“从天而降一把火”

全国消防日

出租屋阳台失火，损失谁来担？

近日，青羊法院审理了一起房屋租赁合同纠纷，案涉出租屋阳台未封窗，呈开放状态，在过年期间因外来不明火种引燃阳台内可燃物，大火蔓延烧毁屋内物品及部分装修，幸而未造成人员伤亡。火灾后，租客认为房屋损坏未恢复正常，要求解除合同并搬离房屋。房东则要求租客修复房屋赔偿损失。现双方协商未果，在无法确定火灾事故责任人的情况下，该损失由谁承担责任？

案情回顾

向某承租邹某位于15楼的房屋，2024年2月1日，案涉房屋阳台部位发生火灾，消防大队出具火灾事故调查认定书，认定起火原因是外来火源引燃阳台内可燃物蔓延成灾。

（图片源自网络，与本案无关）

故邹某根据《租赁合同》中关于发生安全事故由承租人承担全部责任的约定，以及向某家人将废弃纸板等物品堆积在阳台的行为违反了承租人应合理使用房屋的约定，要求向某承担全部火灾损失。

向某则抗辩称失火是案外人造成的，邹某应当找到侵权人寻求赔偿。

法院审判

法院经审理认为，虽然《租赁合同》约定“如发生安全事故由乙方负全部责任”，但该条款原文系“乙方入住后应保持周围环境整洁，合理使用该房屋，并做好防火防盗等安全工作，如发生安全事故由乙方负全部责任，包括但不限于赔偿甲方、第三人的人身、财产的全部损失”，结合该条款全文理解，承租人负全部责任的前提系违反“入住后应保持周围环境整洁，合理使用该房屋，并做好防火防盗等安全工作”之约定。

而根据现有证据，虽然房屋使用人有将废弃纸板等物品堆积在阳台的行为，但阳台堆积物并非易燃易爆物品，并不属于承租人超出合理范围使用房屋的情形，本案也不存在防火防盗工作疏漏的情况，故法院认为，房东无权依据该约定要求租客承担全部损失。

但起火原因为外来火源引燃阳台内可燃物蔓延成灾，而房屋使用人在阳台堆放纸板等可燃物品的行为客观上对火灾蔓延提供了条件，与损害后果的发生存在一定的因果关系，应当承担一定的赔偿责任。故对房东的损失，法院酌定由租客承担部分责任。宣判后，向某和邹某均未提起上诉。

法官说法

消防安全重于泰山，关乎家家户户的生命财产安全。无论是房屋出租人还是承租人，都必须明确并履行各自的消防责任与安全防护义务。实践中，涉火灾事故案件存在责任主体多、法律关系复杂、损害后果严重等特点，在处理时，需综合考虑房屋租赁情况、房屋是否适宜居住和租赁、电器及燃气使用是否合规，以及火灾的具体原因等多个因素，准确判定责任主体。

1.出租人负有确保房屋适租的明确义务，应当保证房屋符合消防安全条件与安全居住的标准。一旦出租人要改变使用功能和结构的，应当符合消防安全要求，发现火灾隐患的，出租人应及时消除或者通知租客消除。若因出租人未履行上述义务而导致房屋发生火灾，出租人将自行承担所有损失，并需对租客因此遭受的损失承担赔偿责任。

常见情形包括：电线老化；短路未及时修缮；使用不符合安全标准的易燃装修材料；电路设计或安装不当等。

2.承租人在承租房屋时，应当仔细检查房屋设施有无安全隐患，若发现安全隐患，应及时通知房东消除隐患。承租人对租赁物还负有妥善保管的义务，不得改变其结构，并应按照约定合理使用。若因承租人的过失或不合理使用房屋内设施而导致火灾发生，承租人应当承担相应的损害赔偿责任。

常见情形包括：不当使用大功率电器；屋内抽烟时烟头未熄灭；私自拉扯电线导致短路；擅自改变房屋结构，增加使用面积；私自在室内进行煤改气，导致天然气管道与燃气表连接不当等。

3.如果火势蔓延至出租房是由第三人原因导致的，并且租客和房东都没有过错，那么应当由造成损害的第三人承担赔偿责任。

常见情形包括：电瓶车违规充电失火蔓延；他人房屋失火蔓延；第三人人为纵火等。

4. 当火灾发生原因不明或无法确定火灾事故具体责任人时，法官需要结合租赁关系、起火点部位、过错程度等因素，酌情认定双方的责任承担比例。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。