最近房贷利率降了，而且存量房贷利率也终于降了，大家都在琢磨：这是不是意味着房价会跟着大A一样，左脚踩右脚起飞，再来一波无脑上涨的暴富机会？” 首先我得劝你冷静，虽然利率一直在下调，通缩之后是滞胀，但要现在就看多楼市，很可能刚冲进去就被割了韭菜。 要搞清楚房价是不是会涨，咱们得看看降息背后的逻辑，还有市场各方面的反应，毕竟日本也曾现过首付为零、贷款利率也无限接近于零的政策，但老百姓依然选择无视，除了东京，其他城市的房价还是那个D样。 所以，今天咱们就来聊聊，利率下调到底能对楼市产生多大的影响？未来即便利率降到几乎为零，房地产市场到底会螺旋式上涨，还是依旧在原地踏步？ 01 首先，咱们得看看这次房贷利率下调是怎么回事。 最近几年的大环境大家也都感受到了，经济增速放缓、消费疲软，大家对未来的预期不确定，所以宁可把钱存银行，也不愿投资、消费，更不敢背着几十年的贷款冲动买房。 政府降息的目的再明显不过，就是想把银行里的存款轰出去，希望大家大胆消费，盘活现在的房地产市场。 现在的货币供应是量大管饱，但资金并没有流入到普通人手里。 政府能做的就是让借钱变得更便宜，促使大家愿意贷款买房，拉动需求。 然而，这个策略是否有效，还得看房市的具体情况。 大家要知道，这次的房贷利率下调并不是个孤立事件，实际上，自疫情以来，央行已经多次降低利率，试图通过货币政策让市场回暖。 自2020年到现在，贷款利率已经下调了80个基点，买房首付也是一降再降，现在已经降到了15%,但现在的房价是个啥情况，估计大家心里其实都有数。 可能有的朋友就要说了，2016-2017年，房贷利率的下调确实推动了一波房价的暴涨，先是一线起飞，接着二线、三线也紧随其后。 那这一次的连续下调，是不是也能复刻当年的情况？ 这就要看看当年是个啥情况了。 2016年的暴涨，一是房贷利率持续下调，二是棚改货币化的政策叠加，那些拆了迁又手握大量现金的人最优的选择就是买房。 当时也没有什么“房住不炒”的概念，北上广深的房子可以说是一天一个价，二线城市的房价也迎来猛涨，大家的普遍心态就是宁可买错不能踏空，特别是学区房中的老破小，大家都在疯抢，新开发的楼盘也是开盘秒光。 但现在的市场环境发生了根本变化，首先就是房住不炒的政策不可能转向，另外之前的打压力度太大，现在也不是轻易就能回调的。 再加上经济结构转型、人口红利的消退，这次降息是否还能像2016年那样带动房价，确实是个未知数。 02 要知道，买房是个信仰，一旦对未来的预期降低，那房子只涨不跌的信仰就会崩塌，大家也不敢去背几十年的房贷。 其实大家仔细想想，最近这十年，买房子主力的是80后，生二胎的是80后，改善住房条件、抢购学区房、努力背房贷的还是这些专卡BUG的80后。 等到80后人过中年，社会需要90、00扛大旗的时候，他们却人间清醒已经做好家族的终结准备了。 去年全国登记结婚的数量只有680万对，新生儿只有900万左右，双双创下历史新低。 年轻人对婚姻和生育的态度直接影响了房市的刚需，毕竟不结婚、不生孩子，买房的动力自然就下降了。 许多年轻人干脆选择“躺平”，不买房、不贷款，过上了全网羡慕的低欲望生活。年轻人持币观望的态度，房子即便打折卖，也没有足够的买家接盘。 以广东惠州为例，当地的房企为了刺激销售，推出了**“7折优惠”**的购房政策，但成交量依然没有显著提升。 这是因为开发商一方面不愿大幅降价，怕影响品牌形象；另一方面，又不得不通过促销来缓解资金压力。 尤其是在三四线城市，打折力度越来越大，买房送车位、装修、甚至送家具家电等促销手段层出不穷。 但房价是越降大家越是不买，供给过剩、需求疲软，根本没办法支撑房地产市场迅速反弹。虽然这两年，各个城市纷纷放松了限购和限贷政策，但效果依然有限。大家对未来市场的不确定，让他们不敢轻易地加杠杆。 03 存量房贷利率下调的直接效果，让已经购房者的家庭每月少还点月供，但大家拿笔一算，30年贷款100万，总共少还10万元，平摊到每个月也就是280块钱。 这种效果聊胜于无，但对那些原本打算买房的家庭还是有一定的吸引力。 比如杭州，2023年房贷利率下调后，首套房利率降至历史低点。