过去的2024年，中国房地产市场经历了前所未有的大洗牌。

不光是房价跌得让人心惊，就连一向被认为"只涨不跌"的租金市场，也上演了一出惊心动魄的"跌停潮"。

上周，中指研究院发布了一组重磅数据，让所有人都倒吸一口凉气：2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%。这个数字看起来似乎不大，但要知道，相比2023年，跌幅整整扩大了2.95个百分点！

更让人意想不到的是，这次租金下跌的"重灾区"居然是二线城市，平均跌幅达到3.56%。而一线城市和三四线城市则不分伯仲，同步下跌2.82%。

数字是冰冷的，但现实的冲击却是热辣辣的。

北上广深这些一线城市的房租，几乎集体穿越回到了2015-2017年的水平。广州更是"一骑绝尘"，直接跌回2014年；成都退回2018年；最夸张的是天津，房租竟然坐着时光机回到了2010年！

记得去年十一假期的时候，我就听到广州的一位老房东在抱怨："以前一个月能租10套房子，现在连2套都租不出去。"这位在天河区做了十几年房产中介的老江湖说，往年都是12月才开始进入淡季，2024年的租赁市场从国庆节就开始降温了。

租客在减少，但房源却在疯狂增加。

据统计，仅贝壳找房旗下的托管房源就已经突破1万套，这个数字从去年9月开始就在不断攀升。

有意思的是，现在的房东们也都变得"文艺"起来了。在小红书上，你随便一搜就能看到各路房东晒出精心拍摄的房源照片，配上煽情的文案，有的甚至不惜重金装修，就为了能够吸引到租客的目光。

但现实往往比想象更加残酷。

就拿广州的网红盘万科城市之光来说，去年年初140平的四房还能租到13000，到了年底直接跌到7200。这个跌幅，说实话，连我这个见惯了大场面的人都忍不住咋舌。

当然，小户型的跌幅倒是没有那么"惨烈"。但这也从侧面反映出一个现实：一旦月租金超过万元，很多人就会开始权衡利弊了。

与其每月掏一万多的租金，还不如拿去还房贷。毕竟房贷还完房子是自己的，租金却是打水漂。

深圳的情况也好不到哪里去。福田CBD的一套三房，原本月租1.6万，现在硬生生砍到1万，降幅差不多快40%了。就连素来"坚挺"的坂田，89平的小三房也从6500降到了6000。

按照深圳中原研究中心的监测数据，去年11月深圳的住宅租金已经跌到了70.2元/㎡·月。这个租金水平，说出来你可能不信，居然和近十年前2015-2017年差不多！# 那么问题来了，为什么2024年的租金市场会出现如此大规模的下跌？

究其原因，我认为主要有这几个方面：

首先，原本高收入人群的收入出现了明显下滑。金融、房地产、互联网这些行业的从业者，薪资水平已经不能同日而语。

现在能轻松负担得起高额租金的，基本上只剩下网红这个群体了。数据显示，凡是月租过万的房源，成交周期普遍拉长，有些甚至几个月都难觅租客。

让我印象深刻的是杭州的案例。

记得前几天去逛了一圈丽晶国际中心，这个曾经号称"网红直播第一站"的地方，当年可是雪梨等大网红的发家地。

据说最火的时候，这里聚集了两万多名主播。但现在呢？一室一厅的租金从原来的2800直接跌到2300-2500，跌幅超过15%。

其次，新房大规模交付带来的供给冲击。

拿杭州来说，过去五年新房供应量太大了，很多都是投资客接盘。这两年陆陆续续开始交房，原本计划"炒一波"的投资客傻眼了——房价不涨反跌，只能忍痛出租，想着至少能覆盖点月供。

就说那个曾经"万人摇"的杨柳郡，现在光贝壳上就挂了82套租房，算上其他平台，近300套房源在抢着出租，105平的三房从去年的7800元硬生生砍到了6100元。

更关键的是，保租房的大量入市。这可不是小数目，以杭州为例，截至2024年6月底实际筹集了6.01万套保租房，新增供应1.3万套。租金直接打六折，亚运村的宁巢美地公寓，40平一室户才2350元/月，60平也就3500元。这对市场租金的冲击可想而知。

但说来也怪，虽然租金一路下跌，租售比却反而趋于合理了。

不过这个"合理"来得有点讽刺——不是租金上涨实现的，而是房价的断崖式下跌。全国范围内房价普遍跌了30%-40%，有些地方甚至暴跌60%，这才让租金回报率看起来变得"合理"。

中指研究院的数据显示，截至2024年12月，重点50城的租售比达到了2.12%，比去年同期提升了0.09个百分点。这个数字意味着什么？意味着房租收益率居然跑赢了定期存款和国债收益率！

展望2025年，随着保租房持续入市，租金市场恐怕还会继续承压。不过央行在去年8月的货币政策执行报告中提到，从长期来看，租金仍有望稳步上涨，租赁住房的总收益率有望提升至3%以上。

但我个人觉得，短期内租金反弹的概率不大。毕竟供需关系摆在那里：一边是不断增加的房源供给，另一边是收入下滑导致的需求萎缩。除非经济出现明显复苏，否则租金市场这股"跌势"还会持续一段时间。

对于普通租客来说，这或许是个好消息。但对于那些靠租金收入还贷的房东们来说，2025年可能会是个不那么好过的年份。毕竟，租金收益回报率的提升，是用房价暴跌换来的，这种"此消彼长"的游戏，玩得有点伤。

至于未来房租会不会涨回去？我觉得答案还是要看经济复苏的节奏。但有一点是确定的：租房市场的定价权，正在从房东手中转向租客。这或许就是市场经济的魅力所在——它永远会用最直接的方式，告诉我们什么才是真实的供需关系。