今天,一次性把芳村花地湾未来的楼市格局说清楚

房地产高手拿铁 2023-10-11 07:39:04

今天一次性把荔湾芳村未来的楼市格局说清楚。

6月16日,中海以19.9亿拿下紫兰苑地块,楼面价25089元/平,容积率6.7,预计又是超高层。

接着26日,保利以14.28亿拿下惠兰苑地块,扣除配建后楼面价27113元/平,容积率4.9。

小小的花地湾已经集齐了中海保利万科三家头部房企,芳村楼市已然是大牌开发商的天下了。

普通人看戏以为这是世纪大战,三家开发商要准备内卷了。

实际上并不是,在我看来,这些都是提前谋划好的,其实就是三家开发商互相抬轿,合作大于竞争。

中海和保利在广钢本来就是深度合作,而且也有朗阅没有卖完,如果不是有充足的利润中海也不会拿这块地。

其次,保利在广钢虽然坐庄很多盘,而且2017年广钢最贵地王就是保利拿的,虽然也卖掉了,但是高价拿地也算是吃了大亏。

如果这次三家开发商还在花地湾厮杀,肯定不划算,所以还不如合作,一起坐庄控制整个芳村的价格。

那万科给出的策略就是,拉高臻园的定位和定价,给保利和中海的这两块地确保他们的竞争力和出货速度,还能共享万科建的学校和配套,同时也给金域曦府的业主们一个交代:房价涨了,你们不吃亏。

万科臻园的地块其实并不好,离地铁最远,而且容积率是7,除7栋是42层高之外,其余全是48层的超高层,又都是塔楼,定价是6-6.6万,面积段是110/125/140/180,总价都是700万起了,迄今为止,我在珠江新城之外都没有见过密度这么高的改善盘。

中海紫兰苑这块地预计面积不会很大,只需要把面积做小,维持差不多的单价,利润就会拉满,面积做小了,总价自然就低了。

对于总价700万起步的臻园,中海应该是100左右到140之间的户型为主,预计中海只需要600万起步。

擅长做刚需的保利,只需要500万起步就可以了,你看过保利做的一堆刚需盘就知道了,到哪都是大杀四方。

他们之间错开竞争,未来花地湾会维持高单价低总价的市场格局。

这个未来是不是大饼现在还不好说,总之,沙盘又花不了几个钱。

花地湾会不会成为第二个广钢,会的,而且会是升级版,因为这里有TOD。

广钢中央公园一旦建成,广钢的红利就差不多完了,接着开发商会把步子挪到花地湾去画饼,再一起抬轿。

广钢卖的是教育,万科掌控的花地湾又何尝不是,没有教育的芳村,你觉得会有人花6万多去买单吗。

花地湾地铁周边还有万科的五块地等着开发,会连成一片,也就是万汇天地的原型,商业和地产同时开发的节奏。

商业需要非常多的人气才能撑起来,如果把这里的楼建密一点,人流量自然就多了,将来楼下的底商生意自然就更好了,算盘早就打好了。

另外,现在卖的话不划算,本身自己的货量太大,肯定要等臻园以及中海保利卖到尾声了才会开发。

不管怎样,三家开发商已经牢牢掌控了花地湾这里的定价权。

知道了他们的计谋,你也就大概知道未来花地湾的楼市是什么情况了,地价不贵,房价却不便宜。

能够打响这个算盘的原因是因为,一是有白鹅潭这个概念会在很长一段时间内维持下去,另一个是芳村这个4地铁交汇的枢纽有长期的文章可做,不蹭白不蹭。

目前芳村地铁周边还是非常破的,虽然有三馆封顶了,有一栋立白中心,但是和广船中间还有很长的断裂带,离规模成型还差很远。

最后我说一个最近很多粉丝提到的一个疑问,万象城、太古里这么高端的商业都来了,来这里投资怎么样。

成都太古里

首先我要纠正一下,商业并不能带来房价的增长,商业又不是产业,商业其实贡献的GDP很少,商场只是增加了一些低端就业为主,比如服务员、柜员这些,商家在这里收钱,但并不在这里交税。

如果商业能带来房价的增长,那深圳湾、前海、琶洲、金融城建那么多写字楼干嘛,全部建商场就好了。

房价跟供需有关,这里房子太多了,价格很难上得去。

举个例子,广钢这么多年也就吃了一波涨幅,现在想要卖房,二手的流通性是很差的,你看每月二手成交量前十的小区里,虽然广钢的体量非常大,但从来都没有广钢,而是那些成熟板块里的二手小区,像岭南新世界、光大花园这些,原因是这些二手附近没有什么新盘。

最后,我给出一个判断就是,荔湾芳村未来的房价大概率会逐步接近老黄埔的价格,都在5-6万之间去竞争,主流的总价范围在500-800万之间。

虽然作为老四区的芳村可能不认可,但金融城琶洲鱼珠的崛起,就是你不得不面对的事实。

以上

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