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应朝阳群小伙伴的要求，踩了东坝板块，发现了朝阳东坝是一个不错的置业板块，选择范围比较大，可满足刚需、刚改、改善需求，区域内也有别墅项目。同时整体房源偏新，是一个具有发展潜力的区域。

下面我会按照地理位置及交通、生活配套、小区踩盘分析来全面讲解东坝板块，让大家对这个板块有个非常清晰的认知。

东坝板块属于朝阳第三梯队，位于东五环东北侧，离国贸12公里车程，离望京12公里车程，承接国贸、望京外溢，同时2022东坝“自贸CBD”建设提速，加之第四使馆区的入住会为东坝带来更多机会，中铁十六局的总部在东坝，员工具有一定购买能力，周边三条地铁在建，12 号线、3号线、规划R4号线，三轨交汇；东坝北侧有东坝路、西侧是东五环，东侧是机场二高速。现阶段开车很方便，地铁通后交通选择更多，大部分小区距离规划地铁站比较近。

东坝区域的房子比较多，从300-3000万的房子都有，选择范围比较大。东坝现阶段有一个中铁十六局的总部，后期金盏商务区和第四使馆区会带来比较多的产业。从而使得东坝成为一个临近望京、国贸商圈，同时自身又有产业的区域。

买东坝的主要群体是望京、国贸外溢，毕竟前面两个区域房价很高，也有中铁十六局的员工、在酒仙桥上班的群体、还有在首都机场上班的人。总体来说东坝房产可选范围广，承接群体比较丰富，可以满足各种群体的购房需求。

地铁线路图

东坝板块的配套逐渐成熟，大一些的商业是万达广场和金隅佳品茂，医院有一个在建的安贞医院（3甲），大型公园有郊野公园。各种生活超市齐全，有华联、京客隆等，各个小区周边有很多的小超市，生活很方便；教育资源还不错。

区域内的小学有：北京中学小学部，北京师范大学奥林匹克花园实验小学，白家庄小学汇景苑校区，珑熙校区，北京中学二分校小学部，朝阳实验小学，首都师范大学今泽小学，人大附朝阳分校东坝校区小学部（私立）。

区域内的中学有：北京中学南校区（在朝阳可以排进第1梯队） （对应北京中学小学部），北京中学第三分校（对应北京师范大学奥林匹克花园实验小学，白家庄小学汇景苑校区，珑熙校区），北京中学第二分校对应北京中学二分校小学部），朝阳实验初中（对应朝阳实验小学）

以上的小学、初中基本按照排名先后顺序写的，私立小学除外（全区招生）。

东坝的区域图

东坝的小区分布图

先说一下这个板块小区的整体情况，这个板块大概有40多个楼盘，按照房屋类型划分的话，大体可以分为两类：

第一类是商品房社区，首开常青藤小区，奥林匹克花园小区等，这两个小区83-110平的两居室价格在680-750w之间，还有是利锦府府上，小区楼龄比较新的次新房，面积110-120平，价格在950-1000w之间。

第二类是保障性质的，价格从低到高分别是，康静里，华瀚福园，华纺星海家园，东泽园，朝阳新城1-7区，金隅悦和园，金隅汇景苑，金隅景和园，是总价在360-450万的两居室。

综合来说，500w左右的话，就可以买到保障房中好一些的房产，也可以买到16年左右的自住型商品房，比如汇景苑1-3区、丽湾家园、利锦府的两限。商品房的话，现在有一套奥林匹克花园的最小面积73平的价格为610万。

大体上商品房对应的学校是北京市师范大学附属实验小学，北京中学小学部，保障房对应的学校学校对应的是北京中学二分校小学部，和白家庄小学汇景苑校区和珑熙校区。

小学具体对应的小区如下：

北京中学小学部对应的小区是利锦府、龙湖天璞；北京师范大学奥林匹克花园实验小学对应的小区是奥园和常青藤；白家庄小学汇景苑校区对应的小区是汇景苑和悦和园；白家庄小学汇珑熙校区对应的小区是是丽湾家园、恒大江湾、首城东郡汇；北京中学二分校小学部对应的小区是是朝阳新城1-7区；朝阳实验小学对应东泽园，华纺星海家园，福润四季，华翰福园；首都师范大学今泽小学对应金泽家园。

奥园四期是2008-2014建成的，楼龄新，定位为低密度洋房商品房（容积率为2），均价在6万8左右，小区有24栋楼，均为板楼，一梯两户，楼间距大（70米左右），采光好。小区品质好，主力户型为73-110平的两居、123平-139平的三居、150多、180多平的四居；还有复式可以选择。自采暖。半人车分流，小区车位很充足（车位配比1:1.2），车位150元，物业管理费2.5元/月/平方，物业管理好，单元门刷卡出入，院内非常干净，小区内有休闲广场，楼间绿化好，楼道等公共区域干净。小区北侧有运动场所。距离在建的安贞东方医院600m，距离万达广场1km，距离在建地铁3号线东坝中街站近（300m），距离五环近开车也很方便。适合刚需、改善人群。

