文/谢逸枫
老汉近期参加官方线上当前房地产形势与新一轮去库存、政策建议专家座谈会时，就提出应当及时取消一线城市、天津、珠海、海南18市县住房限购，已经形成共识。
预计一线城市北上广深年内（金九银十前后）有望全面取消，或大范围取消住房限购，天津、珠海、海南18市县将在近期全面取消住房限购，意味着将告别无住房限购时代。
不要犹豫不决了，取消一线城市、天津、珠海、海南（18市县）全域住房限购已经是刻不容缓，希望地方及时做出决定，不要磨磨蹭蹭观望了。避免房地产越调越低迷，拖累经济。
一是为什么去库存要取消剩余的一线城市、天津、珠海、海南18市县的住房限购？
主要是时机合适，已经到了取消的时刻。即当务之急是新一轮去库存开启、炒房已出清、避免再次误伤改善需求，让房地产回归市场。
所谓的一线城市放开限购后对于周边市场购买力的虹吸效应已经不是考虑的重点，因为改善需求、刚性需求的购买力、支付能力、收入水平有限，门槛高。
首先不用担心房价会大涨。房企以价换量与结构性上涨是市场调整的短期趋势，通过新一轮去库存与缓解债务压力，促进房价上涨预期。
再次是不担忧房地产泡沫。让房价企稳与购房者信心上升及资产升值，银行谨慎贷款转变为放开，才是遏制房地产预期恶化的最好策略。
最后不用害怕一线城市取消住房限购。取消一线城市住房限购，有利购房情绪的上升，有振兴楼市低迷气氛、有利释放改善与多套住房需求、有利保交房。
二是为什么出了这么的住房需求端、房企融资供应端、住房购租并举的住房制度、三大工程、去库存的政策，都没有把房地产救起来？
从应对房地产风险机制与应变房地产风险能力来看，房地产一直缺乏应对房地产风险机制，都是无法提前预判房地产风险，并且启动机制预防，基本靠开会。
面临房地产风险，要不就是一刀切政策的拯救房地产，要不就是印钱解决房地产，结果就是留下后遗症，没有从供应端上去真正解决房地产市场的问题。
从出台拯救房地产政策时机来看，基本落后于市场半年到一年半以上，主要是缺乏房地产风险的风险与措施应对机制，都是靠自上而下的推动，地方缺乏主动。
从前期一系列的住房需求端刺激政策范围、力度来看，统统为挤牙膏式、有限的政策范围、力度，对振兴房地产，根本是小打小闹，难以让市场复苏、企稳。
从前期一系列的房企融资供应端政策范围、力度来看，统统为有针对性、有限制性的范围、力度，对化解房企企债务、交楼需要庞大资金，根本是杯水车薪。
从前期一系列的供需两端刺激政策频繁、实用性来看，可称为季季出大政策，日日出小政策，对房地产市场影响非常有限，因为力度有限、无法落实到位。
供需两端政策最为关键是资金来源、落实难解决，其次是政策落实缺乏监督机制，再次是金融机构对政策落实有自己的执行思路，最后是地方没有主动权。
三是评估取消、优化住房限购城市去库存政策效果来看，为什么不能摆脱市场疲软？
从厦门、苏州、长沙、成都、杭州、西安等36个城取消住房限购与北京、上海、广州、深圳、天津、珠海、海南（9市县）14城优化住房限购政策效果来看。
总体为持续力差、成交无法达到预期、市场无法摆脱低迷，效果有限，短期楼市热度升温，供应上升，销售成交微涨。短暂回光返照之后又陷入僵持局面。
具体来说，房企房子难卖，购房者只看不买。本地与外地看新房与咨询新房的人多及挂牌房源大增，但是无法转变成成交量，库存上升速度比销售增长快。
只要无法打破房地产基本面负循环，就无法摆脱市场疲软。首先是购房者（挤牙膏式政策与房价下降预期、房企出险、交房、烂尾楼与观望情绪）预期变化。
其次是开发商（购房者预期变化，导致销售成交低迷与销售回款枯竭、债务持续违约、逾期交房，结果是经营出问题，融资困难与现金流紧张）信誉受损变化。
最后是金融机构（销售下滑与债务违约、逾期交房及房价下降、资产贬值，导致金融机构谨慎贷款，这已经形成购房者-房企-金融机构的负循环）预期变化。
四是取消住房限购能否救房地产、房价能否会涨、购房者能否会买房？
评估新一轮去库存，取消住房限购能否救房地产、房价能否会涨、购房者能否会买房，有待于观察。因为目前缺乏托底房地产市场大盘的政策，单靠取消限购，是救不了房地产的，房价不会大涨的。
不要幻想取消限购就能救房地产、房价会大涨，除非2008年-2009年、2014年-2017年房地产救市政策回来，或者是出台类似2014年-2017年房地产去库存政策，即托底房地产市场大盘的政策。
例如2008年-2009年的四万亿经济计划（保障房与棚改部分货币化安置）与三低（低首付、低利率、低税费）及天量信贷（房企贷款、个人住房贷款）、房地产项目资本金比例下降5%-10%。
