春节前夕，一个意想不到的话题在我的朋友圈刷屏了。

县城的老朋友小陈发来一段话："你说我这房子该咋办？挂了快一年了，从42万降到26万，每天看着房价跌，都睡不着觉。"

这不是个例。在这个春节返乡潮中，越来越多的县城房主开始感受到前所未有的压力。有的人买了婚房却一直找不到对象，房子空置三年；有的干脆就是中介，自家21万的房子挂了整整一年，却连问的人都没有。

要说县城房子不好卖，其实早有迹象。

2024年末的一份数据显示，我国城镇化率首次突破67%，也就是说每3个人中就有2个住在城里。这个数字背后，折射出的是县城楼市的窘境：一边是人口持续外流，一边是大量空置房源积压。

"以前坐在店里就有人来买房，高峰期一个月能卖27套，整个县城的中介都震惊。"在安徽某县城做了十多年中介的老李回忆道，"现在？一个月成交一套都难。"

更让人意外的是，想卖房的人反而越来越多。老李翻开自己记录房源的笔记本，原来几页纸记完的房源，现在要用两本笔记本才装得下。简单算算，每月有30个房东来登记卖房，最终能真正卖出去的却不过1套。

在县城，房子卖不动的背后，其实是刚需的彻底消失。90后们爸妈手上动辄两三套回迁房起步，一位安徽县城的朋友结婚后两边家庭共有6套房，根本住不完。这还得从2015-2016年那波棚改和拆迁浪潮说起，那是一次硬生生制造出来的需求。而今天，当城镇化红利逐渐见顶，当年那波购房热潮留下的，却是一个个难解的房产困局。

这波县城楼市的寒意，在学区房市场表现得尤为明显。

"县城买房10个有7个是为了孩子读书。"来自安徽泾县的两个孩子妈妈阿花说。由于人口流失，县城的优质师资也在不断流向大城市，这让家长们对学区房的需求反而比大城市更迫切。

可即便是学区房，也在经历一轮又一轮的降价阵痛。去年阿花新买的一套110平米二手学区房，从最初70万的挂牌价一路跌到58万都无人问津。最后房东老夫妻实在等不及，3天之内又主动降了近10万，最终46万成交。

"这个价位在县城已经算很坚挺了。"阿花说，"等孩子读完书，能保本就算万幸。"

而在这个"卖不动"的市场里，却出现了一个有趣的现象：租金在上涨。

泾县的租房市场就很能说明问题。阿花告诉我，去年她租的110平米房子年租金是13000元，今年同样的房子已经涨到16000元。做中介的老李也发现，虽然一个月可能只能卖出一套房，但租房生意却越来越好，尤其是在6-8月的毕业季，一个月能租出十几套房子。

租金上涨的背后，是两类租客的支撑：一类是外地经商人士，他们被县城新开发的工业园区吸引；另一类则是观望的购房者，他们看到房价持续下跌，索性先租房等待合适的时机。

"与其焦虑房子卖不掉，不如先把房子租出去。"老李说，"蚊子腿再小也是肉。"现在他们门店一个月靠租房赚的钱，居然比卖房还多。

对于县城的房东们来说，未来该怎么办？

第一个建议是，如果手上有多余的房子，趁着最近尽早处理。不要抱有幻想，这些房产就算有涨幅也是微乎其微的，与其面对3-5年的漫长挂牌期，不如早点换成现金来得实在。

第二个建议是，如果一定要买，就买县城最贵的那个小区。一位河南西平县的朋友分享说，他们那里有个比别人贵一倍的楼盘，建成15年了，不到100平米的二手房依然能卖到70万（普通二手才40-50万），始终是市场的香饽饽。

第三个建议是，如果实在卖不掉，不妨考虑出租。特别是靠近学区、产业资源的房子，租金收益其实也是一个不错的选择。

曾经，在县城买一套房，是不少人规划的最后退路。但现实是，随着年轻人不断外流，很多县城因为缺乏支柱产业，无法提供理想的就业机会，房子也就渐渐成了一种负担。

这些年，家乡的路是越修越宽了，楼也是越盖越高了，但留下的人却越来越少。放眼望去，那一栋栋亮着零星灯光的高楼，仿佛在诉说着县城楼市的无奈现实。