2024年已经落下帷幕，有一种预感越来越强烈，很多人没想到。

我们都知道，过去多年，楼市一直都是经济增长的引擎，也是大多数人财富梦想的寄托，但现在，楼市正处在调整之中，房价持续下行，曾经被认为“房价不会跌”的神话，正在被现实所取代。

回顾楼市的发展历程，楼市的蓬勃发展是有特定历史背景的，比如城市化进程的快速发展，大量的人口涌入城市，住房需求旺盛，以北京、上海等一线城市为例，这些城市产业集聚，有大量的就业岗位，而且薪资水平比较高，因此，涌入的外来人口数以百万计，人口不断涌入，住房需求自然持续攀升，房价也跟着水涨船高。

同时，投资性购房也成为一股热潮，由于房价的持续走高，不少人都将买房视为稳赚不赔的买卖，有钱就买房，没钱贷款也要买房成为社会共识。

在以上双重需求的推动下，房价一路攀升，“日光盘”现象屡见不鲜，开发商赚得盆满钵满，早期的购房者也享受到了财富红利，很多人更是凭借着手中的房产实现了财富自由，过上了让人羡慕的生活，楼市一片火热。

但随着时间的推移，楼市也在悄然发生变化，概括来说，主要有5大变化，分别是住房总量的过剩，人口结构的变化，城市化发展进程的放缓，国家宏观调控政策的持续发力以及保障性住房的大力建设。

住房总量的过剩：根据住建部发布的全国房屋数据显示，全国范围内的房屋总量已经高达6亿栋，也就是说，理论上人均已经拥有0.43栋房屋，从总量上来看，住房总量过剩显而易见。另外，根据央行的数据显示，截至2019年底，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，而且还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。

人口结构的变化：生育率持续下降，根据国家统计局的数据显示，2020年，我国的新生儿出生人数大约为1200万人；2021年，大约为1062万人；2022年，大约为956万人，2023年，大约为902万人；2024年还没有公开数据，但根据联合国相关机构的预测，2024年，新生儿出生人数或将不足900万，另外，人口老龄化也在不断加剧，根据相关数据显示，截至2023年，我国60岁及以上人口约为2.97亿，占总人口比重21.1%；65岁及以上人口约为2.17亿，占总人口比重15.4%。

生育率的下降，使得未来新增购房人口数量不断减少，许多城市的幼儿园招生人数开始出现下滑，这就是人口增长放缓在教育领域的缩影，楼市也是一样，生育率的下降，也预示着未来购房主力军的萎缩，比如一些二、三线城市，原本可以依靠周边县城和农村人口的流入来支撑楼市，但随着人口出生率的持续下滑，本地的购房需求明显后劲不足。

城市化发展进程放缓：根据国家统计局的数据显示，截止到2024年，我国的城市化率已经达到了66.16%。要知道，发达国家的城市化率大约在70%左右，也就是说，我们距离发达国家的城市化率仅有3.84%，城市化发展进程放缓不可避免，其中，最明显的变化就是涌入城市的人口减少，人少了，住房需求自然也就少了。

国家宏观调控政策的持续发力：现在来看，“房住不炒”的观念已经深入人心，这对遏制投机性炒房非常重要，另外，限购、限贷、限售等一系列政策也会根据市场变化而变化，房价上涨的时候会收紧，房价下行的时候会放松，简单来说，国家宏观政策的调控，目的就是为了稳定房价，比如这几年的楼市调整，国家的宏观政策调控就起到了关键性作用，否则，房价的大起大落必然会反噬经济和金融。

保障性住房的大力建设：保障性住房的大力建设，为中低收入群体提供了更多的住房选择，但也在一定程度上分流了商品房的市场需求，保障性住房租金低，售价低，可以满足不少刚需家庭的居住需求，而且保障性住房的社会属性与商品房相差无几，比如教育、落户、医疗等，更重要的是，保障性住房的大力建设，会对商品房的市场价格起到一定的压制作用，也就是说，保障性住房越多，商品房的价格就会越低，越趋同于保障性住房的价格，上涨的可能性几乎为零。

楼市走完2024年，不少城市的房价都出现了松动，即便是被视为房价坚不可摧的一线城市，比如北京、上海、深圳等，房价也开始回调，特别是一些老旧小区，跌幅更为明显，即便是新建商品房，价格涨幅也远低于过去。要知道，这还是在楼市利好政策频出的前提下，比如首付比例的降低、房贷利率的下调、公积金贷款额度的提升、契税和增值税的减免、限购的取消等等，尽管如此，楼市销售速度依然放缓，买房的人越来越少，房子越来越不好卖。

楼市的这种变化，很多人都没想到，本以为这次楼市调整会和往常一样，只是短期的楼市波动而已，但没想到是大势所趋，在这样的楼市背景下，有一种预感越来越强烈，简单来说，就是没有什么市场是永远只涨不跌的，房地产行业也不能脱离经济规律和社会现实而独自繁荣。长远来看，这是一个健康的调整过程，它能让房地产行业回归到居住属性的本质，有利于房地产的软着陆。

综上所述，楼市走完2024年，变化或许在意料之外，但在行业的发展历程中，似乎又在情理之中，行业在变化，我们的看法也要跟着变，对于普通购房者来说，不再盲目跟风买房是重点，而应该根据自己的实际居住需求和经济能力来选择合适的住房，要明白，闭眼买房就可以赚钱的时代已经一去不复返了！对此，你怎么看？