政策刚出台的第一个月，杭州的二手房成交量确实有所上升，特别是总价相对较低的小户型房源受到刚需家庭的青睐。 这说明在短期内，房贷利率的降低确实能激活部分市场需求。 但长期去看，利率与房价关系并没那么明显。 比如2023年的政策调整后，多个二三线城市的房价不仅没有因为利率下调而上涨，反而出现了阴跌的现象。2023年全国百城房价同比微降0.4%，部分三四线城市房价下跌幅度更大。 房价能否上涨不仅取决于利率，还与购房者的市场信心和资金流动性密切相关。当前，全球经济放缓、就业不稳定等因素影响了人们的购房信心。 特别是在经济不确定性增加的背景下，很多人宁愿存钱也不愿贷款买房，这让市场需求也进一步萎缩。 降息不是万能药，日本在泡沫破灭后也曾出台过房贷利率接近于零的政策，但依然没能改变二三线房价长期下行的趋势，说到底是被房子跌怕了。 房贷利率下调，虽然短期内可能让部分购房者蠢蠢欲动，但要判断未来房价是否真正会上涨，还需要从更长远的角度看待。 我在之前的文章里的也提到过，当一个国家的城市化率达到70%以后，接下来就是城市之间的抢人大战，一线吸二线、二线吸三线、三线四线无人可吸。 最后就是大量的中小城市农村化、鹤岗化，人口和产业只会集中在北京上广深以及长三角、珠三角几个超级都市圈。 中国并不是少数几个发展不平衡的国家，放眼全球，只要是正常点儿的，人口和财富都会流向几个核心大城市。 比如旁边的韩国只剩下了首尔和釜山，日本搞到今天也只有东京、大阪、名古屋三个经济带，甚至就连印度都出现了国际大都市（孟买）与农业重金属的混搭局面。 咱们国内的房价也会逐渐分化，核心城市的核心地段会涨上天，三四线城市的房子只会沦为白菜价。 其实这也很好理解，因为金融、互联网、新能源这样的高收入行业基本都放在几个大城市，而资本和人才也只会跟着产业走。 一线城市的房价相对抗跌，那是因为这里有优质的医疗和教育资源，比如，北京、上海等地的优质学区房和核心城区房源依旧不愁脱手，即便在市场低迷时，大家也愿意“硬抗”，因为他们普遍相信房价还能涨回来。 根据2023年的数据，一线城市的房价涨幅虽有回落，但总体保持稳定，部分核心区域甚至出现了小幅反弹。 咱们以北京的学区房为例，根据贝壳研究院的数据，2023年北京某些热门学区的房价不仅没有下降，反而上涨了3%。 04 中国家庭对优质教育资源的追求深入骨髓，所以只要学区房的概念还在，那这里的房子就跌不到哪去。 相比之下，三线、四线城市的房价前景则不那么乐观。 这些城市普遍都有这么几个显现，人口持续流出、经济活力不足，另外还有大量卖不动的新盖楼盘。 这些城市消化库存都很费劲，怎么可能支撑房价上涨？ 根据2023年百城房价指数，三四线城市的房价同比下降了1.3%，部分城市甚至出现了大幅下跌的情况。 随着年轻人口减少、结婚率和生育率的下滑，三线四线城市的房子可能长期面临“阴跌”局面。 从政策角度看，央行和各地政府的降息举措是为了维持市场的稳定，避免房价大幅下跌引发经济风险，但并不意味着要刺激新一轮房价上涨。 事实上，中央政府多次强调要稳定房地产市场，防止过度投机。 所以，未来政策层面可能会维持降息、降首付等“小幅放松”，但不会允许房价像2016年那样大幅上涨。 另外还有关键的一点，全球经济增长放缓，尤其是发达国家的需求减少，正在影响中国的出口和制造业。 而制造业的萎缩又导致了部分城市就业机会减少，进一步削弱了购房需求。在这种恶性循环下，房价很难出现大幅上涨。 总之，房地产经济一时半伙儿还没办法放弃，只要全国房价还在跌，贷款利率和首付比例就还会继续下调。 但房价涨不涨，不能光看利率，还得考虑趋势和大环境。 降息虽然能短期激活部分需求，带动核心城市核心地段的一波上涨，但很难改变全国房价缓慢下跌的大趋势。 房市未来的主旋律将是回归理性，不再是过去的疯狂暴涨。 对于购房者来说，理性判断市场走势、结合自身需求购房，才是当前最明智的选择。 这就像你买车，不可能看到油价降了就马上冲进4S店，最主要的还是得看看车的性能、自己的预算！ 房子也是这个道理，降息只是一个补充条件，而不是必要条件。 买不买房还是得看大局，尤其是在这个“不涨不跌”的复杂局面下，保持理性可是比盲目“上车”更加重要！ 此文完