看了一套110平的南北向两居。大窗户，南北卧室格局，客厅也是朝南客厅面宽4米，整体非常好。具备改成三居的条件。

中楼层/10层 110.91平 报价785 南北向

看了一套73平的双南两居。客厅阳台也是朝南，整体采光挺好。总价也不高。

中楼层/9层 73.05平 报价610 南向

奥园一期是2003-2004建成的，楼龄尚可，定位为低密度洋房商品房（容积率不到1），均价在7万左右，小区有45栋楼，一梯两户，楼间距大（70米左右），采光好。小区品质好。主力户型为97平的两居、118平-140平的三居、165平左右的四居；还有复式可以选择。自采暖。半人车分流，小区车位很充足（车位配比1:1.2），车位150元，物业管理费1.7-1.8元/月/平方，物业管理好，单元门刷卡出入，小区里非常干净，小区内有休闲广场，绿化率45%，楼道等公共区域整洁。距离在建的安贞国际医院300m，小区东侧就是万达广场，距离在建地铁3号线东坝中街站近（400m），距离五环近开车也很方便。适合刚需、改善人群。

看了一套98平的南北向两居。落地窗，南北卧室格局，边户卫生间有窗，客厅朝南面宽4米，还有一个超级大的阳台，整体非常好。具备改成三居的条件。

中/5层 97.71平 报价755 南北向

首开常青藤二期是2011-2014建成的，楼龄新，定位为低密度洋房商品房（容积率1.3），均价在7万4左右，小区有21栋楼，均为6层洋房板楼，一梯两户，楼间距大，采光好。小区品质好。主力户型为80-85平的两居、85平-99平的小三居还有130多的大三居、一层带下跃。自采暖。小区车位不充足（车位配比1:0.6），车位150元，物业管理费1.9-2.6元/月/平方，物业管理好，单元门刷卡出入，院内非常干净，小区内有休闲广场，绿化非常好，楼道等公共区域干净。距离在建的安贞国际医院800m，小区北侧就是恒大生活广场，距离在建地铁3号线东坝中街站近（800m），距离五环近开车也很方便。适合刚需、改善人群。

看了一套83平的南北向两居。南北卧室格局，卫生间有窗，客厅朝南面落地窗，主卧有一个大阳台，整体非常好。

中/5层 82.58平 报价675 南北向

利锦府府上是2011-2014建成的，楼龄新，定位为高端商品房社区（容积率1.3），商品房均价在8万多9万左右、保障房在7万左右，小区有5栋楼，其中三栋为商品房、两栋为保障房，商品房和保障房在两个院子里。商品房两梯三户、保障房两梯十户，采光都比较好。小区品质高。主力户型一居、两居、三居。商品房自采暖、保障房集中供暖。小区车位充足（1比2.6），人车分流。物业管理费3.8-7元/月/平方，物业管理好，单元门刷卡出入，院内非常干净，小区内有儿童乐园，绿化非常好， 小区内公共区间装修都比较高大上。保障房的公共区域比商品房差一些，但是也可以媲美很多一般的商品房了。距离在建的安贞国际医院900m，距离万达广场850m，距离在建地铁3号线东坝中街站近（100m），距离五环近开车也很方便。对应学校也很好，前文说过不再赘述。保障房部分适合刚需人群、商品房部分适合预算充足的改善人群。

利锦府府上大门

商品房院大门

商品房楼外观

商品房院内小区环境

商品房院内小区环境

商品房楼道环境

保障房院内小区环境

保障房楼道

看了一套保障房院里83平的双南两居。客厅朝南，主卧次卧都带一个大飘窗，整体挺好。具备改成三居的条件。

中/19层 82.99平 报价588 南向

看了一套商品房院里的120平南北向两居。南北卧室格局，双卫，卫生间有窗，客厅朝南落地窗，16年精装修交付，装修也是很高大上，整体非常好。

中/16层 120.27平 报价988 南北向

金隅悦和园是2009-2015建成的，楼龄新，容积率2.8，均价在5万左右，小区有10栋楼（2597户），两梯八户，楼间距还可以），采光好。小区品质还可以。主力户型一居、两居、三居。小区车位不充足（车位配比1:0.6），车位150元，物业管理费1.98元/月/平方，物业一般，院内还算干净，小区内有两个广场，绿化率32%，楼道等公共区域一般。小区旁边有两个公园。距离在建的安贞国际医院1km，万达广场1.5km、金隅佳品茂1.5km，距离在建地铁3号线平房村站1km。首付100多万就可以上车，适合刚需人群。

