昨天（3月25日)下午，融创发公告了！

这一次，不是以往土储王的拍拍拍，也不是白衣骑士并购的买买买。而是一个面对过去有些悔意的激进青年在失意落魄时的无助表态。

公告中，融创坦言，公司近期面临阶段性流动性困难，预计无法按照原先设定的2021年4月1日如期兑付期下债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息，拟与持有人沟通展期。

此外，公告还称融创中国董事长孙宏斌计划将对上述债券提供无限连带责任担保。

在地产寒冬中，当所有房企面对债务到期选择违约躺平时，融创没有像其他房企一样在债务到期前一天突然“摆烂”，而是提前想尽办法沟通展期，孙宏斌更是唯一一个个人提供担保、赌上全部身家勇往直前的企业家。然而，其中更多的问题值得我们深思与分析。

01 地产进入寒冬

朝阳不再盛，白日忽西幽。

2021年上半年，房地产还是热火朝天。首次集中土拍下百强房企土拍成交面积尚能上涨4.6%，销售额更是同比飚升40%。

然而，随着头部巨无霸房企恒大爆雷、三道红线等政策监管发力、预售监管变严等因素集中发酵，楼市在下半年风向急转，由盛夏秒入寒冬。在这个冬天，先后二十余家中大型房企爆雷。花样年债务违约了，佳兆业躺平了，阳光城资金枯竭了，当代置业进icu了，奥园摇摆了，万科老大哥销售也在锐减……

而房企的集中爆雷又导致了金融机构进一步收紧了对民营房企的融资，随着出事房企数量不断增加，购房者预期愈发悲观。

与此同时，国际评级机构大规模下调房企信用等级，也成为了压死骆驼的最后一根稻草。一时间房企遭遇股价和美元债“双杀”，融资难上加难。

各个地产公司都在开源节流。开源就是降价卖房，节流就是降本增效，是优化员工。大量地产的很多员工都被裁了，无论民企还是国企，不论管培生还是中层。2021年裁员范围之广、涉及人员之多远超过往。

猎头圈形容“天空都飘着地产人的简历”，行业下行之际，就业机会也在不断收缩，不少地产人转向其他行业，部分开起了网约车、做起了黄骑士。

2022年，地产的寒冬继续加剧。春节返乡置业潮没有了，正荣、禹洲爆雷了，世茂进ICU了。2月行业的数据更是不容乐观：百强房企销售额同比下降47%，全国主要地级市土地成交面积同比下降70%，房企海外发债同比下降95%。尽管近几个月政策一直在加温，但吹向房地产的冷空气依然还未离去。

在全球疫情反复、俄乌冲突、中美博弈、经济下行的大背景下，房地产行业确实需要一针有力的强心剂。前面一个恒大，已经给房地产市场带来了一地鸡毛；如果这次杀入决赛圈的融创再倒下，可想而知，地产行业的投资环境将彻底崩塌，购房者的信心将再度削弱。

02 房企爆雷众生相

食尽皇王千钟粟,凤凰何少尔何多。

而众多爆雷的房企中，无一不是躺平摆烂。殊不知背后是跑了和尚，富了方丈，吃相难看。

世界五百强恒大选择直接躺平。恒大的爆雷集中发生在去年7-9月。先是商票到期是直接逾期，没有任何提前沟通与商量；再是9月份理财停止兑付，也没有通知与方案；最后是贷款违约，更没有表态与意愿。

就在如此资金困难的情况下，恒大还想着股东分红，最后在7月份被迫取消；理财也是恒大高管杜亮等人早早提前兑付，让领导先跑；董事局主席许家印更是只听打雷，不见下雨：“我可以一无所有，但恒大的投资者不能一无所有！”，但实际情况是在众多受害者多日围堵下，恒大才扭扭捏捏拿出一份让人难以接受的展期2年半的理财兑付方案。

个人担保更是只字没提，不仅如此还将恒大地产法人换成了赵长龙，对此我们所能联想到的只是拿钱跑路。许博导往日的高调和魄力，此时已经烟消云散了。

百强房企花样年跟着躺倒。2021年10月4日，在之前毫无征兆的情况下，花样年突然在晚间公告称，当天一笔到期的5亿美元票据，在要约收购完成及注销购回票据后剩余2.05亿美元，这部分本金未能偿还。创始人曾宝宝也只是口头喊出了：“花样年绝不躺平，这是我和公司管理层的态度，也是每一位花花对业主、对合作伙伴及投资人的承诺。”

旧改王佳兆业也做起了咸鱼。在去年的11月3日，只是一纸通告，就停止了3亿理财资金的兑付。也是在1000个投资人聚集并强烈要求下，佳兆业才给出了恒大翻版周期长达两年半之久的兑付方案。12月20日，也是同样的操作，佳兆业宣布未兑付到期美元债。

30强房企奥园毫无二致。去年12月3日，中国奥园发布致理财投资人的一封信。信中称，因中国奥园担保的部分投资产品出现逾期兑付，向投资人致歉。并承诺，一分不少地兑付投资人的本金和利息。比恒大与佳兆业好的一点是，奥园对于理财延期兑付的本金，将按照年化6%利率向大家支付逾期利息。

