百年未有之大变局，搅得洛阳楼市愈发魔幻。
这几年，洛阳楼市“外强中弱”成为显学，洛阳各区域房价有不少媒体做过分析，但由于洛阳各行政区边界范围参差不齐，行政区的房价无法体现该区域房产价值。
为了更好地挖掘与体现区域房产价值，给购房者清晰明了的置业参考，河洛楼市特把洛阳主城区划分为23个板块，其中16个板块为城市开发区域，7个板块为绿化景观带、遗址保护区及大学城区域。
站在置业的角度来说，以这16个板块的房价和发展来选择，容错率更高，未来涨幅大概率不会跑输大市。
胡焕庸线是中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，最初称“瑷珲—腾冲一线”，后因地名变迁，先后改称“爱辉—腾冲一线”、“黑河—腾冲一线”。
这条线从黑龙江省瑷珲（1956年改称爱辉，1983年改称黑河市）到云南省腾冲，大致为倾斜45度基本直线。
线东南方约36%国土居住着约96%人口，而剩余约64%的土地，居住人口不足4%。
“胡焕庸线”在某种程度上也成为城镇化水平的分割线。这条线的东南各省区市，绝大多数城镇化水平高于全国平均水平；而这条线的西北各省区，绝大多数低于全国平均水平。
尽管这个理论早在1935年就已经提出，但是真正被众人熟知，则是在2010年之后，众多媒体把这个“地理分界线”改为“买房分界线”进行解读。
而本文的三大区域23大板块划分，也正是基于洛阳的“胡焕庸线”和当下洛阳房地产市场的格局进行划分。
02洛北区域的胡焕庸线
洛北区域是指洛河以北的区域，在孟津撤县划区后，城市开发板块共分为10个：涧西片区、涧东片区、瀍东片区、道北片区、望朝岭开发区、空港工业区、洛北新区、孟津新区、首阳新区、谷水高新区。其中，谷水高新区为刚获河南省政府批复的区域。（注：遗址区、森林公园、大学城由于无城市开发，暂且不计）
那么如此巨大的区域，它的胡焕庸线在哪里？
没错就是陇海火车道！陇海线将洛北的新城老城区完美划分。
陇海线以南被大家称为道南，道南分布着涧西片区、涧东片区、瀍东片区、高新工业区四大成熟老板块。
陇海线以北是道北片区、望朝岭开发区、洛北新区、孟津新区、空港工业区等新板块。
陇海线以南
涧西片区是指涧河以西、洛河以北、周山森林公园以东、陇海线以南的区域，为一五期间洛阳的新区，生活配套成熟，教育水平优异；地铁一号线，周山大道、九都路快速路穿插而过！目前的新房均价为12500元/m²。
涧东片区是指涧河以东、瀍河以西、洛河以北、陇海线以南的区域，为老城区与西工区的道南区域，生活配套成熟，旅游资源丰富，地铁1、2、S1号线在此交汇，目前新房均价为11000元/m²。
瀍东片区是指瀍河以东、二广高速以西的区域，近年来正在努力进行城镇化开发，国润汽车产业园、轨道交通产业园，河洛古城等产业融城正在蒸蒸日上发展，目前新房均价为9000-12000元/m²。
宜东新区是指宜阳新城与市区交界处，目前洛一高文兴学校、二外纷纷建成招生，绿地酒店、购物中心也正在将建设中，新房均价5300-6500元m²。
首阳新区是指偃师区首阳山南侧的新城区，目前万达广场已经入驻，正在建设中，新房均价5100-5800元/m²。
陇海线以北
道北片区是指陇海线以北、邙岭大道以南、周山大道以东、焦陇铁路以西的区域，属于洛阳城市框架拉大提升的重心区。火车站北广场、地铁2、3、S1、S2穿插而过，瀍涧大道完工、玻璃厂高架通车、周山大道开工都为这个片区带来了巨大的发展红利。目前新房均价为9200-12300元/m²。
