Part.1

房价降了，连涨14个月后止涨转跌

6月17日，国家统计局公布2024年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在统计的70余城数据中，新房市场仅有太原（环比上涨0.1%）、上海（环比上涨0.6%，同比上涨4.5%）环比上涨，其它68个城市新房价5月份全部下降。值得注意的是，作为全国楼市现象级连涨的西安，经过14个月环比、同比“双涨”后，5月份新房价环比下跌0.1%、同比上涨3.8%。

在近两年西安楼市跌宕调整中，一直领涨全国的西安新房价，打破14个月一路上涨记录，惊现环比价格下跌1%。而同比依然呈上涨趋势，幅度收紧。西安二手房价格环比下跌1%，环比下跌5.6%。在全国70余城二手房数据统计中，西安二手房价5月份环比下跌1%，同比下降5.6%，跌幅程度继续拉大。一路下跌趋势还在加剧，短期内很难止跌迎涨。

从5月份开始楼市新政频繁发布，史上商贷最低利率3.55%、最低首付15%、不限购政策等，都难以调动起够购房者置业信心。但从全国70余城房价表现看，新房、二手房跌幅不断拉大，且依然处于不断下跌趋势中，全国房价“双双下跌”已经普遍化。西安作为近两年全国新房市场罕见的的不断上涨城市，新房价一向坚挺，在连涨14个月后出现“止涨转跌”，足以见当前楼市发展维艰已超乎想象。

Part.2

惊现“0月供”，为去化使出“杀手锏”

今年以来楼市利好不断，已是史上最优惠时期。但在当下持续不断地“无底线”优惠政策刺激下，楼市已进入“没有最优惠，只有更优惠”市场格局中。西安惊现“3年0月供”，央企中铁建抢先执行。近期，楼市“先息后本”的贷款模式又再现江湖，在北京、长沙等城市快速蔓延，已经有楼盘开始试水“3年0月供”模式。西安又再一次“抢夺”楼市重大利好先机，开始执行“三年0月供、90天理由退房、首付分期等”......近期，在高新三期的中国铁建西派玺悦之后，位于港务区的中铁建中国铁建西派璟悦，在西安释放出执行“前三年 0月供，即买房后，前三年不用还月供”，央企中铁建是西安今年第一个执行的房企，旗下两个项目已经开始执行， “0月供”再度引发西安楼市一片哗然。

3年0月供、先息后本，皆为刺激购买力手段。出现“3年0月供”， 整体来说这类贷款重现的原因，是购房者买房意愿不强或按揭贷款申请意愿不强，而银行面临资产荒的情况下，只能把按揭作为优质资产来抢，通过贷款产品创新来实现拓客。此外，也是房地产市场去库存无奈之举。不过虽然这种还款方式，降低了买房门槛。却治标不治本，在最开始的时间内月供压力较小，但其实际支付的本金和利息总额更高。若是后续收入状况不及预期，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题。

除了“3年0月供”，近期“先息后本”出现，与“3年0月供”产生的原因如出一辙，都是购房按揭贷款购房意愿不强，银行面临资产荒情况下出现，不同点在于“先息后本” 在一段时间内只支付利息（一般是在2—5年），后期再支付本金。这种还款方式前期还款压力小，后期还款压力也将持续增大。因此，在当下房企去化难、银行资产荒双重原因下，通过低首付或0首付+低利率等方式，刺激购买力提升，以此实现房企、银行双向收益。同时也暂时性解决购房者置业压力，实现尽早买房。但从整个购房过程来看，暂时购房压力降低只是表象，毕竟总房款、还贷利率不会少，最终还是要还的。所以说，对于购房者而言，在当下楼市政策层出不穷环境下，根据家庭经济实力和贷款情况，因需购房才是明智之举。尤其在当下“房住不炒” 时代，更应该洞察“居住价值回顾”背后的楼市未来发展逻辑。

Part.3

楼市新格局，投资无门&刚需机遇

从目前全国新房、二手房价全面下跌趋势，以及房企、银行等不断刺激购买力，可以看出即使利好政策已经达到空前，但依旧难以提升楼市信心。在近几年“房住不炒”、“房子居住价值回归”楼市发展逻辑下，投资置业的“利润点”已经消失。

而对于无房或者刚改购房者而言，目前利好政策，正正是购房绝好机会，毕竟不限购、首付最低15%、空前低利率等优惠，只是在当前市场低迷不确定性的产物。如若后期市场企稳回暖，众多利好政策也会逐步收回。因此，面对空前置业机遇，只有睿智的购房者才能把握时机，择机上车。但对于大多数购房者而言，如果没有洞察楼市发展的眼光，又为何不趁早购房呢！

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