在债务违约方面，直接躺平宣布没钱。去年12月2日晚，中国奥园发布公告称，接获债权人通知，公司本金总额为6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。于公告日，奥园并无付款或就替代付款与该等债权人达成协议。       ……

03 融创孙老板有担当

已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏。

虽然也遭遇了债务危机与资金困难，但融创孙老板的应对可谓与众不同，明显可以看出他的责任与担当。

去年11月以来，融创的商票陆续从西南、海南等地逐渐出现了逾期。没有高调的口号，融创默默与商票持有人进行谈判展期。

据财经杂志，融创谈判方案对应3个、6个、12个月的展期，持票人分别能在展期到期前先陆续拿到20%-40%票款，同意展期越长，年化利息也越高。据某商票持票人称，2021年末他持有的商票到期，融创与他谈了展期，期限为半年，付款条件是：到期一次性付30%，其后每个月付10%。

今年2月份中旬以来，融创相关理财平台融乐荟也出现了逾期。据悉，融创内部也一对一沟通员工，进行展期。展期条件为：1.同意展期，先支付10%本金及全部收益三个月内兑付2.不同意强行分期6个月兑付。

相比恒大与佳兆业2年半的展期方案，融创理财展期3-6个月的方案无疑拿了最大的诚意。投资者可以理解行业与房企的困境，但是不能忍受无故躺平与摆烂。

而融创发生资金困难以来，孙老板过去半年以来也一直在努力。先是自己带队走遍各家金融机构，设法处置项目资产，并且成功的卖了贝壳的股票、上海虹桥的写字楼、杭州的酒店、昆明文旅项目、配了股，自己无息借给融创4.5亿美金，并且积极卖董家渡项目给信达（奈何疫情又耽搁了）。比起恒大许家印的即使躺平，也绝不贱卖资产，高下立见。

而这次，孙宏斌又对到期债券进行个人无限连带责任担保，赌上全部身家，表现出了一种向死而生的勇气，显得尤为凄壮。个人无限连带责任担保意味着孙老板个人对融创债务承担无限保证责任。融创到期债务还不上，债权人可以有权要求孙老板履行债务，也可以要求他承担全部的责任。

04 不要倒在黎明前

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。

近半个月以来，金融委、银保监、央行等多部门频繁密集发声，为地产释放了墨西哥湾暖流般的强大热量，也让我们看到一些曙光与希望。

3月16日，国务院副总理刘鹤主持召开了金融委专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。

会上指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，银保监会表示，将鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。

央行也表态，稳中求进，防范化解房地产市场风险。

财政部称，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

各部门发声后，低迷许久的地产股开始了强烈反弹，连续几天大涨产。3月16日起8个交易日的时间，A股房地产开发板块（代码881153）从1633.71点涨到的1944.08点，涨幅近20%。而在这期间，融创的涨幅一度高达60%。

除此以外，近期以来，多地调整楼市政策，因城施策力度加大。各地不断出台降利率、降首付、解绑限售限购等优惠政策也为地产带来利好。

据券商中国，3月以来，多地陆续调整房地产信贷政策，包括首套房和二套房首付比例下调，提高公积金贷款最高额度，房贷利率下调等。

武汉主要银行从3月25日起下调按揭贷款首套房利率至5.2%执行，二套房利率降至；南京部分银行首套房利率降低房贷利率，最低降至5.4%；苏州多数银行房贷利率达到4.6%，最高仅为4.65%；

郑州颁布“19条”新政，内容涉及放松限售、限购，多家银行贷款利率也从5.3%降到了4.9%甚至更低；山东省泰安、临沂、烟台等地下调首套房利率至5%左右，二套房利率至5.3%左右；湖北省襄阳、十堰等地大幅下调房贷利率40-50BP，目前已降至5.3%以下。

继2月17日菏泽率先下调商贷首付最低至20%后，近期，重庆、赣州、佛山、南通、北海、自贡、南宁、福州、晋中等地银行相继下调商贷首付比例。

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。

同时，按揭放款周期也在缩短，与去年的按揭放款普遍是动辄好几个月相比，目前的平均1个月的放款周期显得极为友好。

贝壳研究院数据显示，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度；3月上海平均放款周期较上月缩短超过20天；目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

地产不会永远是冬天，现在也不是末日。当下，黎明的曙光正在逐渐揭去黑暗的轻纱，即将吐出灿烂的朝霞。，

在24日举行的2021年业绩发布会上，旭辉董事局主席林中说：“房地产行业是支柱产业，是永续产业，是周期性行业，周期性行业意味着它一定有春夏秋冬，我们现在只不过是冬天，不是末日。”他始终坚信，现已走过黎明前最黑暗的时光。

05 结束语

尽管融创孙老板有“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”的气魄，但我还是不希望他做荆轲，最终燕国被灭，万劫不复；我更希望他做田单，在齐国领地只剩即墨和莒两城时，他能绝地反击，收复全部领土复国。

暴雨来临，不怕屋漏墙薄，怕的是墙还没倒就有人开始推。压死骆驼的不是最后一根稻草，而是每一根稻草。让我们对融创、地产行业多一些支持，帮助它们共同渡过黎明前的黑暗。相信用不了太久，风雨送冬归，飞雪定会迎春到。