空港工业区是指周山大道以西，丝路大道以东、陇海线以北、连霍高速以南的工业园区，包含空港产业集聚区与红山产业园区。目前正在大力发展产业融城，郑州大学洛阳校区、中弘凤凰谷、美伦空港国际、洛北重工、机器人研究院、五洲国际等产业不断落地，红山棚改不断加速，机场三期获批等利好全部落地。目前新房均价为6200-8600元/m²。
望朝岭开发区是指邙岭大道以北、周山大道以东、规划北环路以南、营庄片区以西的区域，属于洛阳五年城镇化开发的重大项目，目前由央企中交集团斥资57亿、央企中电建集团斥资98亿进行城镇化大开发。目前新房均价为7200-9000元/m²。
洛北新区是指洛阳规划北环路以北、连霍高速以南、王城大道以东、242省道以西的区域，属于洛孟融城的发展区，是以现代服务业为主的产业融城区。目前新房均价为5500-8000元/m²。
孟津新区是指孟津主城区南部与瀍源大道附近的新城区，为孟津区的主要发展区域，目前新房均价约为7500元/m²，众多洋房产品均价已逾8000元/㎡。
孟津新区旁的洛阳大学城，位于洛阳市孟津区洛吉快速路与连霍高速交叉口东北角，规划占地33450亩。计划入驻10所左右高校，在校生达到15万人。洛阳大学城主要围绕“565”产业体系，特别是装备制造、新材料、机器人及智能制造等战略性新兴产业、未来产业等方面，吸引国内外优质高等教育资源、科研机构等入驻。
03洛南区域的胡焕庸线
洛南区域是指洛河以南、伊河西北的区域，板块共计为3个：洛龙区、洛龙科技园区、关林片区。
那么洛南区域的三大板块胡焕庸线在哪呢？
没错就是周山大道。周山大道把洛南分为了西部工业区、东部居住区，东部龙门大道以东又是关林新区。
洛龙工业园区指的是周山大道以西、洛宜交接以东、洛河以南的区域。主要发展工业，沿河居住，中部科研，南部工业的融城发展模式。目前新房均价11000元/m²。
洛龙区是指周山大道以东、龙门大道以西、古城路以南、南山以北的区域，为洛阳的行政中心，高铁站、地铁二号线、泉舜正大宝龙商圈汇聚于此，为洛阳市目前房价最贵的区域，目前新房均价为14000元/m²。
关林片区是指龙门大道以东、古城路以南、伊河以西的区域。主要是以北部大数据产业园、中部二郎庙城镇化改造、南部关圣文化产业园为主的洛龙拓展新城区。目前二郎庙村也列入征迁规划、关林商贸城也开始外迁，地铁3、4号线在此交汇，目前新房均价为12000元/m²。
04伊滨区域的胡焕庸线
伊滨片区是指位于伊河南部、万安山北部的区域，是洛阳十二五、十三五期间发展的重心，是洛阳的明日新城，总体规划16平方公里，伊滨定位：以工业、居住为主，以高端制造、高端服务为辅，有活力、特色鲜明的山水宜居新城和现代复合型城乡一体化示范区。
那么16平方公里的伊滨区胡焕庸线在哪呢？
没错就是孝文、光武大道！
买房最重要的是什么？是区域吗？是开发商吗？是产品吗？在我看来，都不是，是框架！
框架不对，细节研究的再好卵用没有，新时代，要明白中国南北的分化，明白大城市与小城市的分化，同一个城市版块的分化，同一个版块改善盘与刚需盘的分化。
当然，买房，最重要的是买适合自己的房子，地缘自住群体工作在哪里、生活在哪里买在哪里永远不会错。
最后，来一张“中国城市规划设计研究院”的洛阳市规划图，剩下的，购房者自行判断。关于更多买房问题，也可长按识别文章下方二维码进群交流。
对于洛阳区域板块划分与房价地图，你有什么看法？评论区留言聊一聊！