看了一套78.76平的南北向两居。南北卧室格局，客厅朝北，整体采光也不错。预算低的小伙伴可以考虑。

高/28层 78.76平 报价399 南北向

汇景苑二区是2015-2017建成的，楼龄很新，容积率2.5，均价在5万3左右，小区有4栋楼（1507户），两梯四户，楼间距大140m，采光好。小区品质挺好。主力户型两居、三居。小区车位充足（车位配比1:2），车位150元，物业管理费1.98元/月/平方，物业还不错，院内比较干净，小区内有一个大花园有儿童乐园，绿化率30%，楼道等公共区域干净。距离在建的安贞国际医院1.5km，万达广场1.5km、金隅佳品茂1.5km，距离在建地铁3号线平房村站1.5km，距离五环近开车也很方便。个人观点该小区比金隅悦和园好。汇景苑二区首付低，适合刚需人群。

看了一套85.47平的双南向两居。客厅朝南，整体采光挺好。完全满足刚需小伙伴需要。预算有限的小伙伴可以考虑。

中/29层 85.47平 报价469 南向

保利首开丽湾家园是2017-2018建成的，楼龄很新，低密度容积率为1.5，均价在5万左右，小区有1栋楼（692户），两梯四户，采光好。小区品质还可以。主力户型两居。小区车位不足（车位配比1:0.5），车位200元，物业管理费2.95元/月/平方，物业还不错，院内比较干净，小区内前面有一片非常哇塞的绿地（沾了隔壁别墅的光），楼道等公共区域比较干净。距离在建的安贞国际医院2.1km，恒大城市广场600m，距离在建地铁3号线东坝中街1.6km，距离五环近开车也很方便。个人观点该小区比金隅悦和园好。可以和汇景苑二区对比选择，适合刚需人群。

看了一套89.46平的南北向两居。双南卧室格局，客厅朝北，整体采光也不错。预算低的小伙伴可以考虑。

中/29层 89.46平 报价459 南北向

金隅景和园是2011建成的，楼龄比较新，容积率为2.5，均价在5万3左右，小区有10栋楼（2345户），21层高板楼，两梯四户或者两梯六户。小区品质还可以。主力户型两居。小区车位不足（车位配比1:0.6），车位150元，物业管理费1.98元/月/平方，物业还不错，院内还算干净，绿化率30%，楼道等公共区域比较干净。距离在建的安贞国际医院1.5km，金隅佳品茂150m，距离在建地铁3号线平房村站200m。交通生活极其便利。适合刚需人群。

看了一套87.49平的双南向两居。客厅朝南，整体采光挺好。视野非常好，宽敞方正，完全满足刚需小伙伴需要。小区距离商业和地铁非常近是加分项。

高/21层 87.49平 报价479 南向

朝阳新城五区是2008建成的，一类经济适用房。楼龄还可以，容积率为1.7，均价在5万左右，小区有16栋楼（1287户），6层不带电梯板楼，一梯两户。小区品质还可以。主力户型两居。自采暖。小区车位不足（车位配比1:0.6），车位150元，物业管理费0.62元/月/平方，物业还不错，院内还算干净，绿化率30%，楼道等公共区域比较干净。距离东坝郊野公园100m，距离在建的安贞国际医院2.2km，金隅佳品茂1.1Km，距离在建地铁3号线平房村站1.4Km，但是多个公交站的始发站在小区附近公交系统发达。交通生活比较便利。面积小总价低，适合刚需人群。

看了一套86平的南北向两居。南北卧室格局，客厅朝南面落地窗大阳台，采光很好，楼层也合适。

中/6层 86.11平 报价468 南北向

福润四季B区是2013-2016建成的，限价商品房。楼龄挺新，容积率为2.8，均价在4万9左右，小区有17栋楼（1892户），两梯四户或者两梯六户。小区品质还可以。主力户型一居、两居、三居，（50-90平）。小区车位不足（车位配比1:0.6），车位150元，半人车分流，物业管理费1.98元/月/平方，物业不错，院内干净，绿化率35%，有一个小区花园，一个儿童游乐区，楼道等公共区域比较干净。距离东坝郊野公园100m，距离在建的安贞国际医院、商业、地铁3号线相对远一些，A区、B区中间有商业街，基本生活比较便利。适合刚需人群。

看了一套75.24平的双南向两居。客厅朝南，整体采光挺好，视野非常好。

高/21层 75.24平 报价365 南向

PS,以下四个位置是东坝新房的位置图，新房主要以改善的为主，有京投北熙区，保利天汇，德贤御府，还有就是金盏那边的中建璞园，朝阳一墅，青云尚府也都是大户型为主，价格在700-1050w之间，东坝的新房基本在700-1200w之间。后面会给大家介绍下新盘：保利天汇、京投北熙区，敬请关注，想看这俩新房的可以找我，该有的折扣都会有，该有的返佣绝对多，这俩盘都还挺不错的，热度也比较高，考虑东坝的，可以关注下。

好了，东坝区域的介绍就到这里了，总体来说这个板块在东五环外，还在持续建设、开发，这个板块整体楼龄比较新，刚需、改善、豪宅都有，工作地点离东坝不远的，可以考虑在那块置业。

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