元，起始楼面价20500元/㎡。

❖ 拍卖开始时间为2024年3月28日09时15分。

❖ 本地块住宅应实行全装修交付，装修标准应当符合本项目预售许可时相关政策要求。

❖ 本地块开发建设和配套要求按《鄞州区GX08-02-07（高新区）地块规划条件》落实。其中，室内体育场馆建设须符合甬政办发〔2023〕26号文件要求及其他相关规定，建成后无偿移交给新明街道办事处；社区配套用房、婴幼儿照护服务设施建成后无偿移交给宁波高新区管委会指定单位。结建人防工程建成后直接移交给政府确定的国有单位，所有权归该国有单位。无偿移交须符合相关文件规定要求。按规定无偿移交的公建配套设施，其国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记在政府或政府指定单位名下。

市场简析

❖ 2022年以来，地块周边成交10宗涉宅地，2023年9月1日保利发展竞得鄞州区GX02-01-35-01（高新区）地块，成交距离、时间最近，成交楼面价约23067元/㎡。

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❖ 地块与北侧在建的轨道交通6号线沧海路站不足400米，福明路站也在1公里生活圈内，周边拥有港隆时代广场、龙湖宁波鄞州天街、鄞州区第二实验小学、宁波市第三中学、宁波国家高新区外国语学校等资源。周边新房销售均价约在33000-37000元/㎡左右，在售的保利·锦上印备案均价35999.99元/㎡，板块挂牌二手房约在22000-48000元/㎡左右，万科玖著里（挂牌二手价48000元/㎡左右）等挂牌中，人居氛围浓厚。

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