例如2014年-2017年的取消楼市限制措施与三低（低首付、低利率、低税费）及天量信贷（房企贷款、个人住房贷款）、棚改超4万亿元货币化安置（PSL的银行贷款、财政、企业债券）、房地产项目资本金比例下降5%。
五是这轮托底中国房地产市场大盘的政策，究竟是什么政策，如何操作？
降房价不是刺激购房欲望的好手段，因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价去库存的说法，其实是鼓励房企采取合理的营销策略应对市场变化，及时调整推售产品、价格、广告、销售渠道等措施。
不是鼓励所有的房企都统统降房价卖房，这是对降房价去库存的误解。其实当下很多城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制性政策，例如限制买卖、交易、首付等限制性政策。
托底中国房地产市场大盘的政策来看，现在必须同时推进三大工程（保障性住房与城中村改造及平急两用公共基础设施）与需求端去库存、取消限制措施、融资端输血的政策落实，才是重点。
一是暂缓实施三道红线、房地产贷款集中制，调整金融机构内部考核制度的指标，让金融机构放开贷款给房企。目前房企资产负债表收缩需要时间，房地产出清（债务、库存、抵押与空置土地）方面，最危险的依然是债务、库存。
三道红线、房地产贷款集中制、金融谨慎制度与金融内部考核制度，让金融机构谨慎，加上市场下行、房价下降、房子卖不出去、资产贬值的预期，金融机构已经不敢贷款给房地产。
二是国家出文，要求金融机构对房企金融债一律展期5年，并且持有房企债券3年-5年，确保房企正常经营、交房，免减房企税费、减少金融债的贷款利息，缓解债务风险预期，时间换空间。
三是督促金融机构、地方必须落实好“金融16条措施”与“四支利箭延期”、“三个不低于”与经营性物业抵押贷款及修改开发贷与个贷指标规则的的房企融资输血政策，逐渐化解房企债务风险。
四是督促银行、地方必须落好保函置换商品房预售金、保交楼专项借款、加大资产管理公司接手项目实施并购贷及扩大房地产项目白名单规模与项目的房企项目融资输血政策，逐渐解决交楼问题。
五是收购商品房库存、二手房转为保障性住房。对三大工程中的保障性住房，全面实施货币化解决，通过国企、央企、城投平台收购商品房库存、二手房，转变成保障性住房（保租房、公租房、共有产权住房、人才住房、经适房）。
不仅可以快速解决房企销售回款难、化解房企债务、交楼、商品房库存高的问题，还可以快速形成保障性住房体系建立，构建商品房与保障房的双轨制与住房供应体系，落实购租并举的住房制度。
保障性住房，全面实施货币化，转变成保障性住房的资金来源通过PSL（政策性银行贷款）、国家与地方财政（拨款、土地出让金支出）、企业债券（发债）、专项贷款、专项基金、特别国债、资产证券化、第三方资金的的方式。
长期来看，组建中国住房银行，通过中国住房银行收购卖不出去的商品房库存、开发不了的土地、抵押的土地，转变成保障性住房，才是正确的途径。保障性住房的统筹口径是开工，唯有竣工好的房子，才是真的保障性住房。
六是城中村改造实施房票、货币化安置。对三大工程中的城中村改造，全面实施房票、货币化安置解决，通过提高房票金额、补偿标准，或者提高货币补偿，在拆迁项目区域选择购新房，可以迅速的形成市场购买力。
城中村改造实施房票、货币化安置的资金来源，可以通过PSL（政策性银行贷款）、国家与地方财政（拨款）、企业债券（发债）、专项贷款、专项借款、专项基金、资产证券化、特别国债、第三方资金的方式。
七是取消市场上所有的限购等楼市限制措施，包括取消一线城市、天津、珠海、海南（18市县）全域住房限购。取消限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限面积与限户型、二手房指导价、限摇号销售等限制性措施。
八是降准、降息。重新启动2008年-2008年、2014年-2017年的三低（低首付、低利率、一二手交易低税费）、放开第三、四套房贷与天量信贷（房企贷款、个人住房贷款）及房地产项目资本金比例下降5%-10%的政策。
九是需求端还要加大人才与农民进城买房财政补贴与买房落户，商业银行与公积金房贷期限延长、提高公积金贷款额度与公积金异地贷款、调整普通住房标准。供应端为暂停新房与土地供应、调整90/70与容积率及土地出让规则、改变用途。
毫无疑问，房地产要实现逆转，先要加大融资输血，解决房企债务。其次加大政策落实，解决保交楼。再次加大去库存力度，解决现金流。最后扭转预期，打破购房观望情绪与市场下行与房价下降及资产贬值的预期。
