秦淮在南京的区位层面有着很强的优势,包含老城南、新街口、南部新城等东部地区。每一部分都是南京非常核心的板块,尤其是老城南。老城南可以说是老主城中的核心老城,是老城中的老城,是南京人真正的人文内核。
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南边的南部新城是秦淮全新的现代化板块,影响力不小。而老城南、南部新城与东部交汇的夹角处,也就是月牙湖一带,综合条件却极为突出。
01 环境这一片的环境资源十分优秀,北边是护城河(月牙湖),西侧是内秦淮河与外秦淮河的连通水道,南侧是外秦淮河,堪称三面环水,这一带如同一座半岛,充分享受来自周遭水元素的滋养。关键南北水系的距离都很短,最窄的地方不过五百多米,按照步行的时间尺度来说,从护城河到秦淮河快一点5分钟,慢一点10分钟也足够了。这种双倍的河景快乐,在南京可以算是独一份了。
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不过天然的地理优势虽然长期存在,但并不代表这个区域就很完美。其最大的问题在于宁芜铁路,对的,就是那个困扰了南京人很多年的宁芜铁路。
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宁芜铁路正好从南切入这个区域,然后向东将这个半岛分为了两个部分,对南北方向多条道路进行了切割,包括中和桥路、冶修一路(御泓路)、祥天路等。
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而切割的结果是产生了不少平交路口,比如中和桥路上的铁路道口,平时的车流量还不小。
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事实上因为正在修建的地铁等工程,就目前而言,这一带的南北交通情况并不是太好。其与南部的交通压力,几乎都压在了中和桥路和承天大道这两条路上,而中和桥路是有铁路道口的。显然现有的南北通达度比较一般,想要获得理想的交通情况,还得再等等。
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好在这一切的等待都是值得的,除了宁芜铁路,在建中的地铁5号线、6号线,以及规划中的8号线,每一个都令人心潮澎湃。当然宁芜铁路外绕的总体进展也还是很不错的,2027年之后会是一个重要历史节点,困扰江南很多板块的问题都将得到解决。
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而规划中的路网表明,这一带未来的交通通达性总体还是很不错的,只是还需要一点时间。
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另外祥天路一线未来或成为这一带真正的中心,其北端直连至美科技广场,南端直连金陵万象城。而至美科技广场北侧未来也会出现一条道路,结合西侧的三角公园地块,北向护城河的河景视觉景观廊道就此打开。
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至美科技广场建筑面积高达26万平方米,包括商业、办公、公寓。其中1号楼、4号楼为OPPO手机南京研发中心大楼。近8万平方的商业面积倒不算大,或定名“至美天地”,定位城市公园式微度假街区、“商业Mall”+“活力街区”。
根据此前消息,至美天地的招商及运营,由“Mall姐”之称的吴正梅团队操盘,整体运营的品质应该还是很有保障的,而开业时间或定在明年下半年,到时候这一带的城市面貌以及人文商业活力度都将得到大幅度提高。
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要说唯一的缺点,终归还是老城区,当年的规划与建设确实存在明显的时代局限性。地块的切割、路网的营造和其他老城区域类似,实际上都比较一般。相较于环水之地的绝摆地理条件,显得有些不太登对。
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以现在的眼光来看,大家能想象这么一大的一个区域内部居然都没有正常的贯穿路网吗?全部杂糅在一起,导致街区感和通达感比较弱。